Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Окончание договора аренды нежилого помещения
Трехлетний договор аренды нежилого помещения между Арендодателем и Арендатором закончился 28 февраля 2022.
Стороны не пришли к единому соглашению относительно условий нового договора и не подписали его. Обсуждение условий началось за месяц до окончания договора и продолжилось после окончания до 8 марта.
Арендодателю ситуация надоела, он пересмотрел отношения с арендатором и решил не подписывать договор, тем более нашелся другой вменяемый арендатор.
Получается, что арендатор пользовался помещением и после окончания договора. Без согласования с Арендодателем заплатил аренду за март первентивно.
Вопрос - договор автоматически пролонгировался такими действиями бессрочно на старых условиях?
Что можно сделать, чтобы побыстрее выселить арендатора?
Возможно сможет помочь тот факт, что Арендатор подписал договора с субарендаторами на срок, превышающий его собственный договор на 15 дней.
Срок уведомления Арендатора Арендодателем для прекращения отношений по договору - 60 дней.
7.1. Настоящий Договор считается заключенным с момента его подписания и прекращает свое действие по
окончании его срока или при досрочном расторжении Договора по инициативе одной из Сторон, в порядке и
на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
7.2. Арендодатель вправе досрочно расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, без причин,
предусмотренных настоящим Договором, не менее чем за 60 (Шестьдесят) календарных дней до
предполагаемой даты расторжения Договора уведомив письменно Арендатора о своем намерении.
7.3. Арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем внесудебном порядке
на основании ст. 450.1. Гражданского кодекса Российской Федерации в следующих случаях:
— нарушение Арендатором срока оплаты Арендной платы и Обеспечительного платежа (в том числе в случае
необходимости его пополнения в соответствии с условиями Договора) более, чем на 6 (Шесть) рабочих
дней;
— проведение работ в Помещении с нарушением условий настоящего Договора и неустранение нарушения по
требованию Арендодателя в срок, указанный в соответствующем требовании;
— использование Арендатором Помещения не в соответствии с его целевым назначением, в т.ч. с нарушением
ассортиментного перечня, указанного в Приложении No 2 к Договору и неустранение нарушения по
требованию Арендодателя в срок, указанный в соответствующем требовании;
— в случае, если по вине Арендатора существенно ухудшается состояние Помещения, при неустранении
нарушения по требованию Арендодателя в срок, указанный в соответствующем требовании;
— несоблюдение в Помещении норм СаНПиН РФ, норм пожарной безопасности РФ и неустранение нарушения
Арендатором по требованию Арендодателя в срок, указанный в соответствующем требовании;
— в случае выявления факта передачи Арендатором Помещения в субаренду без предварительного
письменного согласия Арендодателя;
— самовольное размещение Арендатором рекламных носителей на фасаде Многоквартирного дома и
самовольное размещение рекламных носителей внутри Многоквартирного дома;
— в случае, если Арендатор не примет Помещение в срок и на условиях, предусмотренных настоящим
Договором.
7.4. В случаях, предусмотренных п. 7.3 настоящего Договора, Договор считается расторгнутым с даты,
указанной в письменном уведомлении Арендодателем Арендатора о расторжении Договора (далее –
«Уведомление о расторжении договора»), при этом уведомление должно быть направлено Арендатору не
позднее 20 (Двадцати) дней до предполагаемой даты расторжения Договора.
7.5. Стороны приравнивают указанное в п.7.4 Договора Уведомление о расторжении договора к соглашению о
расторжении настоящего Договора, как если бы Стороны подписали его в двустороннем порядке по
обоюдному согласию.
7.6. Арендатор вправе расторгнуть Договор досрочно, без причин, предусмотренных настоящим Договором,
уведомив письменно Арендодателя, не менее чем за 60 (Шестьдесят) календарных дней до предполагаемой
даты расторжения Договора. При этом Стороны обязуются подписать соглашение о расторжении Договора.
7.7. Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке досрочно расторгнуть настоящий Договор, при
условии уведомления Арендодателя не менее чем за 30 (Тридцать) календарных дней до предполагаемой
даты расторжения Договора, в случае:
— если Арендодатель в установленный Договором срок не передал Арендатору Помещение;
— если Помещение по вине Арендодателя окажется в состоянии непригодном для использования, и
Арендодатель не устранит неисправности, послужившие непригодности Помещения, в разумный срок.
В указанных случаях Стороны обязуются подписать соглашение о расторжении Договора.
7.8. В случае направления Арендатором уведомления о расторжении Договора в соответствии с п. 7.6., п. 7.7.
