Сложный вопрос по праву собственности

по якобы ранее заключенному (предоставил договор в суд) от имени предыдущего собственника доверенным лицом с другим лицом

Сергей

В общем-то это довольно типичная ситуация двойной продажи одной и той же вещи (недвижимой, в данном случае).

Решается такая ситуация просто, как уже писал — преимущество у того, кто успел зарегистрировать право собственности.

У того, кто не успел, остаётся только иск о возмещении убытков к продавцу (но не к новому собственнику).

 В последствии приватизировал участок и продал мне этот садовый дом (уже перестроенный) с садовым участком по договору купли-продажи.

Единственное — вот с этим проблемы могут возникнуть — если реконструкция неузаконена.

Право собственности по договору купли-продажи со мной зарегистрировано 23 января этого года, иск принят 22 января, 22 января же суд наложил запрет на отчуждение имущества.

Сергей

Дата подачи иски роли не играет, здесь важно что за вами зарегистрировано право собственности в ЕГРН, соответственно у другого покупателя есть право требовать убытки от продавца, к вам же никаких требований он предъявить не может.

Позже предыдущий собственник узнал (родственница скрыла от него информацию), что это доверенное лицо перестроил его дом, увиличив в размерах с 50 до 250 кв.м., ему это не понравилось, доверенность отменил. В последствии приватизировал участок и продал мне этот садовый дом (уже перестроенный) с садовым участком по договору купли-продажи.

Сергей

Узаконена или нет перестройка дома не влияет на иск, бывшее доверенное лицо опять же может пытаться требовать от продавца возмещения своих расходов на перестойку дома, но не от вас и то если докажет, то это он делал перестройку и размер расходов. Но опять же требования в связи с этим могут быть предъявлены не к вам.

Собственно говоря, заключение договора с неким лицом без передачи его на регистрацию в Росреестр особого значения на Вас как на покупателя, переход права собственности к которому зарегистрирована в установленном порядке, не дает возможности доверенному лицу ссылаться на этот договор как на основание для перехода права собственности. Согласно ст. 551 ГК РФ

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

 Согласно ст.223 ГК РФ 

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом

Таким образом стороны этого договора, который не был передан на регистрацию перехода права собственности  должны разбираться между собой. Новый собственник, заключивший договор в установленном порядке и зарегистрировавший переход права собственности в Росреестре, не будет нести неблагоприятных последствий, связанных с наличием другого договора.