Добрый вечер.
Арендодатель не вправе просто так взять и сдать имущество другому арендатору, если при этом прежний арендатор желает продлить договор. У прежнего арендатора может быть преимущественное право заключить договор аренды на новый срок. Причем даже в том случае, если в самом договоре аренды нет пункта о его пролонгации. Благодаря такому преимущественному праву арендатор получает приоритет перед иными лицами, если арендодатель имеет намерение продолжать сдавать имущество в аренду. Есть восемь причин, по которым арендодатель все же имеет право отказать прежнему арендатору в пролонгации договора аренды нежилого помещения. А значит, если возникает такая необходимость, в первую очередь надо проверить, можно ли сослаться на одну из этих восьми причин. 1.Арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязанности. Если арендатор в течение срока аренды нарушал свои обязательства по договору, то он не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. К примеру, если арендатор допустил просрочку при внесении арендной платы, то арендодатель вправе отказать ему в заключении договора аренды на новый срок. Но чтобы воспользоваться этим основанием, важно иметь на руках доказательства всех нарушений и заранее сообщить арендатору о невозможности пролонгации договора аренды по этой причине. 2. Договор аренды был заключен (перезаключен) на неопределенный срок. Такая ситуация возникает, если договор был заключен на конкретный срок, этот срок истек, и стороны не стали заключать договор на новый срок, а просто продолжили фактические отношения по аренде. В такой ситуации считается, что договор аренды перезаключен на неопределенный срок. А это значит, что у арендодателя есть важное преимущество: у него появляется право в одностороннем порядке отказаться от дальнейшего исполнения договора. Для этого требуется только предупредить арендатора за три месяца. И после этого у арендатора уже не будет права на автоматическую пролонгацию договора аренды нежилого помещения. 3. Договор аренды не был зарегистрирован Если договор аренды недвижимого имущества должен был быть зарегистрирован, но стороны этого не сделали, то арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды (абз. 5 п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)). 4. Договор аренды был досрочно расторгнут до истечения своего срока действия Арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, если сам договор аренды был досрочно расторгнут. Дело в том, что преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, срок которого истек. Если договор аренды был досрочно расторгнут, то в таком случае арендатор не получает преимущественного права заключить договор на новый срок. Поэтому на этапе согласования и заключения договора арендодателю выгодно включать в договор условие о возможности арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке. 5. Арендатор не уведомил ненадлежащим образом о намерении продолжать арендные отношения Если арендатор желает воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок, он должен уведомить об этом арендодателя. Если арендатор этого своевременно не сделает, то арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок. 6. Арендатор не желает заключать новый договор на условиях, предложенных арендодателем Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок перед другими лицами не означает, что арендатор имеет право на более льготные условия аренды. Напротив, арендатор имеет приоритет перед другими лицами в отношении заключения договора именно на условиях, предложенных арендодателем. Если арендатор не согласен на предложенные арендодателем условия, то в таком случае арендодатель вправе найти новых контрагентов в отношении объекта аренды. При этом арендодатель не может предложить арендатору худшие условия, чем другим потенциальными контрагентами. И если, к примеру, арендодатель предложил арендатору заключить договор с арендной платой 150 000 руб. в месяц, а другим лицам – 140 000 руб. в месяц, то в таком случае преимущественное право арендатора заключить новый договор будет нарушено. 7. Арендодатель не намерен продолжать сдавать имущество в аренду Если арендодатель более не желает сдавать имущество в аренду (например, в связи с тем, что арендодатель желает использовать объект аренды для собственных нужд), то в таком случае арендатор не сможет реализовать право на преимущественное заключение договора на новый срок. Дело в том, что право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. 8. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды исключено законом или договором аренды Преимущественное право на заключение договора аренды может быть ограничено законом или договором. В законе преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды ограничивается применительно к договорам: проката; аренды транспортных средств; аренды земельных участков; водопользования; аренды участков лесного фонда. В договоре может быть указано, что арендатор по окончании срока аренды не имеет преимущественного права на заключение договора на новый. пишите в личный чат помогу