Договора, и последующего уклонения Арендатора от подписания соглашения о расторжении Договора,
Договор не считается расторгнутым и продолжает свое действие.
2.2.1. Передать Арендатору Помещение по Акту приема-передачи в День начала срока аренды в нормальном
состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям.
2.2.2. Передать Арендатору Помещение обеспеченным эксплуатационными услугами (содержание и ремонт
общего имущества Многоквартирного дома, техническое обслуживание систем жизнеобеспечения
Помещения), а также коммунальными услугами.
2.3. Арендатор вправе:
2.3.1. Производить самостоятельно и за свой счет текущий ремонт в Помещении, не связанный с перепланировкой
и/или переоборудованием Помещения, производством работ по оформлению/обустройству входной группы,
без согласования с Арендодателем, но с предварительным уведомлением УК.
2.3.2. В течение срока аренды и после подписания Акта приема-передачи Помещения сдать все или часть
Помещения в субаренду с письменного разрешения Арендодателя на срок, не превышающий срок аренды по
настоящему Договору.
2.4. Арендатор обязан:
2.4.1. Принять Помещение в День начала срока аренды. Передача и возврат Помещения оформляются Актами
приема-передачи Помещения, подписываемыми уполномоченными представителями Сторон.
2.4.2. Арендатор обязан использовать Помещение в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.3
Договора, а также с соблюдением иных положений настоящего Договора и законодательства. В случае
необходимости изменения целевого назначения Помещения Арендатор обязан получить на это
предварительное согласие Арендодателя.
Арендатор обязан до начала ведения коммерческой деятельности согласовать ассортиментный перечень
реализуемых в Помещении товаров (услуг) с указанием наименования товаров (услуг) (Приложение No 2 к
настоящему Договору). В случае изменения ассортиментного перечня в процессе ведения коммерческой
деятельности, заблаговременно согласовывать эти изменения с Арендодателем.
2.4.3. Вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные настоящим Договором, в течение
действия Договора пополнять Обеспечительный платеж до установленного п.4.6 Договора размера в
регламентируемые настоящим Договором порядке и сроки.
2.4.4. Содержать Помещение в надлежащем противопожарном и санитарном состоянии, обеспечить соблюдение
Правил пожарной безопасности работниками Арендатора и иными привлекаемыми Арендатором лицами, не
допускать захламления Помещения и прилегающей к нему территории производственным, строительным и
бытовым мусором, прочими отходами.
2.4.5. Компенсировать Арендодателю расходы по содержанию и ремонту общего имущества Многоквартирного
дома, техническому обслуживанию систем жизнеобеспечения Помещения (эксплуатационные услуги),
пропорционально площади занимаемого Помещения, а также стоимость потребленных Арендатором
коммунальных услуг.
2.4.6. В течение 3 (Трех) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора назначить лиц, ответственных за
эксплуатацию и содержание Помещения, а также лиц, ответственных за пожарную, экологическую и
санитарно-эпидемиологическую безопасность, аттестованных в установленном законодательством порядке и
сообщить фамилии, имена, отчества, должности и контактные телефоны указанных лиц Арендодателю и УК.
2.4.7. В случае возникновения по вине Арендатора пожароопасных ситуаций оплатить работы по их ликвидации
по счету, выставленному Арендодателем, и оплатить штраф, наложенный соответствующим
государственным органом.
2.4.8. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт Помещения. Не производить перепланировку и/или
переоборудование Помещения, работы, связанные с оформлением/обустройством входной группы
Помещения, без предварительного письменного разрешения Арендодателя. В целях получения разрешения,
Арендатор обязан разработать и согласовать проектную документацию с Арендодателем и УК, а при
необходимости – и с соответствующими уполномоченными гос. органами, иными организациями.
Документы кадастрового и(или) технического учета на Помещение, технические планы, инженерные
изыскания, прочие архитектурно-строительные проекты, необходимые для согласования перепланировки и
(или) переоборудования в Помещении с уполномоченными гос. органами, иными организациями, Арендатор
заказывает и получает самостоятельно и за свой счет.
2.4.9. При производстве работ, связанных с оформлением/обустройством входной группы Арендатор обязуется
соблюдать следующие требования: входная группа Помещения должны быть выполнена в единообразном
стилистическом оформлении с использованием четко определенного цветового решения и материалов.
Дизайн-макет входной группы и материалы должны быть согласованы Арендатором с Арендодателем и УК в
письменном виде.
