На какой закон, нормы, правила, постановления ссылаться?

Здравствуйте, Анатолий!

Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ внесены изменения в Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ), которыми машино-места отнесены к недвижимым вещам.
Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В силу п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – машино-место – это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Вопросы определения общего имущества основательно урегулированы положениями ГК РФ, Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) в отношении общедолевого имущества в многоквартирных домах, квартирах, жилых помещениях (ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).

По нежилым помещениям (в том числе, подземным автостоянкам, паркингам, отдельно стоящим гаражам и т.д.) такие нормы и положения не установлены.
В связи с этим, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ подлежит применению аналогия закона:

1. В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, нормы ГК РФ и ЖК РФ, регламентирующие сходные отношения в отношении собственников жилых помещений, применимы к собственникам нежилых помещений.
Данная позиция подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Как указано в ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2).
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Кроме того, как указано в статье 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.
Поскольку п. 4 ст. 244 ГК РФ установлено, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона, у всех собственников машино-мест возникает право общей долевой собственности на общее имущество в силу закона.
Праву общей долевой собственности корреспондирует обязанность по содержанию общего имущества (ст. 210 ГК РФ – собственник несет бремя содержания своего имущества).

С учетом приведенных выше норм законодательства следует предварительный вывод о том, что все нежилые помещения и иное имущество в подземном паркинге, не являющиеся машино-местами, относятся к общему имуществу собственников машино-мест и являются местами общего пользования.

К такому общему имуществу собственников машино-мест относятся и выходы из подземного паркинга.

В силу положений статьи 247 ГК РФ:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в силу положений статьи 44 Жилищного кодекса РФ, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

По аналогии данная норма подлежит применению и к правоотношениям с участием собственников машино-мест и иных нежилых помещений в подземном паркинге.

Иначе говоря, собственники машино-мест и иных нежилых помещений в подземном паркинге вправе на своём общем собрании принять решение о том или ином использовании выходов из подземного паркинга, и это решение будет обязательным для исполнения управляющей компанией.

Кроме того, надо понимать, что наверняка между собственниками и управляющей компанией заключен договор управления (или, во всяком случае, должен быть заключен такой договор, общий или с каждым из собственников), по которому собственники поручают управляющей компанией управлять подземным паркингом за определенную плату.

Иначе говоря, управляющая компания не может безоговорочно диктовать собственникам пределы использования ими своего же имущества (а выходы из паркинга, как показано выше, являются общим имуществом всех собственников машино-мест и иных нежилых помещений в подземно паркинге).

Считаю, что именно это и следует обозначить перед управляющей компанией. Потребовать в письменной форме сообщить, на основании каких нормативно-правовых актов и (или) решений собственников другие выходы из паркинга не используются, подтвердить это копиями соответствующих документов.

А далее уже необходимо будет исходить из того, что ответит управляющая компания. В первую очередь, считаю, что необходимо созывать общее собрание собственников, а ещё лучше создавать товарищество собственников недвижимости, которое и будет вместо управляющей компании управлять подземным паркингом. Возможно, что потребуется обращение в суд с иском о понуждении управляющей компании к определенным действиям, об устранении собственникам препятствий в пользовании выходами из паркинга.

Но и разумеется, нужно знать, на основании какого договора, решения и т.п. управляющая компания управляет данным подземным паркингом. Это уже вопрос анализа всей имеющейся документации, что возможно в рамках отдельной услуги в чате.

Здравствуйте, Анатолий

Но компания предоставляет доступ только через один выход, устно ссылаясь на то, что остальные два выхода — пожарные (Письменный запрос пока не писал).

Анатолий

В соответствии с требованиями пункта 4.2.5. Приказа МЧС России от 19.03.2020 N 194 «Об утверждении свода правил СП 1.13130 „Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы“ 

4.2.5. Количество и ширина эвакуационных выходов из помещений, с этажей и из зданий следует определять в зависимости от максимально возможного числа эвакуирующихся через них людей и предельно допустимого расстояния от наиболее удаленного места возможного пребывания людей (рабочего места) до ближайшего эвакуационного выхода.

На основании изложенного следует вывод о том, что для того, чтобы установить обоснованность требований, а равно препятствий, то нужно будет сделать запрос не только в УК, но и обратиться к пожарникам.

Если будет установлено, что количество пожарных выходов превышает допустимый норматив, то будут все основания для того, чтобы в судебном порядке требовать устранения нарушений Вашего владения.

Данное право ВАм предоставлено требованиями статьи 304 »Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Продолжу далее.

Здравствуйте, Анатолий!

В первую очередь Вам следует ознакомиться с проектной документацией. В силу п. 2 ч. 1 ст. 31 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ застройщик такую информацию раскрывать обязан. Из проекта Вы узнаете, для чего задумывались эти выходы — для эвакуации или для штатного использования.

Далее, если мы посмотрим  СП 154.13130.2013, видим следующее:

5.2.18 С каждого этажа пожарного отсека автостоянок должно быть предусмотрено не менее двух рассредоточенных эвакуационных выходов непосредственно наружу или в незадымляемые лестничные клетки типа Н3, имеющие выход непосредственно наружу.

Нужно уточнить, нет ли других выходов, отвечающих данным требованиям. На этот вопрос Вам тоже может ответить только застройщик.

Если все требования противопожарной безопасности соблюдены, тогда действительно можно собирать общее собрание собственников по правилам ст. 44-48 ЖК РФ и принимать решение об использовании двух оставшихся выходов по прямому назначению.

Если после этого УК продолжит чинить препятствия, можно подавать иск о защите прав потребителей.