Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какие в нём условия легальны а какие не очень и что можно со всем этим сделать
Договор с управляющей компанией на обслуживание подземного паркинга
Здравствуйте!
Общая преамбула ситуации:
Приобрёл в собственность машино-место в подземном паркинге жилого комплекса. Когда покупал, продавец рассказал что за обслуживание машино-места в паркинге ежемесячно нужно платить, как за услуги ЖКХ в квартире только это за паркинг.
Я не был против данной мысли, всё-таки там нужно убирать, менять лампочки и т.д. Попросил у него договор, который он как бывший владелец машино-места заключил с управляющей этого паркинга. Просто почитать что там за пункты и какие. Он ответил что ничего не заключал, а по счетам он не платит.
Я у него поинтересовался, по какой причине он так себя ведёт.
По словам продавца. В самом начале содержанием этого паркинга занималась управляющая компания. Потом какой-то ИП инициировал собрание собственников машино-мест якобы без участия самих собственников, и стал как бы управляющей компанией этого паркинга, теперь он выставляет счета. А не платит, потому что почитав договор увидел там что они “не за что не отвечают”
Теперь став законным владельцем машино-места, запросил договор с управляющей (ИП) на обслуживание паркинга, за что и как платить. Пришёл увесистый конверт на 16 листах.
Я ознакомился и почерпнул для себя некоторые странные пункты. И у вас хотел бы попросить помощи, прояснить мне, могу ли я рассчитывать на определённые условия и пересмотр того, что мне не нравится в договоре. Какие в нём условия легальны а какие не очень и что можно со всем этим сделать. Если нельзя отменить, то можно ли уменьшить стоимость за обслуживание.
Фотографии всех присланных мне документов прикрепляю к вопросу:
+ Я сделал запрос. На днях мне предоставят копию протокола очно-заочного общего собрания собственников паркинга и калькуляцию затрат по содержанию машино-места. Смогу их содержание докрепить к вопросу.
На мой обывательский взгляд основной посыл договора действительно звучит как: “Плати нам, а мы не за что кроме тех самых замен лампочек отвечать не будем”
Что не понравилось, и что хотелось бы изменить, если я могу это сделать по законодательству.
ДОГОВОР НА УПРАВЛЕНИЕ ПАРКИНГОМ
1.Предмет договора
Пункт 1.3.
В чём моё недовольство этим пунктом: я же уже плачу за содержание машино-места, пусть управляющая и откладывает с денег всех владельцев паркинга на своевременный капитальный ремонт.
Пункт 1.6. (Самый краеугольный пункт, который меня больше всего волнует, который бы хотелось изменить!)
В чём моё недовольство этим пунктом: Получается, если охранник на вахте проспит ночью какого-нибудь наркомана который зайдя (вход в паркинг открыт круглосуточно) разобьет стекло моей машины, или сосед по паркингу выезжая попортит машину, на них никакой ответственности. Вопрос, почему тогда я должен оплачивать того же вахтёра и т.д. Безопасность это именно то, почему приобретается этот вид имущества.
2. Права и обязанности сторон
Пункт 2.2.5.
В чём моё недовольство этим пунктом: я не хочу чтобы без меня провели какое-то очно-заочное собрание, я хочу чтобы меня обязательно об этом уведомили, желательно самым быстрым для меня способом (например e-mail) а не когда и как они сами захотят.
Пункт 2.3.1.
В чём моё недовольство этим пунктом: в нём указана пожарная сигнализация (неизвестно работает она там вообще или нет, но это не так важно, так как если загорится какой-то авто и система не включится, я так понимаю ответственность будет именно Управляющей) Там указана такая вещь как: обслуживание системы контроля управления доступом в Паркинг (СКУД) я посмотрел одним глазком в интернете, это история относится к Автоматизированной парковочной системе (что-то вроде карту приложил, шлагбаум поднялся) но при въезде в паркинг никакого шлагбаума нет, никакой автоматизации тоже, только камеры наблюдения. Я так понимаю, по договору он есть, а по факту такой системы нет.
Пункт 2.5.
В чём моё недовольство этим пунктом: могут чинить какую-нибудь трубу над моим парковочным местом месяц. А у меня машина будет стоять на улице всё это время и с ней может что угодно произойти, да и не для этого я машино-место покупал, чтобы на улице её ставить. Хотелось бы сделать так, чтобы то время которое Управляющая делает ремонт не засчитывалось мне в оплату.
5. Срок действия настоящего договора. Условия и порядок расторжения договора
Пункт 5.1.
