8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
900 ₽
Вопрос решен

Не будет ли штрафов в этом случае (неуплата авансовых платежей, не пробитие чеков)?

Добрый день.

В этом году я занялся перепродажей жилых квартир. За этот год было продано 3 квартиры (одна из них была в собственности более 2 лет, другие две около 3 месяцев) и еще одна квартира сейчас в ремонте (продавать планирую после нового года).

Недавно узнал, что для данной деятельности необходимо регистрировать ИП на УСН (доходы - расходы). Так же узнал, что бывали случаи, что налоговая в подобных случаях признавала предпринимательскую деятельность и пересчитывала налоги по ОСН (13% со всей суммы продажи)+ начисляла штрафы. Видел судебную практику по таким делам.

Получается есть вероятность, что в следующем году налоговая не примет декларацию по 3ндфл от физ лица и пересчитает налоги по ОСН.

Вопросы:

1)Как мне лучше поступить, чтобы не попасть на налоги и штрафы?

Сначала открыть ИП, затем подать декларацию (за 2021г) за проданные квартиры как физ лицо (13%), а новые продажи уже декларировать по ставке ИП?

Или открыть ИП и задекларировать все прошлые сделки по ставке 15%. Не будет ли штрафов в этом случае (неуплата авансовых платежей, не пробитие чеков)?

2)Если использовать второй вариант, то ИП по идее нужно успеть открыть до нового года (до 1 декабря, т.к. при открытии ип после 1 декабря декларация сдается в 2023г), чтобы подать декларацию за 2021г от ИП?

Показать полностью
, Сергей, г. Москва
Анна Гурина
Анна Гурина
Юрист, п. Гвардейское
рейтинг 7.9

Антон, добрый вечер!

По полученным доходам до регистрации в качестве ИП и применения УСН, Вам следует отчитаться, подав декларацию по НДФЛ и уплатив с таких доходов НДФЛ. Это следует, в частности, из положений пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ

В целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 - 5 настоящей статьи, дата фактического получения дохода определяется как день:

1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц — при получении доходов в денежной форме;

В качестве примера Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А82-1409/2016 https://kad.arbitr.ru/Document...

НДС по реализации жилых помещений (квартир) не начисляется (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

В случае осуществления в дальнейшем предпринимательской деятельности по продаже жилых помещений Вы регистрируетесь в качестве ИП и можете применять УСН. Если расходы будут составлять более 60% доходов, то стоит применять УСН доходы минус расходы.

1
0
1
0
Возможно наличие зарегистрированного ИП как то повлияет на решение инспектора не пересчитывать проданные квартиры по ставке 13% с суммы продажи.

Вы все равно будете платить 13% с полученного дохода. Если налоговая посчитает продажу квартир предпринимательской деятельностью, то в вычете (уменьшении дохода на расходы) откажет на основании пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Вообще, регистрация ИП после того, как физ лицо фактически осуществляло ПД, не влияет на возможность признать деятельность физ лица предпринимательской.

1
0
1
0
Сергей
Сергей
Клиент, г. Москва
В общем, в любом случае уже ничего не сделать и нет смысла торопиться с открытием ИП перед сдачей декларации 3ндфл. Верно?
Спасибо.
Роман Артемьев
Роман Артемьев
Юрист, г. Москва
рейтинг 8

Здравствуйте, Антон.

За этот год было продано 3 квартиры (одна из них была в собственности более 2 лет, другие две около 3 месяцев) и еще одна квартира сейчас в ремонте (продавать планирую после нового года).

Это действительно признаки предпринимательской деятельности, так как квартиры приобретались не с целью проживания в них, а для перепродажи.

Ст.2 Гражданского кодекса РФ:

предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. 
Недавно узнал, что для данной деятельности необходимо регистрировать ИП на УСН (доходы — расходы). 

Да, регистрироваться как ИП необходимо:

Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом
(ст.2 ГК РФ)

Обязательности переходить на УСН нет, это исключительно выбор самого ИП.

1)Как мне лучше поступить, чтобы не попасть на налоги и штрафы?

Если Вы как физлицо, фактически осуществляющее предпринимательскую деятельность,  уплатите НДФЛ с продажи, то нет оснований доначислять НДФЛ и штрафы, а НДС при продаже жилых помещений не уплачивается (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Сначала открыть ИП, затем подать декларацию (за 2021г) за проданные квартиры как физ лицо (13%), а новые продажи уже декларировать по ставке ИП?

