Есть ли некий "компромиссный" вариант для сторон?

Question

Сентябрь 2020г Заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения в центре города. В договоре прописано обязательство арендодателя по регистрации договора в Росреестре (на этапе заключения договора арендодатель не сообщал о принадлежности объекта к памятникам архитектуры) Весной 2021г. Арендатором начата стройка и оборудование помещение под нужды общепита. Ремонт производился «обычным порядком», без каких-либо сторонних разрешений (разрешений мин.культа, без привлечения сертифицированных подрядчиков) С мая 2021г. Арендатором начато осуществления коммерческой деятельности. В мае 2021г. Арендодатель обратился к арендатору с просьбой дополнить договор аренды дополнительным соглашением о принадлежности объекта аренды к памятникам архитектуры, сообщил и предоставил имеющееся с 2008г. охранное свидетельство на объект и акт технического состояния памятника, проведенного соответствующим Гос. органом. Обосновал свою просьбу (по оформлению доп. соглашения) тем, что в ином случае невозможна регистрация долгосрочного договора аренды, т.к. данное обстоятельство является существенным и должно быть отражено в договоре. Отсутствие такового является «обременением» и Росреестр отказывает в регистрации договора. Выводы: Арендодатель - Арендодатель так или иначе утаил от арендатора существенное обстоятельство о принадлежности сдаваемого в аренду объекта к памятникам архитектуры и культурного наследия. - Арендодатель стал извлекать выгоду (платежи по аренде). - Арендодатель пытается (и обязан по закону?) переложить ответственность за содержание, ремонт и эксплуатацию объекта на арендодателя. - Арендодатель на текущий момент не может выполнить договорного обязательства по регистрации долгосрочного договора аренды в Росреестре. - Арендодатель рискует, в случае проверки контролирующими органами (и признании ими ненадлежащего состояния памятника архитектуры с требованием к возврату объекта в первоначальное состояние) нести расходы по восстановлению исходного состояния здания, а также ответственность перед арендатором за понесенные им фактические траты. - Арендодатель на текущем этапе заинтересован «переложить» все обязанности по содержанию и ремонту помещения на арендатора Арендатор - Арендатор на момент заключения договора аренды и проведения ремонта в помещении не имел представления о данному существенном обстоятельстве (что объект относится к ОКН). - Арендатор понес внушительные расходы на ремонт помещения и организацию коммерческой деятельности, регулярно уплачивал арендные и коммунальные платежи. - Арендатор заинтересован в продолжении коммерческой деятельности и долгосрочной аренде данного помещения. - Арендатор желает регистрации договора аренды в Росреестре - Арендатор не хочет принимать на себя обязательства по ремонту и реставрации памятника архитектуры и нести ответственность перед соответствующими Гос. Органами. Арендатор не хочет подписывать предлагаемого доп. соглашения. - Арендатор в вышеперечисленных обстоятельствах рискует остаться с незарегистрированным договором аренды, а также что сделка в целом может быть признана недействительной. Вопросы - Действительно ли данное обстоятельство (принадлежность объекта к памятникам архитектуры и наличие охранного свидетельства от 2008 года) без его упоминания в договоре аренды и «перекладывания» полной ответственности (за содержание, ремонт и прочее) на арендатора делает невозможным сам факт заключения!, а также регистрацию долгосрочного договора аренды в Росреестре? - Может ли быть признан недействительным заключенный договор аренды и каким порядком? Какова в данном случае будет ответственность сторон в случае судебного разбирательства между сторонами? - Есть ли некий «компромиссный» вариант для сторон? Скажем арендатор соглашается дополнить договор предлагаемым доп.соглашением, но на условиях включения в договор еще неких пунктов, предусматривающих ответственность арендодателя перед арендатором, в случае различных притязаний со стороны Гос. органов?