В чём моё недовольство этим пунктом: Не заключение договора не освобождает от исполнения обязанностей предусмотренных договором. А если я не согласен с какими-то условиями и хочу их пересмотреть.
ПРАВИЛА ПОЛЬЗОВАНИЯ ПАРКИНГОМ
Порядок пользования Паркингом
Пункт. 3.1
В чём моё недовольство этим пунктом: Никакой системы электронных пропусков нет, ворота открыты круглосуточно. Система “Автомаршал” это программное обеспечение (пример: камера видит конкретный номер машины и открывает шлагбаум) могу ли я потребовать продемонстрировать как она работает в охранном КПП?, почему-то мне кажется её там нет. Просто охранник в камеры смотрит по старинке.
СОГЛАСИЕ НА ОБРАБОТКУ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
В чём моё недовольство этим пунктом: Слишком много полномочий у Управляющей, могу ли я как-то ограничить его в некоторых аспектах, или это всё безопасно, просто так выглядит настораживающие.
- Правила пользования паркингом.pdf
- Договор на управление паркингом.pdf
- Подписной лист, перечень услуг и раб~.pdf
Здравствуйте. Во-первых, следует отметить, что в соответтвии с п.41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
41. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 ЖК РФ.
Согласно ст. 44 ЖК РФ
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Среди других вопросов также утверждение договора управления. Соответственно указанный договор должен быть утвержден общим собранием сособственников, как в принципе и изменения в него. Он является обязательным для всех сособственников вне зависимости от того, участвовали ли они в собрании или нет и как именно голосовали. Если процедура общего собрания (порядок, кворум и т.д.) соблюдены, то договор является оязывающим стороны документом именно в том виде, который был представлен на собрании и утвержден им.
Я понимаю Ваши претензии к договору, однако изменить его можно только посредством созыва собрания сособственников и внесения предложений об изменении договора либо путем принятия его в другой форме, либо посредством подписания дополнительного соглашения к нему.
Что касается самих претензий к условиям договора, то в целом полагаю, что они в основном носят разумный характер, ввиду чего есть смысл поднять этот вопрос среди собственников и иницировать проведение собрания в целя внесения соответствующих изменений в договор на управление паркингом.
При необходимости подготовки документов по созыву такого собрания и рассмотрения дополнительных, связанных с этим вопросов, можете обратиться за персональной консультацией ко мне в чат.
Здравствуйте. Среди всех пунктов, по которым у Вас претензии, выделяется п. 2.2.5 договора, но там вероятнее всего опечатка относительно пункта, должен быть п. 6.2 договора я полагаю.
В остальном Ваши претензии также обоснованы и Вы можете также инициировать проведение собрания с целью изменения данного договора, это Ваше право.
В силу ст. 44 ЖК РФ
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Кстати, как пример практики, в части хранения имущества (п.1.6 договора), как пример практики
Вместе с тем, распространение на отношения собственника машиноместа и управляющей компании положений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» само по себе не свидетельствует о включении в данные правоотношения услуг по хранению транспортного средства собственника машино-места, обязанность по предоставлению которых ответчик на себя не принимал. Наличие пропускной системы на поземной парковке и охраны ее территории также не свидетельствует о принятии ответчиком на себя обязательств по оказанию услуг хранения имущества истца.
http://7kas.sudrf.ru/modules.p...
Пункт 2.2.5.Евгений
а иных способов и нет, кроме как очно-заочных, заочных и очных. Ст. 44.1 ЖК РФ
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:
1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса);
3) очно-заочного голосования.
e-mail как форма проведения собрания не предусмотрена.
А если я не согласен с какими-то условиями и хочу их пересмотреть.Евгений
тогда его в принципе не надо подписывать. Но поскольку Вы пользуетесь машиноместом и купили его, то соответственно с Вас и требуют.
могу ли я потребовать продемонстрировать как она работает в охранном КПП?,Евгений
почему и нет, можете.
По расторжению договора опять как в договоре указано, без протокола ОСС с Вами договор расторгнуть не можете.
В остальном данные претензии Вы опять же можете предъявить и попробовать изменить условия договора в рамках проведения ОСС или подписав дополнительное соглашение к нему, как вариант. Пока что договор действующий и исполнять его придётся в таком виде, в каком он есть.
Здравствуйте, Евгений.
Договор с управляющей компанией на обслуживание подземного паркинга
Отмечу такой момент.
