8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
600 ₽
Вопрос решен

Признание сделки с недвижимостью недействительной из-за банкроства застройщика-продавца

Добрый день.

Приобретаю готовую квартиру у застройщика по договору купли-продажи.

У застройщика несколько судебных дел, по которым он является ответчиком.

Заказал у банка, у которого беру ипотечный кредит, правовую оценку.

Вот такой от юристов комментарий:

"Обращаем внимание, при наличии у Правообладателя обязательств, задолженность по которым составляет 300 000, 00

рублей и более, данное юридическое лицо может быть признано несостоятельным (банкротом) по решению арбитражного суда.

При этом сделки, совершенные юридическим лицом в течение 1 года до принятия судом заявления о признании банкротом или в течение 1 года после принятия указанного заявления, могут быть признаны арбитражным судом

недействительными. Данное обстоятельство может повлечь утрату Правообладателем и новым правообладателем права собственности на

Квартиру."

Я правильно понимаю, что "простыми словами" у меня, как покупателя, следующего владельца квартиры могут отобрать квартиру в счет погашения долга застройщика перед истцами?

Тогда вопрос такой - предположим, что застройщик продал квартир на 40 млн. рублей. А исковые требования, например, на 3 млн рублей. Как будет определяться, чью квартиру "отобрать" для погашения 3 млн рублей из всех проданных квартир стоимостью в 40 млн. рублей?

Такие случаи вообще были в судебной практике?

Пытался найти, но не смог.

09 марта, 15:50, Иван, г. Москва
Олег Соболев
Олег Соболев
Юрист, г. Москва

Здравствуйте.

По правилам главы 3.2. закона о банкротстве могут оспариваться сделки должника в случае его банкротства.

Банкиры указали на возможность оспаривания сделки по ст. 61.2. закона о банкротстве. Здесь два основания

— неравноценность исполнения. Когда квартира например стоит 1 млн. руб. а покупают за 100 000 руб.

— сделка причинившая вред. Чаще всего сделка дарения, или сделка по которой не проходили деньги вообще.

Я правильно понимаю, что «простыми словами» у меня, как покупателя, следующего владельца квартиры могут отобрать квартиру в счет погашения долга застройщика перед истцами?

Такой риск безусловно есть. Причем у всех последующих покупателей и даже 302. ГК РФ (добросовестность покупателя) тут не поможет.

Главное не занижать стоимость квартиры (сделать оценку и купить по рыночной цене, деньги провести по безналу, а не наличными).

Тогда вопрос такой — предположим, что застройщик продал квартир на 40 млн. рублей. А исковые требования, например, на 3 млн рублей. Как будет определяться, чью квартиру «отобрать» для погашения 3 млн рублей из всех проданных квартир стоимостью в 40 млн. рублей?

Оспорят на все 40 млн. руб. и заберут квартиры у всех. Ведь их еще повторно продать нужно. При этом размер реестра кредиторов тут не важен.

Дело в том, что все пострадавшие от оспаривании сделок могут включаться в реестр кредиторов, свои деньги они получат только после того, как реестр будет погашен. В итоге деньги распределятся так, что вначале будут погашены 3 млн. руб., а после пропорционально все остальные 40 (в данном случае 37).

Такие случаи вообще были в судебной практике?

Сплошь и рядом. Таких случаев много, но это все будет не в отдельном судебном акте, а в целом деле, где может быть более 100 обособленных споров. Нужно искать конкретные дела о банкротстве и глубоко их изучать. Поэтому такой практики вы и не найдете. А чтобы юрист «копал» такие дела, нужно прилично ему заплатить.

09 марта, 16:13
0
0
0
0

«Обращаем внимание, при наличии у Правообладателя обязательств, задолженность по которым составляет 300 000, 00

рублей и более, данное юридическое лицо может быть признано несостоятельным (банкротом) по решению арбитражного суда.

Иван

Я рекомендую проверить застройщика по сайту федресурс, а также по сайту фссп.

Если есть возможность, то закажите оценку заемщика у отдельного юриста в виде заключения.

Все это вместе с отчетом оценщика и реальностью перевода денег защитит вас от признания сделки недействительной.

09 марта, 16:14
Данное обстоятельство может повлечь утрату Правообладателем и новым правообладателем права собственности на

Иван

Тут тоже такой момент, что если квартира будет куплена в ипотеку, т.е. будет в залоге, то даже если сделку недействительной признают, то залог сохранится, т.е. по факту деньги от реализации квартиры в будущем все равно будут направлены на погашение вашего кредита.

09 марта, 16:16
Консультация юриста бесплатно
Илья Казаков
Илья Казаков
Юрист, г. Калининград
10 рейтинг

Добрый день,

Соглашусь с коллегой, от себя добавлю, что при рыночной цене, в подобных случаях, для защиты сделки также применяют нормы п.2 ст.61.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:

Сделки по передаче имущества и принятию обязательств или обязанностей, совершаемые в обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, не могут быть оспорены на основании пункта 1 статьи 61.2 и статьи 61.3 настоящего Федерального закона, если цена имущества, передаваемого по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, или размер принятых обязательств или обязанностей не превышает один процент стоимости активов должника, определяемой на основании бухгалтерской отчетности должника за последний отчетный период.