2.4.10.Самостоятельно обеспечивать уборку Помещения, а также вывоз отходов. Накопление отходов до их вывоза
может осуществляться Арендатором по отдельно заключаемому договору с УК. Сброс отходов в контейнеры
УК без заключения соответствующего договора не допускается.
2.4.11.По истечении срока действия Договора или при его досрочном прекращении в последний день срока аренды
сдать Арендодателю Помещение в исправном состоянии (с учетом нормального износа), чистым, свободным
от имущества Арендатора, по Акту приема-передачи (возврата) Помещения.
2.4.12.Не позднее, чем за 60 (Шестьдесят) календарных дней до окончания срока аренды, указанного в п. 3.1.
настоящего Договора, письменно уведомить Арендодателя о предстоящем освобождении Помещения в связи
с окончанием срока действия Договора либо о намерении заключить Договор на новый срок. В случае
отсутствия от Арендатора в указанные сроки уведомления о намерении заключить Договор аренды на новый
срок, Арендатор утрачивает преимущественное право на заключение Договора аренды на новый срок, при
этом Арендодатель вправе предложить Помещение третьим лицам и заключить с ними Договор аренды. В
случае несоблюдения Арендатором срока уведомления Арендодателя о предстоящем освобождении
Помещения в связи с окончанием срока действия Договора, Обеспечительный платеж может быть удержан
Арендодателем в качестве штрафных санкций за нарушение условий Договора.
2.4.13.Арендатор и его сотрудники, действующие от его имени, обязаны предоставлять по требованию
Арендодателя копии, а в установленных законом случаях оригиналы или нотариально заверенные копии
следующих документов: свидетельство о регистрации юридического лица (или индивидуального
предпринимателя); свидетельство о постановке на налоговый учет как юридического лица (или
индивидуального предпринимателя), так и обособленного подразделения; выписку из ЕГРЮЛ (ЕГРИП),
устав, санитарно-эпидемиологические заключения о соответствии санитарным нормам и правилам
представляющих опасность для здоровья человека видов деятельности, работ, услуг; платежное поручение,
подтверждающее факт оплаты аренды; разрешение на привлечение иностранной рабочей силы при
использовании труда иностранных работников (в том числе по договору подряда или иным договорам
гражданско-правового характера); документ, подтверждающий личность сотрудника, а также документ,
подтверждающий его право осуществлять деятельность от имени Арендатора.
2.4.14.Незамедлительно сообщать Арендодателю обо всех нарушениях прав Арендодателя, и претензиях на
Помещение со стороны третьих лиц, включая федеральные и муниципальные органы власти.
2.4.15.Не использовать в какой-либо форме труд иностранных граждан и/или лиц без гражданства, без
специальных уведомлений (разрешений) на привлечение иностранной рабочей силы и разрешений на работу
для привлекаемых лиц (пластиковая карта), полученных в установленном действующим законодательством
Российской Федерации порядке. При использовании в какой-либо форме в арендуемом Помещении труда
иностранных граждан и/или лиц без гражданства, незамедлительно письменно уведомить об этом
Арендодателя и предоставить Арендодателю заверенные арендатором копии и оригиналы (для обозрения)
указанных в настоящем пункте уведомлений (разрешений).
2.4.16.В случае получения уведомления Арендодателя об изменении банковских реквизитов выплачивать арендную
плату по новым реквизитам.
2.4.17.Письменно согласовывать с Арендодателем и УК размещение рекламных носителей на фасаде
Многоквартирного дома и внутри Многоквартирного дома.
Здравствуйте, Евгений.
В идеале, конечно, хотелось бы договор аренды увидеть — если возможно — приложите, пожалуйста.
Но по общему правилу, договор продляется на неопределённый срок:
Статья 621 ГК РФ Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Но при этом, раз он стал заключенным на неопределённый срок, от него можно отказаться:
Статья 610 ГК РФ Срок договора аренды
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В Вашем случае — за 60 дней.
Здравствуйте
Получается, что арендатор пользовался помещением и после окончания договора. Без согласования с Арендодателем заплатил аренду за март первентивно.
Вопрос — договор автоматически пролонгировался такими действиями бессрочно на старых условиях?
Евгений
Вопрос спорный.
Он стал бессрочным если брать статью 610 гк
Статья 610. Срок договора аренды
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
но если шли от вас возражения на на счет и продления договора и вообще работы с ними- тогда нет. Он закончился по сроку и все.
Потому что вот это правило на счет продления договора идет, когда стороны не возражают и продолжаются те же самые арендные отношения. А у вас все зависит от этих возражений.
