Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

416 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
416 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Можно ли увеличить долю собственности за счёт ремонта в новостройке?

Ситуация такая, покупалась новая 2-х комнатная квартира в строящемся доме. Документы оформлялись на 2х собственников по 1/2 доле у каждого. Общая стоимость новой квартиры на момент покупки составляла 2,7 млн.р..

Тут есть небольшой вопрос, из положенных 1,35 млн.р. за второго собственника я перечислял часть денег, а именно 550 т.р., есть квитанции в которых указано что перечислено за 2го собственника. Можно ли тут доказать что я заплатил больше и изменить отношение долей на основание этого? Но договора долевого участия составлены на каждого с суммами 1,35 млн(т.е. по 1/2)

Но основной вопрос заключается в том, что я за свой счёт выполнял полностью ремонт в новой квартире, чтобы в ней можно было жить. Есть договор с подрядной организацией на осуществление ремонта. Договор со вторым собственником был устный, т.к. были на тот момент в хороших отношениях. Общие затраты на ремонт составили 1,7млн.р. на эту сумму есть квитанции на материалы и оплату работ подрядной организации.

Возможно ли увеличить мою долю собственности на основании затрат на ремонт?

Ремонт производился 5 лет назад.

Сейчас отношения со вторым собственником испортились и он хочет продать свою долю. Договорится о стоимости обоюдно не получается. Проводилась оценка рыночной стоимости имущества 2мя независимыми экспертизами(с моей стороны и со стороны 2го собственника), разница итоговой суммы у этих оценок очень существенна(5,3 млн и 5,9млн). Стоимость оценки в 5.9 млн.р. обосновывается тем, что в квартире произведен дорогой ремонт. Однако при разделе стоимости квартиры 2й собственник не признаёт стоимость ремонта(т.к. утверждает что в суде доказать ничего не получится), и хочет получить половину от рыночной стоимости.

Можно ли оспорить результаты оценки имущества, или сделать какую-нибудь государственную независимую экспертизу которая не будет так сильно отличаться от реальных рыночных предложений?

И если обращаться в суд, то с каким иском? На перераспределение долей и выделение реальной доли?

Или как лучше поступить, чтобы разойтись с минимальными потерями?

п.с. 2х комнатная кв-ра. Общ. площадь 66кв.м., площадь комнат 20кв.м. и 17кв.м.

21 Декабря 2013, 13:58, вопрос №331246 Андрей, г. Голицыно
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (20)

  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Уважаемый Андрей.

    При наличии подтверждающих документов о ремонте, который будет являться неотделимым улучшением, Вы можете подать иск на увеличение своей доли на этом основании.

    Плюс к этому можете ходатайствовать в суде о проведении экспертизы, поскольку Ваши экспертизы разнятся, и суд будет принимать решение на основании неё.

    С уважением.


    21 Декабря 2013, 14:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Карпова Елена

    Здравствуйте, Андрей.

    По поводу увеличения доли за счет затрат на ремонт, в ч. 3 ст. 245 ГК РФ указывается, что 

    Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

    Теоретически, если у Вас имеются все документы, подтверждающие затраты, в судебном порядке Вы можете попробовать увеличить свою долю. 

    В суд необходимо обращаться с иском о признании права собственности исходя из нового распределения долей, с учетом Вашего вклада в ремонт. 

    Имейте в виду, что суд, это долго, сложно, потребует доп. затрат на юриста и не гарантирует требуемого результата.

    С уважением.

    21 Декабря 2013, 14:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    44%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Андрей!

    Прежде всего о возможности проведения новой оценочной экспертизы.

    Да, проведение такой экспертизы возможно и даже необходимо в случае, если Ваш спор со вторым собственником будет разрешаться в суде. Суд по Вашему ходатайству или по ходатайству второго собственника назначит дополнительную экспертизу и ее результаты, скорее всего, положит в основу своего решения.               Вы спрашиваете: «Возможно ли увеличить мою долю собственности на основании затрат на ремонт?»

    Да, это возможно, если Вами будут представлены суду соответствующие доказательства. 

    Далее Вы спрашиваете: «с каким иском обращаться в суд? На перераспределение долей и выделение реальной доли?»

