Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

460 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
460 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Калитка в муниципальном заборе. Как это утвердить

Здравствуйте!

Есть трехэтажный дом выходящий фасадом на проезжую часть. К дому прилегает забор (кирпичный). У нас квартира на первом этаже, а у нее есть огромная лоджия 18 метров от земли поднятая на 1 метр (у нее деревянные стенки). Лоджия выходит во дворик дома и отстает от забора на пару метров. Получается у нас есть техническая возможность сделать калитку в заборе, небольшую лестницу, вырезать в лоджии проем под дверь - получиться отдельный вход в квартиру через лоджию. Помещение мы хотим перевести в коммерческую недвижимость - поэтому такой отдельный вход для нас необходим. Но получается что мы изменяем муниципальный забор, а также занимаем пару квадратных метров земли прилегающей к дому под лестницу (хотя мы хотим сделать ее не капитальной - а навесной из метала).

Хочется узнать:

- Считается ли это реконструкцией здания и нужно ли для этого согласие всех жильцов. Если да - то что нужно сделать что бы оформить такое согласие. В доме ТСЖ нет. Сколько процентов голосов должно быть.

- Это правда что для перевода помещения в нежилое согласие жильцов уже не нужно ?

- Как легально оформить такую калитку. Я читал, что есть 2 варианта: первый сделать вначале все, а потом через суд получить разрешение. Что грозит в этом случае, и почему суд может отказать. второй: кудато подать документы (тут вопрос с подписями жильцов на реконструкцию?!?) а потом ждать. Но тогда вопрос сколько ждать, почему могут отказать, и куда обратиться.

25 Декабря 2013, 11:33, вопрос №333541 Станислав, г. Ростов-на-Дону
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (6)

  • Юрист - Буров Павел

    Здравствуйте, Станислав. Для перевода из жилого в нежилой фонд согласие жильцов не требуется. Их согласие требуется только для внесения изменений в общую конструкцию дома, к примеру, установления входной группы (установка отдельного входа с лестницой и козырьком) и находящегося под ней земельного участка. Правила перевод предусмотрены ст.ст. 22-24 (указаны все сроки и основания отказа). ЖК РФ. На голосовании собственников жилья Вы должны получить 2/3 голосов ст. 46 ЖК с ссылкой на 44.

    Если Вы собираетесь действовать официально, то обустройство калитки лучше всего делать по второму пути (то есть договариваться с жителями и включать ее в проект будущей подъездной территории к Вашему офису).  

    25 Декабря 2013, 11:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Васин Максим
    получен
    гонорар
    15%
    Юрист
    Общаться в чате

    Добрый день, Станислав!  Я думаю самый главный вопрос который вам необходимо выяснить, зарегистрирован ли данный забор как объект капитального строительства (сооружение) или нет. Если это объект КС, то необходимо выяснить собственника — это можно сделать в Росреестре, и далее согласовать его реконструкцию с собственником. Калитка никак не повлияет на конструктивные характеристики забора, поэтому проектов и оформления документов по реконструкции не понадобится. Достаточно письменного согласования собственника. Если собственник муниципалитет, то возможны конечно бюрократические проволочки, но всё же лучше это дело согласовать. Иначе вы рискуете после перевода вашего помещения в нежилое и затрат на это, получить решение суда о восстановлении забора в первоначальном виде. Если собственность на забор, как на объект капитального строительства, не оформлена, то я думаю вы смело можете переводить вашу квартиру в нежилое (всем требованиям для этого она отвечает), запросить в аренду прилегающий участок земли — проход к вашему помещению и делать калитку. Согласие жильцов дома на устройство отдельного входа и перевод помещения в нежилое не входит в обязательный перечень документов, предусмотренный ст. 23 Жилищного кодекса РФ, соответственно получать его не надо.

    Удачи вам!

    25 Декабря 2013, 12:03
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Винокуров Вячеслав

    Здравствуйте Станислав!

    Порядок перевода жилого помещения в нежилое регламентирован ст. 23 Жилищного Кодекса РФ:

    1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).

    2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

    1) заявление о переводе помещения;

    2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

    3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

    4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

    3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

    4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

    5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

    6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

    7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

    8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

    9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

    10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

    Т.к. Вам требуется произвести переустройство помещения, то нужно опираться на ст. 26 Жилищного Кодекса РФ:

    1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

    2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

    1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

    2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

    3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

    4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

    5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

    6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

    3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

    4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

    5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

    6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

    Т.к. стены дома относятся к общему имуществу многоквартирного дома, то решение о проведении переустройства (обустройства отдельного входа), находится в компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома. По такому вопросу будет правомочным решение собрания собственников многоквартирного дома, принятое 2/3 числа голосов собственников помещений многоквартирного дома ( в соответствии со ст. 44, 46 Жилищного Кодекса РФ)

    25 Декабря 2013, 12:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Васин Максим
    получен
    гонорар
    15%
    Юрист
    Общаться в чате

    Соглашусь с коллегой Буровым П. по поводу ссылки на 44 ст. — согласие жильцов на оборудование отдельного входа получить надо. Однозначно это из указанной нормы не следует, но судебная практика подтверждает необходимость такого согласия.

    25 Декабря 2013, 12:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    70%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Станислав!

    В соответствии со ст.36 и п.2 ст.40 ЖК РФ 


    собственникам помещений в многоквартирном доме
    принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не
    являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного
    помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки,
    лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,
    подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более
    одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также
    крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,
    электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном
    доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,
    земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
    благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и
    благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном
    участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер
    земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в
    соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о
    градостроительной деятельности.
    Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в
    установленных
    настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим
    имуществом в многоквартирном доме.
     По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на
    общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном
    доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не
    нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.


