Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Возможно ли оспорить такой Договор и в каких случаях?
Добрый день! Необходима консультация по договору дарения. Есть квартира (Москва). Единственный владелец недвижимости - мать (пенсионер). У нее 2 дочери (одна на инвалидности). В квартире прописана бабушка (мать дарителя). Вопросы:
1. Можно ли оформить Договор дарения в простой письменной форме о дарении квартиры на одну из дочерей? Сможет ли вторая дочь (та, что на инвалидности, имеет иную собственность и проживающая отдельно) или бабушка (пенсионер, прописанная в этой квартире, но имеющая долю собственности в другой квартире) каким-то образом оспорить этот Договор после заключения? Если да, каким образом? Как можно этого избежать?
2. Если оформить такой Договор непосредственно у нотариуса, будет ли он иметь преимущества? Какие? Возможно ли оспорить такой Договор и в каких случаях?
Здравствуйте.
Если собственником всей квартиры является мать, то договор дарения действительно можно оформить в простой письменной форме. Нотариальная форме требуется при отчуждении доли в недвижимости.
Добрый день.
1. Можно ли оформить Договор дарения в простой письменной форме о дарении квартиры на одну из дочерей?
Да, возможно, поскольку дарение доли требует нотариального удостоверения (Информация Росреестра от 10.06.2019 «С 31 июля 2019 года упрощается порядок регистрации сделок для участников долевой собственности»).
Сможет ли вторая дочь (та, что на инвалидности, имеет иную собственность и проживающая отдельно) или бабушка (пенсионер, прописанная в этой квартире, но имеющая долю собственности в другой квартире) каким-то образом оспорить этот Договор после заключения? Если да, каким образом? Как можно этого избежать?
Оспаривать может, но это не просто.
2. Если оформить такой Договор непосредственно у нотариуса, будет ли он иметь преимущества? Какие? Возможно ли оспорить такой Договор и в каких случаях?
Нотариальное удостоверение придаст некий «вес» сделке, поскольку нотариус проверяет законность сделки.
Поэтому если есть возможность оплатить услуги нотариуса, то лучше удостоверить сделку.
Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Сможет ли вторая дочь (та, что на инвалидности, имеет иную собственность и проживающая отдельно) или бабушка (пенсионер, прописанная в этой квартире, но имеющая долю собственности в другой квартире) каким-то образом оспорить этот Договор после заключения?
Вторая дочь может оспаривать сделку, поскольку является потенциальной наследницей первой очереди по закону.
Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.
Однако для самого оспаривания сделки требуются серьезные основания.
Здравствуйте.
Так как речь идет о дарении целой квартиры, то допускается оформить договор в простой письменной форме без участия нотариуса.
Лица, проживающие в этой квартире (бабушка и дочь) при жизни дарителя сделку дарения оспорить вряд ли смогут, поскольку право оспаривания сделки имеют либо стороны такой сделки (даритель и одаряемый), либо лица, указанные в законе, либо иные лица, если сделка затрагиваются их права и при этом не существует другого способа защиты права такого лица (ст. 166 ГК РФ, п. 78 Постановления Пленума ВС РФ № 25)
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Однако, в случае смерти Вашей мамы, ее дочь и мать как наследники могут попытаться оспорить эту сделку и вернуть квартиры в наследственную массу. Самым распространенным основанием оспаривание таких сделок являются случаи, когда даритель перед смертью страдал психическим заболеванием, которое препятствовало ему осознавать характер своих действий (ст. 177 ГК РФ).
Но если даритель ничем таким в настоящее время не страдает, то вероятность оспаривания сделки после его смерти равна почти нулю.
Нотариус в действительности никакого «особого веса» действительности сделки не придает. Считается, что нотариус перед сделкой проверяет дееспособность лица, а также разъясняет ему характер сделки и проверяет ее законность.
Но в целом нотариальное удостоверение сделки не панацея от ее оспаривания, ее при наличии оснований, о которых я написал выше, все равно можно оспорить.
При этом я не могу согласиться с коллегами, которые утверждают, что нотариус «проверяет дееспособность» сторон сделки, и на этом основании, якобы, сделка каким-то образом в большей степени защищена от оспаривания.
