Встречался ли кто-то с похожими случаями, и какой был результат?

Добрый день, Алексей!

В силу Постановления Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 года N 828, паспорт является основным документом, удостоверяющим личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации.

Недействительный документ — это документ, не имеющий силы или значения вследствие неправильности, истечения срока действия.

Согласно ст. 21 Гражданского кодекса РФ, способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности -гражданская дееспособность- возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия и не связана с получением или заменой паспорта.

Пунктом 1 Положения, установлено, что паспорт гражданина РФ обязаны иметь все граждане Российской Федерации, достигшие 14-летнего возраста, проживающие на территории Российской Федерации.

Наличие у граждан действующего паспорта необходимо для удостоверения личности, а также гражданства каждого из них.

Сам по себе факт признания паспорта недействительным на дееспособность гражданина не влияет и не может повлечь недействительность сделки по заключению договора купли-продажи недвижимости, особенно, если воля сторон при заключении данной сделки была направлена на ее совершение и сделка исполнена сторонами.

Более  того, правом на предъявление требований о применении последствий недействительности сделки обладает заинтересованное лицо — либо стороны договора, либо собственник спорного жилого помещения.

Вопрос: если банк принимает эти документы в таком виде, и если Росреестр регистрирует переход права собственности, — то есть ли риск, что эту сделку потом все-таки оспорят по этой вот причине?

Алексей

Добрый день!

 Маловероятно, что банк согласится выдать ипотеку при наличии таких разночтений фамилии в паспорте продавца и  в выписке из ЕГРН. Но даже если и банк одобрит сделку и выдаст ипотеку, и Росреестр зарегистрирует переход прав на покупателя, то недействительность паспорта не влечет за собой недействительности сделки как таковой.

Сделка может быть оспорена только по основаниям, предусмотренным законом.

Основания для признания сделки недействительной  указаны в параграфе 2 Гражданского Кодекса РФ:

ГК РФ § 2. Недействительность сделок / КонсультантПлюс (consultant.ru)

По основанию недействительности паспорта сделка не может быть признана недействительной, если заключена именно собственником жилого помещения, но сделка может быть оспорена в принципе по основаниям, указанным в ГК РФ, при этом срок оспаривания сделки  установлен статьей 181 Гражданского Кодекса РФ:

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Здравствуйте, Алексей.

не был заменен после вступления в брак, в итоге в свидетельстве и в паспорте у человека разные фамилии.

Алексей

А почему покупатель просто не заменит паспорт? 

Срок замены — 10 дней при обращении по месту жительства (30 дней — если НЕ по месту жительства).

Потому что проблема в том, что человек, в первую очередь, индивидуализируется по ФИО, и далее по адресу.

В Вашем же договоре будет формально указан другой человек (с другой фамилией).

И не уверен, что сейчас мы сможем просчитать всё проблемы, которые это может повлечь.

В любом случае, если паспорт не заменён — он недействительный.

Постановление Правительства РФ от 08.07.1997 N 828

12. Замена паспорта производится при наличии следующих оснований: изменение гражданином в установленном порядке фамилии, имени, отчества, изменение сведений о дате (число, месяц, год) и / или месте рождения;

Здравствуйте

Мне кажется вы зря переживаете на счет именно действительности сделки.

Изменение фамилии, имени и (или) отчества не является основанием для прекращения или изменения прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем. При этом гражданин может потребовать внесения за свой счет изменений в оформленные на прежние фамилию, имя и (или) отчество документы. В установленных законом случаях замена документов является обязательной (п. 2 ст. 19 ГК РФ; п. 12 Положения N 828; пп. «б» п. 35 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 24.10.2014 N 1097).

Ситуация: Каков порядок изменения фамилии, имени и отчества?
(«Электронный журнал „Азбука права“, 2021)

Здравствуйте, Алексей!

Судебная практика такова. 

Гайдин Д. Паспорта с проблемами при продаже/покупке квартир // Жилищное право. 2021. N 10. С. 91 — 98.
Встречаются случаи, когда покупатель недвижимости теряет право распоряжаться ею, так как при совершении сделки между ним и первым продавцом последним был предъявлен недействительный паспорт. Суды приходят к выводу, что заключенный договор купли-продажи имеет признаки ничтожной сделки, поскольку подписан лицом, действовавшим по недействительному паспорту, соответственно, покупатель лишается права в дальнейшем распоряжаться приобретенным недвижимым имуществом (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 17 октября 2017 г. N 33-20105/2017).
Нельзя не отметить, что последствия недействительности сделки могут применяться только в том случае, если она не соответствовала воле сторон или настоящих собственников недвижимости, а не лиц, выдававших себя за них. Если стороны договора обладают полномочиями на его заключение и не нарушают права других лиц, то недействительность паспорта одной из сторон договора не влечет его недействительность. Например, сам по себе факт замены паспорта в связи с истечением срока его действия, потерей или хищением на дееспособность гражданина не влияет и не может повлечь недействительность сделки по заключению договоров дарения. Требования третьего лица не удовлетворяются, если воля сторон была направлена на осуществление сделки по отчуждению и приобретению недвижимости и ни одна из них сделку не оспаривала (Апелляционное определение Московского городского суда от 22 апреля 2015 г. по делу N 33-13541).

Таким образом, в судебной практике были случаи, когда продавец имел недействительный паспорт, и тогда эта сделка была ничтожной, а покупатель терял право распоряжаться приобретенной недвижимостью. У Вас ситуация наоборот: проблема с паспортом покупателя, и это, конечно, тоже имеет определённые риски ничтожности сделки. Однако если купля-продажа соответствует воле покупателя и Вашей воле, сам по себе факт недействительности паспорта покупателя не влечет недействительность договора купли-продажи. Но я бы советовал, чтобы покупатель привел свой паспорт в порядок, а потом уже и сделку можно спокойно совершать, ни за что не переживая.