    Если
    реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без
    присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие
    реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть
    получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.


    То
    есть, поскольку прорезание двери в лоджии является реконструкцией
    дома с присоединением
    части общего имущества (зем., уч., стены дома и т.д), то  Вы обязаны получить согласие собственников дома.

    Если забор явл. собственностью жильцов дома, то аналогично, а если- муниципальной, то  следует получить согласие адм.

    Согласно
    ст.161.1 ЖК РФ

    В случае, если в многоквартирном доме не создано
    товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным
    кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при
    этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном
    доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из
    числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета
    многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не
    осуществляется.


    Количество
    членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании
    собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено
    решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
    количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом
    имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.


     Совет многоквартирного дома:


    1)
    обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в
    многоквартирном доме;


    2) выносит на общее собрание
    собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для
    обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном
    доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о
    порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего
    имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров,
    заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества
    в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по
    вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие
    предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему
    Кодексу;



    То есть, если  у Вас не было  создано ТСЖ или не выбран иной способ управления домом, то сейчас Вам следует избрать совет собственников дома и его председателя, а затем провести общее собрание по вопросу реконструкции дома (согласия на пристройку).

    Согласно ст.44 -ст. 46 ЖК РФ 

    Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

    К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

     принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

    .

    Решения общего собрания
    собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на
    голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов
    принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном
    доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1
    части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений,
    которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа
    голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания
    собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в
    порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.


    .

    То есть,, собственник, которому требуется согласие должен инициировать проведение общего собрания с соблюдением всех вышеуказанных требований


     В соответствии со ст.51 ГрадК РФ


     

    Строительство, реконструкция объектов
    капитального строительства осуществляются на основании разрешения на
    строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.


    В
    целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства
    застройщик направляет заявление о
    выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу
    разрешений на строительство в соответствии с частями 4 — 6 настоящей
    статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти
    субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченную
    организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной
    энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной
    с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных
    энергетических установок военного назначения. Заявление о выдаче разрешения на
    строительство может быть подано через многофункциональный центр в соответствии
    с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и
    уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4
    — 6 настоящей статьи федеральным органом исполнительной власти, органом
    исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного
    самоуправления. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:


    1)
    правоустанавливающие документы на земельный участок;


    2)
    градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на
    строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и
    проекта межевания территории;


    3)
    материалы, содержащиеся в проектной документации:


    а) пояснительная записка;


    б) схема планировочной организации земельного
    участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного
    участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства,
    подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов
    археологического наследия;


    в) схема планировочной организации земельного
    участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий,
    утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к
    линейным объектам;


    г) схемы, отображающие архитектурные решения;


    д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план
    сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения
    (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства
    к сетям инженерно-технического обеспечения;


    е) проект организации строительства объекта
    капитального строительства;


    ж) проект организации работ по сносу или демонтажу
    объектов капитального строительства, их частей;


    4) положительное заключение экспертизы
    проектной документации объекта капитального строительства


    5)
    разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного
    строительства, реконструкции (в
    случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии
    со статьей 40 настоящего
    Кодекса);


    6)
    согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае
    реконструкции такого объекта;


    То есть, для получения разрешения
    на реконструкцию дома, Вам следует обратиться в уполном.орган со всеми
    вышеуказанными документами, в том  числе
    согласием всех собственников и положительным заключением экспертизы проектной
    документации.


    В соответствии со ст.22 и ст.23 ЖК РФ

     перевод квартиры
    в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если
    такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого
    этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в
    нежилое помещение, не являются жилыми.


    Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого
    помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления
    (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).


    Для перевода жилого помещения в нежилое помещение
    собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в
    настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по
    месту нахождения переводимого помещения  представляет указанный перечень
    документов, среди которых  согласие собственников ( жильцов) дома не значится.


    То есть, если жилое помещение может быть переведено в нежилое без согласия собственников дома, 

    Таким образом, сейчас Вам необходимо выполнить все вышеуказанные процедуры:
    избрать совет и председателя, провести общее собрание, принять решение о реконструкции, оформить все документы  в письм. Форме и подать документы на получение разрешения на реконструкцию.

     

    Смогу оказать услугу по  составлению документов  для проведения собрания и утверждению решения, а также дополнительно проконсультировать по  вопросам получения разрешения на реконструкцию и регистрации изменений в ЕГРП, БТИ в Чате.. 

    С уважением Ф. Тамара


    25 Декабря 2013, 12:14
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Рожков Иван
    получен
    гонорар
    15%
    Юрист
    Общаться в чате

    1. Это не будет являться реконструкцией.

    2. Для первода жилого помещения в нежилое  согласие жильцов в Вашем случае нужно т.к.

    Согласно ст.23 ЖК РФ:

    «8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки.»

              В вашем случае при переводе жилого помещения в нежилое будет необходима и перепланировка, т.е. поменяется конфигурация помещения (отдельный вход).

              ст.40 ЖК РФ:

    «2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.»

           Согласно ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу относится: Земельный участок на котором находится МКД.

            Таким образом, если вы намерены построить входную группу, то Вам необходимо присоединиться к земельному участку под домом,  и соответственно потребуется согласи всех собственников помещений в МКД, т.е. 100%.

            3. Лучший вариант:

    -собрать со всех собственников МКД согласие на перевод жилого в нежилое с использованием земельного участка под МКД.

    — сформировать земельный участок под МКД.

    — получить разрешение на перевод жилого в нежилое.

    — получить акт приемки переводимого помещения.

    25 Декабря 2013, 12:25
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats