Как изменить режим прохода и проезда собственников к помещениям в коммерческом здании?

ОПРОС: собственники хотя изменить режим допуска к своим помещениям. В том числе решить вопросы погрузки/разгрузки свободно несмотря на то, что приходится к зданию ехать по земле, принадлежащей Заводу. Долевая собственность на общее имущество в нашем здании не оформлена.

 Здравствуйте.

В первую очередь вызывает вопросы последнее предложение:

Долевая собственность на общее имущество в нашем здании не оформлена.

Общее имущество не надо оформлять в долевую собственность, она и так принадлежит сособственникам пропорционально их долям в здании — регистрация права на нежилое помещение в таком здании одновременно регистрирует и долю в праве на общее имущество.

Что же касается режима допуска, то такой вопрос решается по соглашению между всеми собственниками либо в суде (ст. 247 ГК РФ).

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

При этом безусловно при наличии оснований для соблюдения режима секретности, этот вопрос должен быть учтен при формулировании условий допуска.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

ВОПРОС: собственники хотя изменить режим допуска к своим помещениям. В том числе решить вопросы погрузки/разгрузки свободно несмотря на то, что приходится к зданию ехать по земле, принадлежащей Заводу. Долевая собственность на общее имущество в нашем здании не оформлена.

 Здравствуйте

Тут варианта 2 всего.

Или вы договариваетесь и заключаете об этом использовании соглашение.

Там указываются все нужные вам условия- места, порядок допуска, пользования, содержание и расходы.

Если вы не договариваетесь — то только через суд.

ГК

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Уважаемая Елена, здравствуйте! 

Один собственник не вправе единолично определять режим прохода и проезда для остальных собственников помещений. Это очевидно, и мои коллеги подтверждают в своих ответах.

Коридоры, входы, лестницы, лифты, технические помещения, погрузочные зоны и иные части здания, обслуживающие более одного помещения, относятся к общему имуществу — так было всегда.

Порядок владения и пользования им определяется соглашением собственников ст.247 ГК РФ

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/fa1115a8e1086a097eb06c012bc2f5d5494b3756/

Сложившийся много лет назад порядок и молчание других собственников не означают, что завод получил бессрочное право единолично устанавливать пропускной режим.

Пункт 1 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 прямо разъясняет:

Поскольку в силу статьи 55 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

normativ.kontur.ru/document?moduleId=7&documentId=462545

Внутренние положения завода обязательны для его работников и контрагентов, но не становятся автоматически обязательными для других собственников.

Ссылка на секретность должна подтверждаться конкретными требованиями закона, границами режимной территории и документами о категории объекта.

Такие требования могут обосновывать досмотр, пропуска, определенный маршрут и учет транспорта, но не произвольный запрет доступа к чьей-то недвижимости.

Практически Вам нужно подготовить единое письменное соглашение всех шести собственников о режиме доступа внутри здания, использовании ворот, подъездов и мест погрузки, а вот уже заводу направить проект соглашения с планом маршрута.

Надо закрепить постоянные пропуска собственников и их работников, порядок допуска клиентов и перевозчиков, въезд грузового транспорта, аварийный доступ и требования режима безопасности.

Полному запрету либо необоснованным задержкам можно противопоставить требование об устранении препятствий по статье 304 ГК РФ.

Согласно пунктам 45 и 47 Постановления № 10/22 суд вправе запретить нарушающие действия и обязать ответчика устранить их последствия.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

normativ.kontur.ru/document?moduleId=7&documentId=462545

Таким образом, изменить действующий порядок можно, но не через одностороннее решение отдельных собственников.

Внутри здания режим устанавливается соглашением собственников общего имущества.

При отказе завода -  вопрос решается судом — об устранении препятствий в пользовании помещениями.

С уважением.