    Обращаться нужно в суд с иском об определении долей квартиры, принадлежащей на праве собственности двум лицам.

    При рассмотрении и дела может возникнуть проблема вот в чем: как Вы пишете, ремонт квартиры производился 5 лет назад. Собственник доли квартиры может заявить суду ходатайство о применении срока исковой давности и в этой связи требовать отказать Вам в иске. Поэтому, если возможно, сделайте так, чтобы в суд обращался второй собственник. Вам невыгодно самому заявлять такое ходатайство.

    21 Декабря 2013, 14:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья

    По отношению ко второму собственнику у вас возникли требования вытекающие из положений по неосновательному обогащению:

    -в первом случае вы можете взыскать с него сумму, уплаченную за него по договору (но не поменять соотношения долей);

    -во втором случае, так как у вас не было письменного соглашения по выполнению ремонта, использовать нормы ГК РФ о содержании долевой собственности будет затруднительно, половину стоимости ремонта придется взыскивать также как неосновательное обогащение.

    Экспертизу во втором случае лучше назначать после обращения в суд, принеся ходатайство непосредственно в процессе, там же сформировать вопросы.

    21 Декабря 2013, 14:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Берсенев Сергей
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    Андрей! Согласен с вышесказанным.

    Вы не сообщили о Вашей конечной цели.  Как я понял порядок пользования квартирой не определен. Оценку Вы проводили  всей квартиры, а не ее виртуальной доли ЗНАЙТЕ! Вас никто свою долю продать заставить не может.  Значит он продать может только свою виртуальную долю вместе в Вами.  Вы бы купли виртуальную долю с соседом, от которого не знаете что ожидать за рыночную стоимость не доли а квартиры, который возможно специально не продает свою долю? Вы имеете право преимущественной покупки.И если он продаст свою долю по цене ниже той которую предложит Вам Вы вправе обратиться с иском в суд об обращении на себя прав покупателя. Не буду давить Вас ссылками на статьи, Если у Вас будет интерес обратитесь  ко мне, либо к другому адвокату в Вашем городе.

    21 Декабря 2013, 14:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Барсегян Арутюн

    Здравствуйте Андрей Я внимательно прочитал вашу ситуацию вам надо обратиться в суд и для этого у вас есть все необходимые доказательство.

    у вас есть квитанция на 550 тыс.р которую вы заплатили место второго собственника, и договор ремонта. В иске надо оформить две требования и сумму на 550 тыс. р и сумму ремонта. Да и еще обязательно нужно ходатайствовать на оценку ремонта со стороны судьи 

    21 Декабря 2013, 15:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Тороп Юлия
    получен
    гонорар
    22%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Андрей!

    Изменение долей возможно не при любом ремонте, а при таком ремонте, когда например, увеличивается  площадь строения, появляется второй этаж, происходит значительное удорожание квартиры и т.д.

    Вот для примера выдержка из судебного акта:

    Кроме того, судебная коллегия полагает также возможным согласиться и с выводом суда первой инстанции о том, что сам по себе текущий ремонт бывшей в употреблении вещи, в данном случае квартиры, находящейся из-за эксплуатационного износа в состоянии, не позволяющем в полном объеме извлекать из нее полезные свойства, не может применительно к положениям п. 3 ст. 245 ГК РФ рассматриваться в качестве неотделимых улучшений, и соответственно не порождает у лица права на увеличение его доли в праве общей собственности.При этом следует учесть, что по смыслу п. 3 ст. 245 ГК РФ к неотделимым улучшениям, влекущим изменение соотношения долей, прежде всего относится увеличение полезной площади строений, а также замена основных конструктивных элементов, влекущая значительное удорожание объекта в целом, поскольку иной подход к данному вопросу означал бы, что любой текущий ремонт, произведенный одним из совладельцев, давал бы ему право на изменение долей. Применительно к жилым домам неотделимые улучшения, влекущие изменение размера долей в праве общей собственности на данные объекты недвижимости, как правило, означают проведение одним из собственников работ по увеличению полезной площади жилого дома.Принимая во внимание, что произведенные истцом работы по своему характеру были направлены на поддержание квартиры в исправном состоянии и ее сохранение, были не связаны с изменением полезной площади квартиры, а способствовали лишь в большей степени комфортности использования объекта недвижимости, то осуществленный К.Б. ремонт жилого помещения, принадлежащий сторонам на праве собственности, не может повлечь увеличение его доли в общем имуществе, поскольку участники долевой собственности обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле (ст. 249 ГК РФ).