Так как речь идёт не об управлении МКД, а об управлении нежилым фондом, то положения Жилищного кодекса РФ применяются не напрямую, а по аналогии.
То есть там, где есть сходность отношений.
И поэтому многие гарантии, которые Жилищный кодекс предоставляет собственникам в МКД, на собственников паркинга не распространяется.
Также на УО паркинга не распространяются многие обязанности, предусмотренные для УО в МКД.
Пункт 1.3.
В чём моё недовольство этим пунктом: я же уже плачу за содержание машино-места, пусть управляющая и откладывает с денег всех владельцев паркинга на своевременный капитальный ремонт.
Евгений
Вообще, конечно, по-хорошему — оценить у экономиста/иного специалиста, занимающегося управлением — достаточно ли вносимой платы по договору не только на тот перечень услуг и работ, который выполняет УО, но и на капремонт.
Насколько они завышены.
Если завышены, то прилагать обоснование, собирать общее собрание и ставить на нём соответствующий вопрос.
Пункт 1.6. (Самый краеугольный пункт, который меня больше всего волнует, который бы хотелось изменить!)
В чём моё недовольство этим пунктом: Получается, если охранник на вахте проспит ночью какого-нибудь наркомана который зайдя
Евгений
То есть охранник есть?
Как это прописано в приложении 2 — Перечень услуг и работ?
На самом деле, пункт неоднозначный, т.к. там говорится не об охране, а о хранении.
УО, действительно, не является хранителем. Хранение это немного другое:
Статья 886 ГК РФ Договор хранения
1. По договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности.
Но раз УО предоставляет услуги по охране паркинга, то оно должно нести ответственность, если вред причинен из-за ненадлежащей охраны паркинга.
Добрый день, Евгений!
Приобрёл в собственность машино-место в подземном паркинге жилого комплекса. Когда покупал, продавец рассказал что за обслуживание машино-места в паркинге ежемесячно нужно платить, как за услуги ЖКХ в квартире только это за паркинг.Евгений
Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Состав общего имущества многоквартирного дома определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 49.
В соответствии с пунктом 2 Правил N 491 в состав общего имущества включаются в том числе построенные за счет средств собственников помещении встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, а также коллективные автостоянки, гаражи, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Вопрос с паркингами остаётся в некотором роде дискуссионным, но не всегда.
По общему правилу, если наблюдается единства здания, земельного участка. несущих элементов — то паркинг является частью МКД.
А в МКД плату за содержание собственник обязан вносить только в адрес управляющей организации либо ТСЖ (153, 155 ЖК РФ).
У Вас же плата вносится третьему лицу на основании отдельного решения части собственников, что является недопустимым. Улмуги Вам оказывает только управляющая организация и возможности передать свои полномочия третьему лицу ЖК РФ не содержит.
Во-первых — такое решение само по себе ничтожно.
Как трактуется в положениях пп. 3 и 4 ст. 181ю.5 ГК РФ собрание ничтожно если
принято при отсутствии необходимого кворума;
принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания
Кворума явно нет — не весь МК учтен, насчет полномочий выше указывал.
Во-вторых, если Вы будет вносить плату этому лицу, то это просто ненадлежащее исполнение. Проше говоря Вы останетесь «должны» УК либо ТСЖ, а с этого лица потом только неосновательное обогащение взыскивать через суд.
Поэтому я бы вообще договор не анализировал, а оспаривал в суде данное решение.
Детальные разбор Вашего случае возможен в рамках отдельной полноценной услуги в чате, в том числе выработка стратегии, тактики и подготовка документов.
Удачи!
А вот этот пункт нужно править — в нём ведь сказано о том, что собственников должны уведомлять.
И указано, что способы определены в п. 5.5 Договора, а п. 5.5 совсем о другом.
А в перечне работ и услуг оно есть?
Можно предъявить претензию УО, и требовать уменьшение платы.
Да, логично, пункт нужно менять.
Но как уже было указано коллегами, договор нужно менять через решение общего собрания.
Вот тут как раз могут применить аналогию с МКД, а именно — если собственник не заключает договор управления с МКД, но решение о заключении и утверждении договора с УО принято на общем собрании, то оно считается обязательным для всех собственников, даже не заключивших договор.
Тоже самое, как по пункту 2.3.1 — если услуга о факту не оказывается, то требовать уменьшение платы.
При этом обращу внимание, что к договору с УО можно применять Закон «О защите прав потребителей», так как услуги оказываются для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
А это дополнительные возможности и гарантии.