Налог при продаже нежилого помещения, которое в предпринимательской деятельности не использовалось

Здравствуйте.

На самом деле, факторов, влияющих на принятие решения относительно того, в каком качестве надо отчитываться по налогам за продажу недвижимого имущества несколько. Так, доход от продажи недвижимости может считаться доходом от предпринимательской деятельности на УСН, если недвижимость фактически использовалась в предпринимательской деятельности и/или налогоплательщик фактически осуществляет виды деятельности по продаже недвижимости (о таком факторе указано в Письме Минфина России от 09.09.2020 N 03-11-11/79032), либо недвижимость по функциональному назначению предназначена для предпринимательской деятельности. Например, ИП продал административное здание. В одном из дел именно этот фактор повлиял на принятие судом решения — Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.04.2015 по делу N А26-2726/2014. Кроме того, одинм из факторов является тот, что доходы получены ИП от деятельности, указанной в ЕГРИП. Это отмечено в ряде писем Минфина России, и такжев Письме ФНС России от 12.02.2020 N СД-19-3/29@.

Поскольку основым фактором в Вашем случае является назначение здания, я приведу выжимку из судебного акта, которая относится как раз к этому вопросу:

Реализованные предпринимателем здание и земельный участок принадлежали ему на праве собственности непродолжительное время, что также свидетельствует о приобретении спорных объектов не в личных целях, а в целях систематического осуществления предпринимательской деятельности.
Доказательств, подтверждающих, что податель жалобы при покупке спорного объекта преследовал цель использования здания после реконструкции для проживания с семьей, в материалах дела нет.
При таких обстоятельствах совокупность установленных по делу обстоятельств, с учетом того, что здание по своим функциональным характеристикам изначально не предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью (для личных потребительских нужд заявителя), и отсутствием в материалах дела доказательств обратного, свидетельствует о правильности вывода апелляционного суда о том, что полученный доход от продажи здания и земельного участка непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, реализация спорных объектов осуществлялась в целях, направленных на систематическое получение прибыли.

То есть в данном случае суд исходил из назначения объекта, ну и «до кучи» добавил еще про непродолжительность времени. Верховный суд РФ согласился с мнением нижестоящих судов.

Но все-таки я предположу, что поскольку прямого указания не имеется, то как минимум теоретическая возможность доказать, что данная покупка предполагала не предпринимательскую деятельность, а только вложение средств для их сохранности.

На мой взгляд, можно было бы направить запрос в Минфин с описанием ситуации, высказывая намерение осуществить правильный учет полученного дохода. 

1) Верен ли ход моих мыслей?

Константин

Константин, добрый день! В целом да, верен, в том числе и в части возможных претензий к налоговой отчетности ввиду того, что помещение именно нежилое, т.е. не может использоваться в личных целях. В данном случае использование помещение в предпринимательской деятельности должна доказать налоговая, просто статуса помещения как нежилого для отнесения полученных доходов на УСН будет недостаточно

2) Какова вероятность непринятия декларации инспектором?

Константин

это Вам никто не скажет, декларацию в любом случае примут, будут ли  ней претензии в части учета доходов от продажи данного помещения в рамках УСН вопрос отношения конкретного инспектора

3) Какова вероятность выиграть суд и насколько трудоёмок такой судебный процесс?

Константин

может и не понадобится суд, но до суда в случае вынесения решения не в Вашу пользу его надо будет предварительно обжаловать в вышестоящий налоговый оргн в порядке ст. 138 НК РФ, в итоге с судом может уйти несколько месяцев

ли «подарить» помещение родственнику (не ИП), и он продаст помещение и использует вычет в сумме затрат на покупку помещения мною? Какие могут возникнуть сложности?

Константин

можно как вариант если родственник близкий

по УСН, надо ли выдавать чек на помещение покупателю? Какие могут возникнуть штрафы и санкции в случае отсутствия чека?

Константин

от формы расчета зависит и кто будет покупателем, штраф за неиспользование ККТ предусмотрен ч. 2 ст. 14.5 КоАП — от 25% до 50% выручки не отраженной через ККТ

6) Поможет ли делу закрытие ИП до продажи помещения (давно собирался это сделать)?