    Как я понимаю, второй собственник готов продать Вам свою долю, а Вы готовы купить, спорный вопрос только в цене. В такой ситуации Вам можно предъявить иск о прекращении права собственности второго собственника с выплатой ему стоимости доли. Второй собственник в суде не будет возражать против прекращения его права собственности, соответственно, суд будет разрешать основной вопрос — о стоимости доли. Для этого суд назначит экспертизу и будет руководствоваться той ценой, которая будет определена  этой судебной экспертизой.

    Что касается сумм, уплаченных Вами за второго собственника и за ремонт, у Вас есть основания их требовать с ответчика, но если он заявит о применении срока исковой давности, в этом иске Вам будет отказано.

    21 Декабря 2013, 16:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Погожева Наталья
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Белгород
    Общаться в чате

    Андрей, позволю высказать свое мнение о том, что в Вашем случае обращение  в суд с иском как о перераспределении долей (увеличении Вашей), так и о взыскании денежной компенсации за половину ремонта бесперспективны, если только есть шанс заключить мировое соглашение.

    Т.к. по ГК РФ пользование имуществом, находящимся в долевой собственности должно происходить по соглашению собственников. У вас отсутствует письменное соглашение о том, что  второй собственник дал согласие на проведение ремонта и за такую стоимость. В данный момент он скажет о том, что он не хотел ремонта такого дорогостоящего, ему хватило бы и просто поклеить обои, все было только вашей инициативой и брать на себя обязательства по выплате вам половины ремонта не будет. Вы хотели такой ремонт и живите с ним. Кроме того, пропущен срок исковой давности для взыскания половины стоимости ремонта, неосновательного обогащения и т.д.- 3 года. Вы не уточнили какой ремонт был вами произведен — перепланировка, снос стен или что-то другое глобальное, которое резко увеличило рыночную стоимость квартиры, если просто хороший ремонт, то он не будет расценен как крупное неотделимые улучшение квартиры, следовательно у вас и не будет оснований для перераспределения долей и взыскания компенсации.

    При продаже второй собственник обязан вам предложить в соответствии со ст. 250 ГК РФ выкупить у него долю, вот тут и можете поторговаться, проведя еще раз третью экспертизу. И учтите, стоимость доли всегда намного ниже рыночной стоимости половины квартиры. если бы вы её продавали целиком и потом делили денежные средства.  

    21 Декабря 2013, 16:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    " Вы не уточнили какой ремонт был вами произведен — перепланировка, снос стен или что-то другое глобальное, которое резко увеличило рыночную стоимость квартиры, если просто хороший ремонт, то он не будет расценен как крупное неотделимые улучшение квартиры, следовательно у вас и не будет оснований для перераспределения долей и взыскания компенсации."

    После покупки у застройщика была квартира с голыми стенами без комуникаций не пригодна для жилья (новостройка), от застройщика было проведено только отопление. В составе ремонта была проложена вся электрика, освещение, водопровод, канализация, стяжки полов, выравнивание стен, устройство полов с покрытием ламинат, побеленные потолки, обои. На кухне и в санузле сделаны тёплые полы. В итоге квартира стала пригодна для жилья.

    Выросла ли она в цене? Сейчас на рынке аналоги моей квартиры в новостройке стоят 3,7-3,85 млн.р. Квартиры "вторички" (с отделкой, т.е. ремонтом) 5,0-5,5млн.р. Т.е. да отделка пустой квартиры увеличила её стоимость на рынке.

    Сейчас вопрос стал про 3 года, когда ремонт(отделка) делался 5 лет назад. Второй собственник утверждает что я не смогу доказать стоимость ремонта из-за этих 5лет и поэтому не хочет снижать сумму.

    Получается у меня из-за срока давности уже нет никакой возможности вернуть потраченные деньги(или хотя бы часть их)?

