Признание сделки с недвижимостью недействительной из-за банкроства застройщика-продавца

Здравствуйте.

По правилам главы 3.2. закона о банкротстве могут оспариваться сделки должника в случае его банкротства.

Банкиры указали на возможность оспаривания сделки по ст. 61.2. закона о банкротстве. Здесь два основания

— неравноценность исполнения. Когда квартира например стоит 1 млн. руб. а покупают за 100 000 руб.

— сделка причинившая вред. Чаще всего сделка дарения, или сделка по которой не проходили деньги вообще.

Я правильно понимаю, что «простыми словами» у меня, как покупателя, следующего владельца квартиры могут отобрать квартиру в счет погашения долга застройщика перед истцами?

Такой риск безусловно есть. Причем у всех последующих покупателей и даже 302. ГК РФ (добросовестность покупателя) тут не поможет.

Главное не занижать стоимость квартиры (сделать оценку и купить по рыночной цене, деньги провести по безналу, а не наличными).

Тогда вопрос такой — предположим, что застройщик продал квартир на 40 млн. рублей. А исковые требования, например, на 3 млн рублей. Как будет определяться, чью квартиру «отобрать» для погашения 3 млн рублей из всех проданных квартир стоимостью в 40 млн. рублей?

Оспорят на все 40 млн. руб. и заберут квартиры у всех. Ведь их еще повторно продать нужно. При этом размер реестра кредиторов тут не важен.

Дело в том, что все пострадавшие от оспаривании сделок могут включаться в реестр кредиторов, свои деньги они получат только после того, как реестр будет погашен. В итоге деньги распределятся так, что вначале будут погашены 3 млн. руб., а после пропорционально все остальные 40 (в данном случае 37).

Такие случаи вообще были в судебной практике?

Сплошь и рядом. Таких случаев много, но это все будет не в отдельном судебном акте, а в целом деле, где может быть более 100 обособленных споров. Нужно искать конкретные дела о банкротстве и глубоко их изучать. Поэтому такой практики вы и не найдете. А чтобы юрист «копал» такие дела, нужно прилично ему заплатить.

Добрый день, 

Соглашусь с коллегой, от себя добавлю, что при рыночной цене, в подобных случаях, для защиты сделки также применяют нормы п.2 ст.61.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:

Сделки по передаче имущества и принятию обязательств или обязанностей, совершаемые в обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, не могут быть оспорены на основании пункта 1 статьи 61.2 и статьи 61.3 настоящего Федерального закона, если цена имущества, передаваемого по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, или размер принятых обязательств или обязанностей не превышает один процент стоимости активов должника, определяемой на основании бухгалтерской отчетности должника за последний отчетный период.

Как правило, если застройщик достаточно крупный, правило 1% обычно выполняется.

Добрый день, Иван!

Ситуации действительно бывают разными, и все зависит от конкретных обстоятельств. Сейчас в деле о банкротстве застройщика, в котором я принимаю участие на стороне дольщика, рассматриваются обособленные споры, связанные с продажей квартир по ДДУ сотрудникам обанкротившегося застройщика.

Арбитражный суд ссылается на пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 №63, где говорится, что недействительной может быть признана сделка, совершенная должником (в данном случае — застройщиком) в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

Для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

Продажа квартир застройщиком сама по себе не может быть признана сделкой, направленной на причинение вреда кредиторам, поскольку это основной вид деятельности данной компании. Другое дело — если квартира продана по заниженной цене или, что гораздо подозрительнее, по взаимозачету, где проблематично доказать факт встречного исполнения (например, за какие-то неясные услуги).

Обычно ипотечников без проблем включают в реестр требований по передаче жилых помещений, одобрение кредита банком — дополнительный аргумент в пользу добросовестности покупателя. Вопросы возникают к тем, кто платил наличными, но и их рано или поздно включают.

Хотя у Вас уже готовое жилье, оформленное право собственности, здесь тоже в случае претензий со стороны арбитражного управляющего нужно будет доказывать, что Вы добросовестно выполнили свои обязательства по договору (внесли оплату в оговоренные сроки и в оговоренном размере).

Так что оплата по безналу и с привлечением кредитных средств Вас относительно (но не абсолютно) обезопасит. В остальном — покажут обстоятельства конкретного дела.