Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Настаивать дальше на своём, что мы приобретаем квартиру, или оформлять продавцу все на себя?
Здравствуйте. Пытаемся оформить квартиру в ипотеку. Квартира приобретается в посёлке. То есть это дом поделен на 2 квартиры. Получается дом на двух хозяев. Банк выставляет требования, что мы обязаны купить квартиру вместе с землёй, так как она прилагается к этому дому. Земельный участок не имеет ни собственника ни сдана в аренду. То есть продавец нам продаёт только квартиру. Из выписки егрн указано, что вид назначения ЗУ - эксплуатации жилого дома и лпх. Распространяется это на весь Земельный участок где расположен дом. Банк объясняет, что продавец должен делать межевание и оформлять в собственность/аренду. Мы разговаривали с сотрудниками росреестра, они утверждают, что банк должен пропустить эту заявку, потому что мы покупаем КВАРТИРУ и мы имеем полное право покупать её без ЗУ. Но банк твердит обратное. Также они говорят, что нам можно поменять вид назначения зу на - многоквартирное малоэтажное здание/помещение (не помню как точно). То есть либо межевание, либо менять вид назначения. Возможно ли каким то законом/статьёй опровергнуть их слова, чтобы юридический отдел банка пропустил эту квартиру??? Или сейчас всё стало настолько серьёзно с этим, что не получится купить только квартиру? Просто ещё лет 5 назад, у сестры мужа, была точно такая же ситуация, но банк все таки пропустил недвижимость. Нам сейчас твердят все также, как и 5 лет назад родственникам, но в то же время росреестр твёрдо и уверенно говорит, что ничего подобного, и мы можем купить просто КВАРТИРУ, а в дальнейшем уже сделать самостоятельно аренду или в собственность. Подскажите, что в таком случае все таки придётся делать? Настаивать дальше на своём, что мы приобретаем квартиру, или оформлять продавцу все на себя?
Здравствуйте, Ольга. На каком праве находится земельный участок у продавцов недвижимости? Дело в том, что ЗУ все равно на каком-то праве у них находится должен. Если это не собственность, то это или аренда, или пожизненное наследуемое или право бессрочного пользования (последних двух сейчас нет в помине после принятия ЗК уже почти 20 лет, но, может, продавцы не переоформляли свои права, полученных в лохматые советские годы?). Как правило, многие ЗУ выделялись актами органов местного самоуправления, вот нужно собственника найти такой акт администрации, которым им предоставлен ЗУ. Вот это право вы и приобретаете на ЗУ вместе с покупкой квартиры в доме, потому что по общему правилу земля следует судьбе вещи (дома, квартиры). А поскольку таким образом приобрести вы теперь можете только или собственность, или аренду, то остальные права (пожизненное владение и бессрочное пользование, как я уже упомянула, не могут сейчас сохранены и переоформлены) подлежат переоформлению самим продавцом до продажи дома.
На данный момент ситуация такова, что банк больше прав. Продавцам дома и вторым проживающим собственникам во второй квартире дома нужно оформлять некие права на ЗУ — скорее всего, как на долевую собственность под домом, поскольку ваши квартиры в одном общем доме разделить землю под домом на два разных участка не получится. А в отношении квартир будет не долевая собственность, а у каждого своя, не беспокойтесь. Всего наилучшего!
Если у вас покупается квартира, то это многоквартирный дом. Соответственно, банк правильно забеспокоился тем, что
вид назначения ЗУ — эксплуатации жилого дома и лпх
Получается, что назначение земли не подходит для многоквартирного дома, возможно и по градостроительным документам там не предусмотрены многоквартирные дома.
Если дом многоквартирный, то с момента постановки земельного участка под домом на кадастровый учет он автоматически в долевой собственности согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Но поскольку земельный участок у вас образован и на кадастровом учете состоит, но с назначением именно для размещения многоквартирного дома проблемы — то есть сомнения, работает ли эта норма.
Соответственно, логично со стороны банка подстраховаться, чтобы предмет залога был ликвидный и без юридических проблем. Это значит, что нужно исключить противоречие. Это либо изменение назначения земли, чтобы участок автоматически и без всяких сомнений был в долевой собственности владельцев квартир, или прямо оформить право владельца квартиры на землю, чтобы было понятно, что администрация не против размещения именно такого объекта на этой земле.
Ольга, это очень странные противоречия, если по разным выпискам разные назначения ЗУ (ИЖС или ЛПХ). Нужно брать свежую выписку самому собственнику, смотреть назначение и задавать вопросы Росреестру (хотя, вроде ваш документ и так свежий, от 31.08.22 — значит, можно им руководствоваться). И, возможно, нужно исправлять технические ошибки в данных Росреестра. В общем, без анализа полноценных документов не могу ничего посоветовать, задавайте вопросы в Росреестре.
Что касается ограничений в виде аренды. Я осмелюсь только предположить: скорее всего, дом построен организацией для работников на ЗУ, предоставленном администрацией города/поселка в аренду организации (Лесосибирский лесопильно-деревообрабатывающий комбинат). Таким образом, нужно найти первоначальный документ о передаче в аренду (копию договора или постановления администрации). Проанализировать условия документа о собственности на квартиру в доме совместно с условиями документа на землю. Можете отнести в банк эти документы — пусть они смотрят, подойдет ли им.
Всего доброго.