    21 Декабря 2013, 17:42
  • Адвокат - Погожева Наталья
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Белгород
    Общаться в чате

    О пропуске срока должен заявить ответчик, у вас он об этом осведомлен, следовательно, суд откажет только по этому основанию, не смотря на ваши иные доводы. Пропущенный срок возможно восстанавливать, но для этого нужны уважительные причины — долгая болезнь, отсутствие в стране, уход за больным родственником и т.д.

    21 Декабря 2013, 17:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Погожева Наталья
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Белгород
    Общаться в чате

    Оценщики оценивали квартиру целиком, может вам стоит провести оценку именно доли 1\2 в квартире, не просто разделить стоимость квартиры пополам, а стоимость доли рыночной, за сколько бы её купили посторонние люди. Возможно, новая цена вас устроит и вы купите долю у второго владельца, может даже в рассрочку договоритесь или в залог оформите.

    21 Декабря 2013, 17:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Погожева Наталья
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Белгород
    Общаться в чате

    И еще мне не совсем понятно, вы пишите, что второй собственник хочет продать долю, и при этом он не согласен на стоимость ремонта и хочет оставить на покупной цене, тогда вам это выгодно, вы и же будете рассматривать предложение о покупке этой доли. Если бы вопрос стоял о продаже Вашей доли, то тогда можно было бы начинать спор о стоимости с учетом произведенного ремонта. Или я что-то не понимаю?

    21 Декабря 2013, 18:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Нет, у второго собственника цель - взять с меня максимальную сумму денег, а именно он хочет ровно половину от рыночной стоимости квартиры.

    21 Декабря 2013, 18:45
  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    44%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    «Получается у меня из-за срока давности уже нет никакой возможности вернуть потраченные деньги(или хотя бы часть их)?»

    Да, пропуск срока исковой давности — Ваша основная проблема. Поэтому я и писал Вам выше, что нужно что-то (пока сам не знаю что) придумать, чтобы в суд подал второй собственник.

    Вы, очевидно, знаете, что при продаже доли второй собственник обязан, прежде всего, предложить Вам выкупить ее, поскольку Вы при прочих равных условиях имеете преимущественное право покупки. Вот на этих правоотношениях возможно что-то и придумать. Выше говорилось, что рыночная цена  половины квартиры будет значительно ниже в сравнении с тем, если бы продавалась целая с возможностью последующего раздела денег. Попытайтесь этим  убедить, что ему выгодней продать Вам свою долю, учтя при этом Ваши затраты. Иначе Вы не соглашаетесь выкупать либо пусть обращается в суд о принуждении Вас устранить препятствия к продаже им своей доли. Может быть не совсем понятно изложил, но именно по этим правоотношениям и можно что-то придумать Вам для компенсации понесенных затрат.   

    21 Декабря 2013, 18:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья

    Где у вас написано, что ремонт окончен 5 лет назад. Если «вдруг» у вас найдется акт окончания работ годичной давности, в конце концов ремонты тянутся годами (по мере финансирования). 

    21 Декабря 2013, 18:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    44%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    «Если «вдруг» у вас найдется акт окончания работ годичной давности, в конце концов ремонты тянутся годами ...» 

    Да тут дело в том, что в подобных случаях акты приемки не пишутся. Ведь ремонт собственник делает для себя. Не станет же он для себя писать акт приемки. А вот регистрация права собственности… Срок можно отсчитывать со дня этой регистрации, поскольку она производится, как правило, после доделок квартиры — установки отопления, электропроводка, канализация и пр. Надо уточнить, когда зарегистрировано право собственности? Пожалуй, с этого времени и надо отсчитывать срок исковой давности.

    21 Декабря 2013, 18:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Регистрация собственности производилась после сдачи дома застройщиком, после чего только давали ключи и можно было приступать к ремонту квартиры.

    В принципе наверное ремонт можно считать не оконченным, т.к. не установлена кухонный гарнитур и готовить негде (денег не хватило).

    21 Декабря 2013, 18:47
  • Юрист - Казаков Илья

    Всегда найдется добрый друг-предприниматель осуществляющий ремонтные услуги. Либо та же самая фирма выполнявшая ремонт (из вопроса), сделает самый окончательный акт (с устранением недоделок) необходимой датой.