Если брать ст 610 — то как в договоре у вас уведомление за 60 дн стоит- то и тут тоже об отказе от договора надо будет предупредить за 2 месяца письменно, а не за 3- как по закону.
Возможно сможет помочь тот факт, что Арендатор подписал договора с субарендаторами на срок, превышающий его собственный договор на 15 дней.Евгений
а у вас это запрещено? просто в этом случае договор субаренды станет равным по сроку договору аренды и все
про субаренду
гк
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
то есть тут срок сократиться до самого договора аренды.
И важно — субаренда могла быть заключена только с вашего согласия, если договором не предусмотрено иное.
Например там уже вписано это согласие на субаренду автоматом. Если не разрешено- то они должны были просить у вас письменное соглашение на заключение субаренды.
на старых условиях, но арендатор начал продавливать изменение существенных пунктов договора и переговоры зашли в тупик. Обсуждение велось по почте — комментарии к поправка к договору, как это бывает обычно.Евгений
ну вот тут смотреть надо переписку — если вы отказались вообще продлять договор — то ст 610 не будет- договор закончился.
7.2. Арендодатель вправе досрочно расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, без причин,
предусмотренных настоящим Договором, не менее чем за 60 (Шестьдесят) календарных дней до
предполагаемой даты расторжения Договора уведомив письменно Арендатора о своем намерении.Евгений
вот 7.2 у вас как раз про 60 дн
В случае
отсутствия от Арендатора в указанные сроки уведомления о намерении заключить Договор аренды на новый
срок, Арендатор утрачивает преимущественное право на заключение Договора аренды на новый срок, при
этом Арендодатель вправе предложить Помещение третьим лицам и заключить с ними Договор аренды. В
случае несоблюдения Арендатором срока уведомления Арендодателя о предстоящем освобождении
Помещения в связи с окончанием срока действия Договора, Обеспечительный платеж может быть удержанЕвгений
вот это у вас п. 2.4.12 — уведомить тоже должны были за 2 месяца они
или теряют преимущественное право
Здравствуйте.
Вопрос — договор автоматически пролонгировался такими действиями бессрочно на старых условиях?
Если арендодатель ничего не направлял, а спокойно смотрел, то формально да, договор продолжал своё действие. В силу ст. 621 ГК РФ
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Что можно сделать, чтобы побыстрее выселить арендатора?
для начала надо смотреть конечно договор
Обсуждение условий началось за месяц до окончания договора и продолжилось после окончания до 8 марта.
Обсуждение устное как я понимаю, бумаги не направлялись? Тем более у Вас указано, что за 60 дней надо было арендатора уведомлять о прекращении договора аренды, чего как я понимаю не было сделано вовсе. плюс надо смотреть срок договора аренды, определен он или нет, в силу ст. 610 ГК РФ
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Это тоже важный момент в части того, когда именно договор прекратил своё действие
Возможно сможет помочь тот факт, что Арендатор подписал договора с субарендаторами на срок, превышающий его собственный договор на 15 дней.
А там указано, что Ваше согласие есть или нет? И в основном договоре что указано про право субаренды и как должно быть выражено Ваше согласие на такую субаренду.
Обсуждение велось по почте — комментарии к поправка к договору, как это бывает обычно.
это конечно доказательство, но опять же. Надо смотреть в какой форме. По идее это должны были быть протоколы разногласий к договору
Уточняю, субаренда по договору разрешена. Договор срочный, на 3 года, закончился 28 февраля.
а вот это уже плохо. Тогда ст. 610 ГК РФ не работает.
7.2. Арендодатель вправе досрочно расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, без причин, предусмотренных настоящим Договором, не менее чем за 60 (Шестьдесят) календарных дней до предполагаемой даты расторжения Договора уведомив письменно Арендатора о своем намерении.
есть такое уведомление?
7.3. Арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем внесудебном порядке на основании ст. 450.1. Гражданского кодекса Российской Федерации в следующих случаях:
если таких ситуации не было, то и права на досрочное расторжение нет.
Вот нужно ещё рассмотреть эти обсуждения, если они задокументированы, например, в виде переписки.
На предмет того — не было ли там возражения со стороны арендодателя, и вообще их характер, и содержание)
Потому что может быть такое обсуждение (исходя из его содержания) как раз можно оценивать как нежелание продлить договор.
И в таком случае — можно предъявить требование арендатор об освобождении помещения.
Об этом тоже уведомить — что Вы не принимаете платёж.
В договоре было что-нибудь указано по поводу продления договора?