Открывать ИП необходимо, так как предпринимательская деятельность без регистрации карается по статье 171 Уголовного кодекса РФ 

1. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации… если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере

Крупный размер — более 2 250 тыс. руб.

При  этом под доходом в статье 171 УК РФ следует понимать выручку от реализации товаров (работ, услуг) за период осуществления незаконной предпринимательской деятельности без вычета произведенных лицом расходов, связанных с осуществлением незаконной предпринимательской деятельности (п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве»).

Поэтому если стоимость проданных квартир превышает 2,25 млн., то формально имеются признаки ст.171 УК РФ.

Поэтому нужно, в случае худшего варианта развития ситуации, иметь доказательства, что квартиры приобретались с целью проживания в них, а не для перепродажи.

Или открыть ИП и задекларировать все прошлые сделки по ставке 15%. Не будет ли штрафов в этом случае (неуплата авансовых платежей, не пробитие чеков)?

Доход в любом случае подлежит декларированию в соответствии с тем статусом, что  был на момент их совершения. Не обязательно, что налоговая начнет копать в плане привлечения Вас за незаконное предпринимательство, если НДФЛ будет уплачен в полном объеме, как если бы он был уплачен лицом в статусе ИП.

2)Если использовать второй вариант, то ИП по идее нужно успеть открыть до нового года (до 1 декабря, т.к. при открытии ип после 1 декабря декларация сдается в 2023г), чтобы подать декларацию за 2021г от ИП?

Вы же хотите  обложить доход от продажи квартир по УСН (доходы — расходы), но так как квартиры покупались тогда, когда Вы еще не были ИП, то стоимость квартир в расходах при УСН  учесть нельзя (письмо Минфина России от 28.02.2013 N 03-11-11/88). Поэтому УСН доходы-минус расходы не уменьшит налог.

С уважением, Роман.

1
0
1
0
Сергей
Сергей
Клиент, г. Москва
«Доход в любом случае подлежит декларированию в соответствии с тем статусом, что был на момент их совершения. Не обязательно, что налоговая начнет копать в плане привлечения Вас за незаконное предпринимательство, если НДФЛ будет уплачен в полном объеме, как если бы он был уплачен лицом в статусе ИП.»

В судебной практике, которую я находил было следующее: человек подал декларацию по 3ндфл (у него было 3 квартиры по дкп и 2 по дду). Налоговая прислала ответ, что признает предпринимательскую деятельность и поэтому начисляет 13% на всю сумму продажи по ОСН без применения льгот. Обжаловать в суде это решение человеку не удалось.

Поэтому я беспокоюсь, что после подачи 3ндфл в следующем году могу попасть на большие налоги + еще уголовная статья есть как вы написали. Налоги то я готов заплатить. Но дадут ли их заплатить как физ лицу с льготой (зачисление расходов при покупке).

Я понял, что в этом году нет смысла открывать ИП, чтобы в следующем году оплатить налоги по ставке ИП т.к. так сделать не получиться (при покупке и продаже я был в статусе физ лица).

Но наверное есть смысл открыть ИП до того, как я подам декларацию 3ндфл как физ лицо в следующем году (до 30 апреля).
Так как сейчас у меня 4-ая квартира в работе, то пока я ее не продам ИП лучше не открывать, т.к. я не смогу зачесть расходы в статусе ИП (покупал в статусе физ лица).

В общем я рассматриваю следующий вариант: доделать ремонт и продать квартиру после нового года (чтобы она не попала в декларацию за 2021г), а уже после нового года открыть ИП и потом (до 30 апреля) подать декларацию 3ндфл и задекларировать проданные квартиры как физ лицо. Возможно наличие зарегистрированного ИП как то повлияет на решение инспектора не пересчитывать проданные квартиры по ставке 13% с суммы продажи.

Как считаете?

В любом случае отчитаться как физлицо за этот год  придется. Как налоговая воспримет Вашу деятельность — это предсказать невозможно. Думаю, у налоговой нет возможностей сразу определить, что квартиры приобретались для перепродажи. Это уже зависит от рвения конкретного налогового инспектора. Ему возбуждение уголовного дела премию не увеличит, это не компетенция налоговой. Наличие зарегистрированного ИП вызовет интерес инспектора, если ИП заявит расходы.

