Вопрос: Каким образом мне лучше провести эту операцию чтобы минимизировать налог НДФЛ?

Добрый день, Дмитрий.

Налогообложение проданного ипотечного жилья применяется в порядке, совпадающем с продажей обычной квартиры, не обременной кредитом. Учитывая, что Ваше право собственности оформлено менее 5 лет назад, то по факту продажи нужно выплатить государству 13% НДФЛ (ст.217.1 п.4. и ст.224 п.1 Налогового кодекса).

Продавая ипотечную недвижимость, Вы вправе использовать налоговый вычет размером до миллиона рублей (ст.220 п.2 Налогового кодекса), но Вам это не выгодно. Выгоднее применить схему доходы — (минус) расходы. Кроме того, погашение ипотечных процентов также относится к необлагаемым подоходными 13%-ми затратам, поскольку средства по их оплате расходовались на покупку ипотечного жилья (письмо Минфина за №03-4-08/4-166 от 13.09.2011).

Для схемы доходы — расходы потребуются документы, подтверждающие затраты на покупку квартиры, ипотечный договор, справка банка об уплаченных платежах и процентах.

Например: жилье приобретено за 2 500 000 руб., выплачены проценты банку в размере 200 000 руб. Сейчас квартира продается за 4 500 000 руб. Расчет налоговой базы: 4 500 000 – 2 500 000 – 200 000 = 1 800 000 руб. Соответственно, НДФЛ будет 1 800 000 х 13% = 234 000 руб.

Порядок действий:

1) трехсторонний договор купли-продажи (вы, банк, покапатель), с последующим переоформлением квартиры;

2) документы для налоговой для оплаты НДФЛ: Ваш первый договор купли-продажи, Ваш ипотечный договор, справка банка об уплаченных платежах и процентах, новый трехсторонний договор купли-продажи. Передача документов в налоговую и оплата НДФЛ.

Акты приема-передачи квартиры, если они составлялись отдельно, также желательно приложить.

Стоит обратить Ваше внимание, что занижать стоимость продажи квартиры рассчитывая снизить налогооблагаемый доход не следует! Во-первых налоговая будут сверять сумму договора купли-продажи с кадастровой стоимостью квартиры. В случае меньшей цены продажи, чем кадастровая стоимость на начало года (например, продажа в 2020 году за 2 500 000 руб., хотя ее кадастровая стоимость на январь 2020-го 3 000 000 руб.), налоговая насчитает НДФЛ от стоимости по кадастру, помноженной на 0,7 (3 000 000 руб. на 0,7 и на 13%, определив размер НДФЛ как 273 тыс. руб.) — ст.214.10 п.2 Налогового кодекса. Во-вторых банк может потребовать сделать оценку квартиры на момент ее продажи, чтобы обосновать цену (а также засомневаться в добросовестности сделки).

С уважением, Владимир.

Вопрос: Каким образом мне лучше провести эту операцию чтобы минимизировать налог НДФЛ?

Дмитрий

Дмитрий, добрый день! В силу ст. 214.10 НК РФ налоговая база от продажи недвижимости определяется либо от цены продажи либо, если она меньше 70% кадастровой стоимости — от 70% КС. При этом Вы вправе уменьшить налоговую базу, во-первых, на фактические расходы, связанные с приобретением данной квартиры ( п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) включая фактически уплаченные проценты, во-вторых, если ранее данное право не использовали — применить налоговые вычеты, предусмотренные п.п. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ — учтя уже в составе указанных вычетов расходы на покупку этой квартиры и расходы по уплаченным процентам (по сути два раза учитываете одни и те же расходы, но в составе двух разных  налоговых вычетов, что в отличие от занижения цены вполне законно). Для этого до 30 апреля следующего за продажей года Вам нужно подать декларацию 3-ндфл и приложить копии подтверждающих расходы документов — договор по которому приобрели квартиру, кредитный договор, справку из банка об уплаченных процентах