Нотариус, да, проверяет дееспособность сторон, но не проверяет их психическое состояние в момент сделки (он и не может этого сделать, так как у него отсутствует специальная компетенция), а сделки зачастую оспариваются именно по причине того, что сторона не отдавала отчет в своих действиях по причине своего психического состояния, которое нотариус проверить никак не в состоянии (ст. 177 ГК РФ).
Поэтому нотариальная сделка по этому основанию оспаривается также как и ненотариальная.
По поводу как этого избежать, отмечу, что если даритель не страдает никакими проблемами с психическим здоровьем (не наблюдается в ПНД, не имела в прошлом инсультов, черепно-мозговых травм и других подобных проблем), то можно не делать ничего, так как сделки по указанному основанию оспариваются по результатам проведения судебно-психиатрических экспертиз, на основании медицинской документации стороны.
Если не имеется записей о наличии проблем с психическим здоровьем, то и вероятность, что эксперты обнаружат пороки воли в сделке практически исключена, так как для этого не будет никаких оснований.
Если же все что то такое есть, то даритель может платно пройти психиатрическое освидетельствование в государственной медицинской организации, которое должно подтверждать, что никаких проблем с психическим здоровьем на момент сделки даритель не имел.
Но это тоже не гарантия от оспаривания, так как комиссия экспертов может впоследствии прийти и к другим выводам. На 100% застраховаться от оспаривания сделки в принципе невозможно.
1. Можно ли оформить Договор дарения в простой письменной форме о дарении квартиры на одну из дочерей?
Да, возможно.
Сможет ли вторая дочь (та, что на инвалидности, имеет иную собственность и проживающая отдельно) или бабушка (пенсионер, прописанная в этой квартире, но имеющая долю собственности в другой квартире) каким-то образом оспорить этот Договор после заключения? Если да, каким образом?
Дочь может оспорить договор дарения, если докажет в суде, что ее права чем-то нарушены, т.к. по отношению к данному договору она является третьим лицом.
Оспаривать данный договор она может по основанию, что мать не отдавала себе отчет при заключении данного договора
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Как можно этого избежать?
В данном случае вторая дочь имеет право подать иск и этого избежать невозможно. Но при этом в процессе можно доказать, что сделка была чистой, т.е. нужно перед заключением сделки обратиться к психиатру и получить справку, что мама отдает отчет своим действия, признаком заболевания, повлиявшего на ее решение нет. Так же получить справку, что мама не состоит на учете в ПНД,
2. Если оформить такой Договор непосредственно у нотариуса, будет ли он иметь преимущества? Какие? Возможно ли оспорить такой Договор и в каких случаях?
Нотариус при заключении сделки разговаривает с Дарителем, выясняя ее состояние, но нотариус все-таки не психиатр. Так же может записать по просьбе стороны проведение сделки на видео. Эти все действия конечно повышают степень защищенности сделки, но все же не 100% панацея.
Если хотите провести сделку у нотариуса для усиления защиты сделки, то нужно использовать и такое заключение сделки через нотариуса
В договоре дарения нужно будет обязательно указать, что на регистрационном учете состоят и вторая дочь и бабушка пенсионер. Мама может в договоре указать, что она сохраняет пожизненно право пользования жилым помещением.
Одаряемая может после перехода права собственности на квартиру признать утратившими право пользования жилым помещением и вторую дочь и бабушку, если захочет
Преимущество нотариально удостоверенной сделки как раз и заключается в том, что нотариус обязан проверить дееспособность обратившегося лица, соответвенно если сделка будет проведена через нотариуса, его сложно будет оспорить например по ст 177 ГК.
Если же провести сделку без натариуса, одна из дочерей сможет может попробовать оспорить сделку, например ссылаясь на то что мать не могла в полной мере осознать значение своих действий. Но это думаю маловероятно, если мать является здоровой.
Еще одним косвенным преимуществом нотариальной удостоверенной сделки является то, что вы можете в случае потери например ДКП, обратиться к нотариусу и потребовать выдачи его дубликата.
ст. 52«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 26.03.2022)
На практике часто бывают ситуации когда, при возникновении каких либо разногласий с продавцом или покупателем, сторона остаётся без доказательств заключения сделки. Таким образом нотариально заверенный договор купли-продажи имеет свои преимущества.