Константин

в этом случае иных вариантов кроме как облагать полученный доход ндфл и не будет

Здравствуйте, Константин.

Для начала следует обратить Ваше внимание, что в Письме Минфина по ссылке, которую Вы дали, не рассматривается конкретная ситуация с отчуждением конкретных же объектов,  письмо содержит весьма обобщенные разъяснения.

В случае если индивидуальный предприниматель не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества  и имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, то указанные доходы индивидуального предпринимателя подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 Кодекса.

Обратите внимание на выделенное и подчеркнутое и задайте себе вопрос — о каком имуществе идет речь?

 Одно дело — ИП имеет гараж, дачу и автомобиль и продает их, не использовав в предпринимательстве и не имея соответствующих ОКВЭД, вопросов к  нему и нет, и совершенно же другое, продать объект недвижимости, изначально не предназначенный ни для чего иного, как для ведения какой-либо хозяйственной деятельности, предпринимательства.

В Письме Минфин привел лишь базовое правило определения предпринимательской деятельности, но ввиду соответствующей формулировки вопроса не стал углубляться, что это правило означает в тех или иных конкретных ситуациях и с конкретным же имуществом.

Поэтому, что бы Вы не решили, в любом случае не стоит опираться на указанное письмо, так как оно не конкретное и в Вашей ситуации мало чем поможет.

 Точно также как и в Письме,  следует исходить из понятия  предпринимательской деятельности, которое имеется в ст.2 ГК РФ

предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом,
продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

При этом сам факт получения/неполучения дохода/прибыли ( одним словом, в плюсе) не имеет значения.

Следует  привести Письмо ФНС № СА-4-7/8614@ от 07.05.2019, где назван признак предпринимательской деятельности - приобретаемое гражданином имущество имеет предпринимательское назначение (не предназначено для использования в личных целях) и установлена направленность действий на систематическое получение прибыли.

Соответственно, сам факт приобретения нежилого помещения, предназначенное для хоз.деятельности можно расценить как действия, направленные на  получение прибыли

Поэтому можно с высокой долей вероятности предположить, что  претензии налогового органа к Вам будут, тем более, что

продал 2 земельных участка в 2019 и 2020 г

что может быть расценено, как систематические действия, направленные на получение прибыли, независимо от того, что ОКЭДов пр продаже собственного имущества у Вас нет.

3) Какова вероятность выиграть суд и насколько трудоёмок такой судебный процесс?

Константин

 Исход судебного спора Вам никто не предскажет, тем более что не ясно, как оценивать вероятность (в процентах, в виде дроби или еще как-то и по какой методике).  Решение всегда — либо в пользу налогоплательщика, либо не в его пользу.  Невозможно что-либо говорить и по трудоемкости, так как не известно, на чем конкретно будет основываться налоговый орган. Как правило, споры с гос.органами не простые на любой стадии за редким исключением.

4) Если вероятности выше не в мою пользу, не проще ли «подарить» помещение родственнику (не ИП), и он продаст помещение и использует вычет в сумме затрат на покупку помещения мною? Какие могут возникнуть сложности?

Константин

Ограничений применения  вычета родственником НК РФ не содержит, поэтому лично я придерживаюсь позиции, что такой вычет возможен. В то же время, каких-либо разъяснений Минфин по данному поводу не давал, как нет и судебной практики на этот счет. Как вариант, можете самостоятельно адресовать вопрос в Минфин.  Отвечают, как правило, в течение месяца-двух.

5) В случае принуждения к включению продажи помещения в декларацию по УСН, надо ли выдавать чек на помещение покупателю? Какие могут возникнуть штрафы и санкции в случае отсутствия чека?

Константин

 Оформив чек, Вы автоматически признаете о продаже помещения в рамках предпринимательской деятельности. Неприменение ККТ влечет ответственность по ч.2 ст.14.5 КоАП РФ.

6) Поможет ли делу закрытие ИП до продажи помещения (давно собирался это сделать)?

Константин

Нет, поскольку дело не в статусе физ.лица, а в том -использовалось ли помещение в предпринимательских целях.