Юлия Тарасова · Answer

Здравствуйте, Сергей! Действительно ли данное обстоятельство (принадлежность объекта к памятникам архитектуры и наличие охранного свидетельства от 2008 года) без его упоминания в договоре аренды и «перекладывания» полной ответственности (за содержание, ремонт и прочее) на арендатора делает невозможным сам факт заключения!, а также регистрацию долгосрочного договора аренды в Росреестре? Сергей Невозможным процесс регистрации договора аренды делает не отсутствие упоминания в его тексте о том, что объект относится к памятникам архитектуры, а отсутствие письменного согласия Департамента социальной политики на сдачу помещения Вам в аренду. В соответствии с ФЗ от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» обязанность по содержанию, обслуживанию и ремонту здания, являющегося объектом культурного наследия, лежит на собственнике такого здания, т.е., в Вашем случае, на арендодателе. Делегирование этой обязанности арендатору на законе не основано, так что это полностью вопрос Ваших с арендодателем договоренностей. Вы вправе не подписывать направленное Вам дополнительное соглашение в соответствии с принципом свободы договора. ГК РФ Статья 421. Свобода договора 1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Может ли быть признан недействительным заключенный договор аренды и каким порядком? Сергей Договор может быть признан незаключенным в судебном порядке, т.к. отсутствует согласие Госоргана на сдачу помещения в аренду. Тот же факт, что срок аренды по договору составляет 10 лет, а сам договор не прошел процедуру государственной регистрации не может явиться основанием для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. В соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими. Какова в данном случае будет ответственность сторон в случае судебного разбирательства между сторонами? Сергей Стороны обязаны будут вернуть друг другу все полученное по сделке: Вы должны будете вернуть помещение, а арендодатель полученную им арендную плату, т.к. ее получение будет признано неосновательным обогащением. Также Вы сможете требовать у арендодателя компенсации за произведенный Вами в помещении ремонт. Есть ли некий «компромиссный» вариант для сторон? Скажем арендатор соглашается дополнить договор предлагаемым доп.соглашением, но на условиях включения в договор еще неких пунктов, предусматривающих ответственность арендодателя перед арендатором, в случае различных притязаний со стороны Гос. органов? Сергей По сути, в Вашей ситуации в подписании доп. соглашения нет никакой необходимости. В крайнем случае, в таком ДС можно отразить лишь тот, факт, что занимаемое Вами помещение находится в объекте культурного наследия, т.е. указать на наличие обременения (ограничиться первым предложением 1-го пункта соглашения). Требуйте от арендодателя письменной согласие на сдачу в аренду Вам помещения от Госоргана (Департамента социальной политики области). Удачи Вам в решении Вашего вопроса!

Владимир Тукмаков · Answer

Здравствуйте, Сергей. Отсутствие такого условия в договоре, как указано в дополнительном соглашении делает невозможным государственную регистрацию обременения в виде аренды в силу п. 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» . Более того — договор аренды без такого условия (тут не соглашусь с коллегой) делает его ничтожным в силу прямого указания ч. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» . Конечно это немного противоречит ч. 11 ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» , которым данное обязательство возлагается не собственника, но, представляется, арендатор будет нести субсидиарную ответственность, а не солидарную или исключительную, в случае предъявление требований надзорных органов. — Может ли быть признан недействительным заключенный договор аренды и каким порядком? На настоящий момент он ничтожен из-за прямого указания закона. Признавать его недействительным не нужно. Но можно в судебном порядке требовать применения последствий ничтожной сделки, как правило, в виде двухсторонней реституции (взаимного возврата всего полученного по сделке). — Есть ли некий «компромиссный» вариант для сторон? Вполне. Можете поделить риск, процент которого должен быть больше на стороне арендодателя ввиду вышеописанного. Как-то так.

Эльдар Ильясов · Answer

Здравствуйте, Сергей! Для Арендатора сложная ситуация и не очень хорошая. Во-первых, если Вы внимательно посмотрите охранное обязательство, то там в пункте 8 стоит прямой запрет для Арендодателя сдавать объект в аренду другим организациям без согласия гос органа. Получил собственник сейчас согласие гос органа? Если нет, то заключение доп соглашения все равно ничего не даст, собственник нарушает требование охранного обязательства. Во-вторых, в пункте 6 охранного обязательства стоит запрет на ремонтные работы без согласия гос органа. В-третьих, Договор в нынешнем его виде — ничтожный. Коллега Тукмаков прав. Статья 48 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ»: 7. В случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство , предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Прямое указание в законе есть на ничтожность такой сделки. Вижу два варианта развития событий в такой непростой ситуации. Первый вариант — Арендатор не подписывает доп соглашение и обращается в суд с требованиями о признании сделки ничтожной по указанному выше основанию (в Договоре не было ни слова про охранное обязательство) и возмещении убытков. Арендодатель действовал недобросовестно, утаив от Арендатора сведения о принадлежности к объектам культурного наследия и охранном обязательстве. Арендатор имеет полное право затребовать возмещение убытков, связанных с ремонтом. Второй вариант (если Арендатор не хочет уходить из помещений и хочет вести там коммерческую деятельность) — Арендатор требует от Арендодателя разрешение гос органа (там в обязательстве указано какой орган именуется гос органом) на заключение договора, а также разрешение на проведение ремонтных работ. Только после получения указанных разрешений от гос органа есть смысл подписать указанное доп соглашение и далее пусть Арендодатель передает договор и соглашение на регистрацию. То есть сначала с гос органом надо все согласовать (Арендодатель это должен делать), а потом уже подписывать доп соглашение. В принципе по тексту соглашения ничего вопиющего там нет. То, что Арендатор обязан соблюдать требования охранного обязательства, и так вытекает из закона (тот же пункт 7 статьи 48 ФЗ Об объектах культурного наследия, который я привел выше). Так что по тексту доп соглашения особых проблем не вижу. При необходимости можно откорректировать текст по требованию любой из сторон. Это не проблема. Проблема в том, что нет согласия гос органа на заключение договора, нет согласия гос органа на ремонтные работы и сам Договор ничтожен из-за отсутствия условий о принадлежности к объектам культурного наследия и о наличии охранного обязательства. Два возможных пути выхода из ситуации я Вам выше описал. С уважением!