Продаю квартиру. Покупатель хочет купить квартиру по ипотеке. Но хочет, чтобы при сделке я написал расписку для его банка, что квартира стоит на 2 млн дороже. В самом договоре купли-продажи стоимость квартиры будет "правильная" (без надбавки 2 млн). Скажите пожалуйста, есть ли какие-то риски для меня в данной ситуации и какие? Спасибо
Добрый день
Но хочет, чтобы при сделке я написал расписку для его банка, что квартира стоит на 2 млн дороже.
Не вполне понятно, что должно быть написано в этой расписке? Если реальная стоимость будет согласована в договоре, то за что, по замыслу этой расписки, уплачивается ещё 2 миллиона?
Если это не дарение Вам денег, то получение Вами этих денег по расписке должно быть чем-то обусловлено, то есть деньги передаются за что-то или в счёт того-то. В связи с этим, трудно оценить риски составления этой расписки, не понимая условия передачи денежных средств
Тимур, доброго утра!
Для вас рисков не вижу в оформлении документов из вашего вопроса и предложенным способом вам покупателем.
Но рекомендую вам сделку оформить через аккредитив.
Важно, что будет оговорено и вы оговорите в ДКП.
Так как по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Для вас важны 2 документа, договор и передача денег.
Особое внимание обратите на договор. Можете его дать юристу на правовую оценку, что бы разговор был предметным.
Правовое основание — ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости
Здравствуйте, Тимур!
Цена квартиры определяется согласованным сторонами договором.
1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
ст.555 ГК РФ
Для выдачи банком ипотеки имеет значение, согласованная сторонами стоимость квартиры, указанная в договоре, а не расписка свидетельствующая о передаче денежных средств.
Сам факт передачи денежных средств по расписке в сумме, превышающей стоимость квартиры по договору, исключает потребность покупателя в ипотеке
Скажите пожалуйста, есть ли какие-то риски для меня в данной ситуации и какие?
Начну с того, что не совсем понятно для чего продавцу, указание в расписке стоимости, не соответствующей договору, банку расписка не важна, указал выше почему.
По договору купли-продажи стоимость квартиры меньше на 2 мил. руб., чем указанная в расписке.
При отсутствии оснований для передачи по расписке суммы на 2 мил. больше, покупателем вполне может быть взыскана с Вас эта сумма, как неосновательное обогащение.
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В Вашем вопросе отсутствует опция изучения документов, между тем для понимания и исключения рисков, необходимо изучать, как текст расписки, так и условий договора, в части передачи денежных средств.
Здравствуйте.
В гражданском праве расписка удостоверяет исполнение должником своего обязательства (ст.408 ГК РФ), то есть является доказательством передачи денег.
В свою очередь, обязательства возникают из договоров и других сделок, -см. ст.307 ГК РФ.
Поэтому учитывая, что
В самом договоре купли-продажи стоимость квартиры будет «правильная» (без надбавки 2 млн).Тимур
а обязательство ничем не установлено, то указанные 2 млн — это неосновательное обогащение с возможностью его взыскания (ст.1102 ГК РФ), так как оснований для их передачи у покупателя, а у Вас для их получения, нет.
Наиболее часто такие расписки просят в тех случаях, когда у покупателя не хватает собственных средств для внесения первоначального взноса в размере, требуемом банком, для установления желаемой процентной ставки по кредиту, либо наоборот, цена в ДКП занижается для целей снижения налогооблажения.
В Вашем случае весьма «оригинальна» сама просьба покупателя. Так не делают. Передача денег, пусть даже и не существующих на самом деле, всегда чем-то обосновывается, подписывается какое-либо доп.соглашение, например о стоимости квартиры с учетом неотделимых улучшений (весьма критически следует относится к таким), либо отдельный ДКП на остающуюся в квартире мебель, бытовую технику и т.д.
Риски состоят и в том, что в случае признания сделки недействительной или при расторжении (бывает всякое) вопрос будет стоять о возврате всей суммы, а не только той, что прошла по ДКП. Не факт, что такой вопрос решится положительно для покупателя, но вполне может.
Если покупатель просто просит «напишите мне, что денег Вы получили больше, чем я Вам передам по факту» делать этого не следует, «так как это просит банк»" — это не объяснение.
Говорить же о чем-то подробнее в рамках описанного Вами не представляется возможным. Нужно знать подробнее обстоятельства сделки, ситуацию покупателя, условия кредитования, установленные банком, а также видеть и документы. Если есть необходимость более углубленного изучения вопроса — это возможно в рамках индивидуальной консультации в чате.
Так или иначе, сразу нужно понимать риски, которые это может повлечь
Главный риск связан с тем, что в случае, если в самой квартире, в ситуации с правами на неё и т.д. будут обнаружены недостатки, о которых Вы сами можете не знать, то покупатель в своих требованиях к Вам как к продавцу сможет исходить из договорной стоимости квартиры.
Если эта расписка по смыслу представляет собой что-то вроде дополнительного соглашения к договору, изменяющего условие договора о договорной цене, то покупатель будет исходить из полной стоимость договора с учётом расписки
Повторюсь, важно понимать, каковы будут условия этой расписки. Если это просто некая бумага, в которой указано, что Вы продавец передаёт Вам деньги в большей сумме, чем указано в договоре купли-продажи, то это не имеет смысла, так как такая расписка фактически не имеет отношения к договору купли-продажи
Если в расписке указывать, что деньги передаются в качестве оплаты по договору, то в таком случае содержание расписки будет фактически противоречит условиям договора, что влечёт неоднозначность в его толковании
По существу, составление такой расписки — это притворная сделка с Вашей стороны, что само по себе влечёт её ничтожность:
Так что, по совокупности рисков, совершать такую дорогостоящую сделку на таких условиях не рекомендуется. В любом случае выгод вы получаете ноль, а риски могут быть весьма существенными.