1
0
1
0
Похожие вопросы
Автомобильное право
Влияет ли на что-то обычно такая характеристика?
Добрый день! Мне необходима консультация по вопросу административного правонарушения в области ПДД. Привлекаюсь за выезд на встречную полосу в результате объезда автобуса (ст 12.15 ч4 КоАП), назначено слушание дела. За прошедший год на машине имеются нарушения по превышению скорости, а именно 14 минимальных штрафов по 500 рублей, а также один штраф, выписанный лично ГИБДД по 12.15.ч1 КоАП (за несоблюдение дистанции, в результате чего возникло легкое ДТП, по которому пострадавшая сторона не стала обращаться за выплатами, там в результате стёрлась грязь с бампера автомобиля, есть фото ДТП и протокол от ГИБДД). Распечатка всех нарушений приложена к делу. Вопрос 1: правильно понимаю, что все вышеперечисленные правонарушения считаются однородными и являются отягчающим обстоятельством? А также, будет ли как-то отдельно классифицироваться нарушение по 12.15.ч1 и являться отдельным отягчающим обстоятельством? В полисах ОСАГО и КАСКО включены помимо меня еще 2 человека, которые регулярно пользуются авто. Весомая часть нарушений с камер точно под их управлением. Однако, как владелец авто, я оплачивал все эти штрафы. Есть ли смысл в случае необходимости ходатайствовать о приобщении к делу копий ОСАГО и КАСКО? И может ли это быть расценено в мою пользу? Или это будет попытка ухода от ответственности и лучше не упоминать об этом? Вину в правонарушении признал в объяснительной сотрудникам ГИБДД (в деле есть). В суде планирую ходатайствовать о приобщении к делу дополнительной объяснительной, в которой пропишу еще раз признание вины, раскаяние и готовность оказывать содействие в установлении обстоятельств правонарушения. Правильно ли я понимаю, что вышеперечисленные два пункта также являются смягчающими обстоятельствами по КоАП? Также собираюсь приобщить характеристику с места работы (по моему мнению должна помочь охарактеризовать меня, как личность). Влияет ли на что-то обычно такая характеристика?
, вопрос №4059825, Николай, г. Москва
Страхование
Возможно ли все же вернуть страховку в течении 14 дней?
Добрый день оформили кредит в альфа банке на ип для бизнеса, страхование жизни альфа банк, сразу с нас списали, я знаю что в течении 14 дней можно вернуть страховку. Но у нас в договоре страхования написано такая строчка "Вы вправе отказаться от страховки, но страховая премия возвращена не будет" Правда ли это ? возможно ли все же вернуть страховку в течении 14 дней ? они еще не прошли.
, вопрос №4059287, Алексей, г. Москва
Военное право
Военнослужащий, участник СВО, есть гос награды, ввк поставила кат Д (ЗАБОЛЕВАНИЕ), На основаниист 6(1) ст11 указа
Военнослужащий, участник СВО, есть гос награды, ввк поставила кат Д (ЗАБОЛЕВАНИЕ), На основаниист 6(1) ст11 указа призедента фз1237 порядок назначения на воинские должности написал рапорт на продолжение службы, положена ли в этом случае с ЗАБОЛЕВАНИЕМ ПОЛУЧЕННЫМ В ПЕРИОД ПРХОЖДЕНИЯ ВОЕННОЙ СЛУЖБЫ выплата указанная в п12.1 ст3 фз306????
, вопрос №4059186, Антон, г. Санкт-Петербург
1100 ₽
Налоговое право
Какие заявления уведомления о зачете или что-то еще нужно подать и в какие сроки что бы уменьшить авансовый платеж на сумму уплаченных взносов за себя?
ип без работников. авансовый платеж по усн за первый квартал 2024г. будет 2000р. оплаченные страховые взносы ип за себя до 31.03.2024 будут в сумме 12375р. какие заявления уведомления о зачете или что-то еще нужно подать и в какие сроки что бы уменьшить авансовый платеж на сумму уплаченных взносов за себя? каков порядок действий? прошу написать "понятным языком", т к в этом не разбираюсь.
, вопрос №4059068, Анна, г. Нижний Новгород
Налоговое право
Или лучше будет открыть новое ООО для пивоварни?
Здравствуйте! Ресторан на ОСНО (использует льготу по НДС) открывает на своей площади пивоварню. Планируется реализация пива оптом и в розницу. Сохраняется ли в этом случае право на льготу по НДС? Или лучше будет открыть новое ООО для пивоварни?
, вопрос №4058788, Елена, г. Новосибирск
Дата обновления страницы 08.11.2021