Как правило, если застройщик достаточно крупный, правило 1% обычно выполняется.

09 марта, 16:50
1
0
1
0
Иван
Иван
Клиент, г. Москва

А можно ли узнать в открытых источниках стоимость активов юр. лица, застройщика в данном случае, если это ООО?

Я так понимаю, что ООО не обязано публиковать свою бухгалтерскую отчетность?

10 марта, 05:38

Посмотрите на сайте застройщика, обычно они публикуют информацию и отчетность.

10 марта, 09:35
Алина Гончарова
Алина Гончарова
Юрист, г. Москва
8.5 рейтинг

Добрый день, Иван!

Ситуации действительно бывают разными, и все зависит от конкретных обстоятельств. Сейчас в деле о банкротстве застройщика, в котором я принимаю участие на стороне дольщика, рассматриваются обособленные споры, связанные с продажей квартир по ДДУ сотрудникам обанкротившегося застройщика.

Арбитражный суд ссылается на пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 №63, где говорится, что недействительной может быть признана сделка, совершенная должником (в данном случае — застройщиком) в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

Для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

Продажа квартир застройщиком сама по себе не может быть признана сделкой, направленной на причинение вреда кредиторам, поскольку это основной вид деятельности данной компании. Другое дело — если квартира продана по заниженной цене или, что гораздо подозрительнее, по взаимозачету, где проблематично доказать факт встречного исполнения (например, за какие-то неясные услуги).

Обычно ипотечников без проблем включают в реестр требований по передаче жилых помещений, одобрение кредита банком — дополнительный аргумент в пользу добросовестности покупателя. Вопросы возникают к тем, кто платил наличными, но и их рано или поздно включают.

Хотя у Вас уже готовое жилье, оформленное право собственности, здесь тоже в случае претензий со стороны арбитражного управляющего нужно будет доказывать, что Вы добросовестно выполнили свои обязательства по договору (внесли оплату в оговоренные сроки и в оговоренном размере).

Так что оплата по безналу и с привлечением кредитных средств Вас относительно (но не абсолютно) обезопасит. В остальном — покажут обстоятельства конкретного дела.

09 марта, 21:48
0
0
0
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Налоговое право
Здравствуйте, подскажите пожалуйста как обезопасить себя при покупке недвижимости от возможного признания продавца банкротом и признания сделки недействительной в течении 3 лет
Здравствуйте, подскажите пожалуйста как обезопасить себя при покупке недвижимости от возможного признания продавца банкротом и признания сделки недействительной в течении 3 лет.
24 июня, 08:07, вопрос №3059600, ксения, г. Москва
1 ответ
Все
Может ли суд отказать в признании сделки дарения недействительной или возврат супружеской доли обязателен вне зависимости от последующих сделок?
Один из супругов подарил недвижимость родственнику без согласия второго супруга, а родственник ее продал. Может ли суд отказать в признании сделки дарения недействительной или возврат супружеской доли обязателен вне зависимости от последующих сделок?
23 марта, 09:21, вопрос №3013771, Дмитрий, г. Солнечногорск
1 ответ
489 ₽
Вопрос решен
Предпринимательское право
Однако перед выходом из общества подал иск о признании сделок займа недействительными, заключёнными между ООО из которого участник вышел (заемщик) и другим юридическим лицом (Займодавец)
Добрый вечер. Участник вышел из ооо. Однако перед выходом из общества подал иск о признании сделок займа недействительными, заключёнными между ООО из которого участник вышел (заемщик) и другим юридическим лицом (Займодавец). Какие последствия будут для участника если сделки по его иску будут признаны недействительными или же наоборот участнику откажут во взыскании, с учётом того, что участник вышел из ооо.
11 ноября 2020, 18:48, вопрос №2909082, Ольга Галкина, г. Санкт-Петербург
3 ответа
289 ₽
Вопрос решен
Недвижимость
Обязательство продавцов возместить ущерб в случае признания сделки недействительной
Я собираюсь купить квартиру, которая была куплена в ипотеку с использованием материнского капитала. Сделка проходит через нотариуса с обязательством родителей зачислить деньги на счет детей и в течении 6 месяцев выделить в доли в новой недвижимости. Но продавцы пока не собираются покупать новую недвижимость и гарантий, что они исполнят обязательство нет. В этом случае органы опеки могут подать в суд на родителей, результатом чего станет признание сделки купли-продажи недействительной. Могу ли я взять обязательство с продавцов, что в случае возникновения таких последствий они обязуются возместить причиненный нам ущерб или купить аналогичную квартиру.
11 ноября 2020, 07:49, вопрос №2908468, Екатерина, г. Чита
7 ответов
Раздел имущества
Можно ли заявить требования о признании сделки недействительной в бракоразводном процессе?
Подала иск о разделе имущества, в том числе квартиры. Ответчик, муж, принес в суд договор дарения, что якобы квартира была ему подарена, хотя по факту это была купля-продажа. Пониманию, доказать трудно.Вопрос. Можно ли написать дополнение к иску с просьбой о признании сделки дарения недействительной или надо подавать отдельный иск? Спасибо
24 января 2018, 06:05, вопрос №1882395, Саша, г. Москва
1 ответ
Дата обновления страницы 10.03.2021