    21 Декабря 2013, 18:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Берсенев Сергей
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    Полностью согласен с Ильей Казаковым

    21 Декабря 2013, 19:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Тороп Юлия
    получен
    гонорар
    22%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Юридическое значения для начала течения срока исковой давности имеет не дата окончания ремонта, а дата, когда Андреем был уплачена денежная сумма за ремонт за себя и за второго собственника — именно с этого момента появляется право требовать с него половину денежной суммы. Поэтому если искать друга-предпринимателя, то такого, который бы платеж подтвердил недавний.

    21 Декабря 2013, 20:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Погожева Наталья
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Белгород
    Общаться в чате

    Если у вас будут чеки и договора по оплате водопровода, электрики и канализации в пределах 3 лет, то именно за эти работы можно взыскать половину сумм, т.к. эти работы как раз можно отнести к необходимым для того, чтобы квартира была пригодна для проживания даже без письменного согласия второго собственника, т.к. он тоже пользовался все время этими удобствами.

    21 Декабря 2013, 21:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Харитонов Андрей
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    Общаться в чате

    Выросла ли она в цене? Сейчас на рынке аналоги моей квартиры в
    новостройке стоят 3,7-3,85 млн.р. Квартиры «вторички» (с отделкой, т.е.
    ремонтом) 5,0-5,5млн.р. Т.е. да отделка пустой квартиры увеличила её
    стоимость на рынке. 

       Вы имеете право на первоочередное приобретение доли в квартире. Напишите претензию второму собственнику с требованием возвратить вам 550 тысяч рублей и половину стоимости ремонта. Напишите приблизительно так — согласно устной договорённости о возмещении с вашей стороны мне в дальнейшем 50% ремонтных работ в квартире №.....,  мной были оплачены следующие виды работ — и перечисляете, на общую сумму… рублей. Сумма, которую вы обязаны мне возместить составляет… рублей.  Так как вы отказываетесь возместить мне данную сумму, предлагаю возместить мне данные средства в месячный срок, в противном случае буду вынужден обратиться в суд. Срок течения исковой давности начинает течь с момента когда вы узнали или должны были узнать, что должник вам платить не собирается. Никто не запрещает вам давать ему отсрочку по платежам. Это ваши деньги. Потом через месяц  вы обращаетесь в суд и получаете на руки решения о возмещении указанных сумм. При выкупе — данные суммы вычтутся из суммы его доли. Или же требуйте передачи вам в собственность его доли с выплатой ему разницы с учётом долгов.

    22 Декабря 2013, 19:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Харитонов Андрей
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    Общаться в чате
    Сейчас вопрос стал про 3 года, когда ремонт(отделка) делался 5 лет назад. Второй собственник утверждает что я не смогу доказать стоимость ремонта из-за этих 5лет и поэтому не хочет снижать сумму.
     
      Да ерунда это - он вам был должен, говорил отдам, потом заявил — что не отдам. Вот с этого момента и начинается срок в три года исковой давности. Никто ему не поверит, что вы такие деньги ему просто подарили.

    Согласно ст.808 ГК РФ

    1. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный

    размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы.

    2. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ,

    удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или
    определенного количества вещей.


    Оплата услуг строителей, покупка стройматериалов на совместную квартиру уже имеет элементы договора
    займа.

    Статья 808 «Форма договора займа» ГК РФ (Подборка судебных решений за 2013 год) (ЗАО «Юринформ В») КонсультантПлюс ПостановлениеФАС Поволжского округа от 26.02.2013 по делу N А57-5553/2012

    Установив в порядке статьи 807,  пунктов 1, 2 статьи 808
    ГК РФ, пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных
    вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», что в обоснование передачи денежных средств заявителем представлена расписка в получении денежных
    средств, а из представленных документов следует фактическое наличие у заявителя денежных средств в размере суммы займа к моменту их передачи должнику, при этом денежность договора займа должник обосновывает необходимостью погашения задолженности по кредитному договору, представив квитанции о поступлении на его
    счет денежных средств от другого лица в соответствующих размерах, часть которых
    должник направлял на погашение задолженности по кредиту, что подтверждает движение полученных денежных средств у должника в соответствующем периоде, суд
    удовлетворил заявление о включении в реестр требований кредиторов задолженности по возврату должником займа.


    22 Декабря 2013, 19:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats