Вопрос 2: Если ИП в этой ситуации продает квартиру по переуступке до ввода в эксплуатацию, в расходы может взять оплаченную стоимость квартиры по ДДУ?

Далее эту квартиру ИП продает по договору купли-продажи. Может ли данный ИП включить в расходы по УСН — Стоимость квартиры по ДДУ — проценты по ипотеке — расходы по ремонту — риэлторские расходы?

 Здравствуйте. 

1. ИП в данном случае вправе признать в налоговом учете расходы приобретение квартиры, на ремонт (материалы, работы), проценты и сопутствующие услуги, включая и риетлорские, по приобретенным для перепродажи квартир. Это возможно при условии соответствия данных расходов требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ и их оплаты.

Закрытый перечень расходов, которые могут быть учтены при расчете налоговой базы по УСН, приведен в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Например, в письме Минфина России от 22.12.2020 N 03-11-11/112445 указано, что стоимость ремонта помещения, приобретенного для продажи, может быть учтена при определении налоговой базы по налогу.

Вопрос 2: Если ИП в этой ситуации продает квартиру по переуступке до ввода в эксплуатацию, в расходы может взять оплаченную стоимость квартиры по ДДУ?

2. Полагаю, что да, ведь данные расходы отвечают требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ. Только он будет не продавать квартиру, которая фактически еще не построена, а будет оформлять уступку, по которой у него также есть и расходы. 

Здравствуйте!

по пп.23 п.1 ст. 346.16 НК налогоплательщики, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения «доходы-расходы», при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в пп.8 п.1 ст.346.16 НК), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.

в соответствии с пп.2 п.2 ст.346.17 НК расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров.

поэтому, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных им расходов по оплате стоимости объектов недвижимости (квартир) в момент их реализации, в т.ч.

Стоимость квартиры по ДДУ — проценты по ипотеке — расходы по ремонту

— риэлторские расходы?

 это вполне вероятно можно учесть в расходах по пп.24 п.1 ст.346.16 НК

расходы на выплату комиссионных, агентских вознаграждений и вознаграждений по договорам поручения;

Вопрос 2: Если ИП в этой ситуации продает квартиру по переуступке до ввода в эксплуатацию, в расходы может взять оплаченную стоимость квартиры по ДДУ?

нет, т.к. возможность уменьшения доходов от передачи имущественных прав на расходы, связанные с их приобретением, п.1 ст.346.16 НК не предусматривает, а перечень расходов является исчерпывающим и расширению не подлежит.

соответственно, последующая уступка прав дольщика производится налогоплательщиком до получения в свою собственность оконченных строительством объектов недвижимости, поэтому расходы связаны с приобретением имущественных прав не могут быть учтены налогоплательщиком на основании пп.23 п.1 ст.346.16 НК в качестве затрат на оплату стоимости товаров, предназначенных для продажи.