Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Или же возможны вопросы от налоговой из-за такого договора перед другой сделкой?
В браке была приобретена квартира в совместную собственность более 3 лет назад, право собственности оформлено на мужа. При этом у мужа имеется в собственности другая недвижимость (право собственности получено до брака).
Сейчас подано заявление о разводе в ЗАГС и параллельно решается вопрос раздела совместно нажитого имущества.
Предварительно договорились что квартира остаётся жене, при этом жена выплачивает мужу 1/2 рыночной стоимости квартиры после расторжения брака.
Если составить соглашение о разделе имущества, то в этом случае уже у бывшего мужа возникает обязанность по выплате НДФЛ в соответствии с разъяснениями в письме Минфина от 02.03.2017 N03-03-07/11811.
Чтобы избежать необоснованного налога, был предложен следующий вариант:
1. Еще в браке составляется брачный договор где указано что собственником на 100% будет жена. В этом случае обязанности об уплате НДФЛ не возникает.
2. Отдельно от брачного договора составляется договор займа по которому жена обязана выплатить мужу согласованную сумму (вместо компенсации в счёт 1/2 доли квартиры).
3. Далее развод и получение выплаты по договору займа.
Для выплаты компенсации бывшая жена планирует взять кредит в банке под залог этой квартиры (по брачному договору она уже будет единственным собственником).
Насколько правомерна такая схема?
Существуют ли какие-то риски для обоих сторон?
Или все же стоит поделить квартиру по 1/2 и после развода уже заключить обычный договор купли-продажи?
Второй вопрос - при продаже недвижимости, находящейся в собственности от 3 до 5 лет доход не облагается НДФЛ в случае если на момент заключения сделки в собственности нет другой недвижимости (единственное жилье).
Если до сделки другую собственность передать близкому родственнику по договору дарения - этого будет достаточно для выполнения условий налоговой? Или же возможны вопросы от налоговой из-за такого договора перед другой сделкой?
Лев, здравствуйте!
Насколько правомерна такая схема?
1. В части составления брачного договора (ст.40 СК РФ), то тут вопросов нет. Это правомерно.
2. В части заключения договора займа в целях возмещения выплату указанной сделки. Это явно притворная сделка (ст. 170 ГК РФ) Все почему? Потому, что это сделка направлена не на осуществление выдачи и возврата займа, а фактически на получение возмещения доли.
2.1. Важно понимать, что в брачном договоре фактически должно быть отражено возмещение относительно полученной доли.
Важно отметить, что по тому же письму Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 2 марта 2017 г. № 03-04-07/11811) также налог не взимается с выплат и компенсаций, в том числе полученных по решению суда (п. 1 ст. 217 НК РФ), т.е. с выплаты компенсации, что по брачному договору, что в при наличии решения суда супруг налог не оплачивает. Соответственно, никаких препятствий в надлежащем оформлении (по брачному договору, либо по решению суда ( при согласовании сторон по выплате компенсации), нет.
Существуют ли какие-то риски для обоих сторон?
3. Для вас могут быть риски, что супруга может заявить о том, что договор займа недействительный по причине безденежности (см. ст. 812 ГК РФ), а значит есть риск, что вы фактически деньги по займу не получите.
Или все же стоит поделить квартиру по 1/2 и после развода уже заключить обычный договор купли-продажи?
4. Как и ранее отметил, что в брачном договоре может определить за одним останется имущество, а другой получит компенсацию. Для надежности можно еще отчет оценщика приложить (для определения суммы выплаты).
Если до сделки другую собственность передать близкому родственнику по договору дарения — этого будет достаточно для выполнения условий налоговой? Или же возможны вопросы от налоговой из-за такого договора перед другой сделкой?
5. Нет смысла придумывать какие-то дополнительные схемы. Для осуществления такой схему потребуется согласие супруги. А она может не согласиться. Ведь гарантий в выплате компенсации, нет.
С уважением,
юрист Квон Дмитрий Викторович.
Здравствуйте, Лев.
Во-первых, Письмо несколько устарело, поскольку из ст.217 НК РФ исключены нормы об освобождении от налогооблажения компенсации, присужденной по решению суда. Применима норма только п.5 ст.208 НК РФ
5. В целях настоящей главы доходами не признаются доходы от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц,признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, за исключением доходов, полученных указанными физическими лицами в результате заключения между этими лицами договоров гражданско-правового характера или трудовых соглашений.
Членами семьи супруги будут признаваться до момента расторжения брака.
Во-вторых,
3. Отдельно от брачного договора составляется договор займа по которому жена обязана выплатить мужу согласованную сумму (вместо компенсации в счёт 1/2 доли квартиры).
В зависимости от конкретных обстоятельств имеется риск признания договора безденежным, и соответственно, незаключенным, так как согласно п.1 ст.807 ГК РФ
Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.
Займа в Вашем случае как такового нет, денежные средства не передаются. О безденежности договора займа супруга запросто и заявит исковые требования.
Я бы рассмотел возможность применения налогового вычета, предусмотренного п.2 ст.220 НК РФ в размере документально подтвержденных расходов на приобретение квартиры. При этом супруг вправе рассчитывать на вычет в размере половины средств на приобретение.
Второй вопрос — при продаже недвижимости, находящейся в собственности от 3 до 5 лет доход не облагается НДФЛ в случае если на момент заключения сделки в собственности нет другой недвижимости (единственное жилье). Если до сделки другую собственность передать близкому родственнику по договору дарения — этого будет достаточно для выполнения условий налоговой? Или же возможны вопросы от налоговой из-за такого договора перед другой сделкой?
Да, этого будет достаточно, поскольку будут выполняться условия, предусмотренные п.3 ст.217.1 НК РФ. Срок владения будет равен 3 годам. И, таким образом, доходы супруга будут освобождены от налогооблажения в соответствии с п.17.1 ст.217 НК РФ. Согласия супруги на отчуждение принадлежащей до брака квартиры не требуется, поскольку она не является общим имуществом. (см. ст.34 -36 СК РФ).
Это не ваш случай. Ведь там написано, что сумма, выплачиваемая бывшим супругом (после расторжения брака).
Вам надо успеть до расторжения брака, поскольку указали, что