Нужно проанализировать договор купли-продажи недвижимости с точки зрения интересов покупателя. Необходимо найти подводные камни и понять в какой срок покупатель должен внести средства на счет.
Здравствуйте, Сергей.
Общество с ограниченной ответственностью «Дельта», ОГРН 1187847191510, ИНН 7810733859, КПП 781001001, юр. адрес: 196191, г. СПб, Площадь Конституции, дом 7, Литер А, офис 600, в лице Общества с ограниченной ответственностью «Лидер Групп»,
Вот здесь нужно проверить их полномочия — они пишут, что агентский договор и доверенность — изучить, в том числе через реестр нотариальный.
В идеале — заключать с собственником, а не с другим юрлицом по доверенности.
Нежилое помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: _________________, что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, далее – Управление Росреестра по Санкт-Петербургу. Номер государственной регистрации права: _______________.
Обязательно сами запросите выписку — даже если они Вам свою дали.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения
5.Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
При том с историей о переходе права собственности, а не просто о характеристиках.
Здравствуйте
обратите внимание
Общество с ограниченной ответственностью «Дельта», ОГРН 1187847191510, ИНН 7810733859, КПП 781001001, юр. адрес: 196191, г. СПб, Площадь Конституции, дом 7, Литер А, офис 600, в лице Общества с ограниченной ответственностью «Лидер Групп», именуемого в дальнейшем «Агент», зарегистрированного Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 15 по Санкт-Петербургу 10 июня 2013 года за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) 1137847221170, Свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 78№009000305, ИНН 7841484183, КПП 780401001, местонахождение: Российская Федерация, 195197, г. Санкт-Петербург, проспект Полюстровский, дом 28, Литер В, офис 5, в лице Генерального директора Гайденко С.Н.,действующего на основании Устава, Агентского договора от «01» июля 2019 года и Доверенности № 78 АБ 6169987 от «22» июля 2019 года, далее по тексту именуемая «Продавец», с одной стороны, и
тут вообще надо разбираться и с полномочиями и вообще посмотреть есть ли тот агентский договор и о чем он
просто иначе может быть что это лицо вообще не вправе эту сделку совершать
по п. 2.2. проверите данные
вот они указывают
Нежилое помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: _________________, что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, далее – Управление Росреестра по Санкт-Петербургу. Номер государственной регистрации права: _______________.
так как — только запись в реестре щас- единственное доказательство прав собственности на объект
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения
5.Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости»
п. 2.3- про гарантии не плохой
п. 2.4- проверите тогда эту документацию, но основные характеристики конечно надо вписывать в договор- метраж, этаж, и т.д.
п 3.2. по оплате- у вас в общем то безопасный идет вариант- по аккредитиву — то есть через банк и только когда банк увидит вот эти документы
— способ исполнения аккредитива – платеж непосредственно по представлении исполняющему банку следующих документов: оригинала либо нотариальной копии выписки из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на нежилое помещение, выданной Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу, содержащей сведения о государственной регистрации права собственности Покупателя на нежилое помещение.
п 4.1.1 — передают вам помещение по акту после уже гос регистрации прав и после получения ими денег- это в общем то нормально- право собственности переходит не по акту- а именно по гос регистрации — это тут самое главное
хуже что этот 4.1.1 — завязан еще на пункт 4.2.5 — там говорится что вы обязаны еще договор по эксплуатации заключить с ними — что в этом договоре- мы не видим, какие там условия, устроят они вас или нет
плюс еще минус в том что они смешают отношения — куплю продажу- уже оплаченный объект и договор на эксплуатацию- по сути услуги отдельные
а вот п 4.1.2 не понятен
у вас аккредитив идет после перехода прав собственности на вас- это правильно
а в этом пункте
подать в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу пакет документов, необходимый и достаточный для государственной регистрации прекращения права собственности Продавца на нежилое помещение и государственной регистрации права собственности Покупателя на нежилое помещение.так вот чтобы исполнить 3.2 — по аккредитиву- надо как раз сперва подать все эти документы и получить эту регистрацию — а потом уже раскрывать аккредитив
путаница щас полная
5.1. надо удалять
он противоречит вообще остальным положениям
взаимному соглашению Сторон обязанность Продавца по государственной регистрации прекращения права собственности на нежилое помещение и государственной регистрации права собственности Покупателя на нежилое помещение возникает только в случае полного исполнения Покупателем обязательств, установленных п.п. 3.2., 4.2.3. Договора.
но 3.2. — раскрывать аккредитив- невозможно без гос регистрации прав собственности на вас
они сами делают противоречия очень большие к исполнению договора в принципе
Здравствуйте. Вы покупаете нежилое помещение в предпринимательских целях? Тогда следует учитывать, что закон «О защите прав потребителей» на эти отношения не распространяются.
Хорошо бы в гарантиях указать, что продавец не находится в состоянии банкротства. (п.2.3. договора). Хотя это конечно не помешает в случае чего рассматривать этот договор с точки зрения ст. 61.2 Закона «О банкротстве» но все-таки не мешало бы.
А почему
Техническое состояние и комплектация нежилого помещения передаваемого Покупателю по настоящему Договору купли-продажи, определяются проектной документацией.
Почему состояние не определяется в том числе и визуально? Ведь это может отличаться. А с учетом того, что по акту Вы принимаете помещение уже после расчета по договору, что будете делать, если техническое состояние по проекту будет отличаться от фактического?
Цену надо проверять на соответствие рыночной цене, как раз исходя из возможности признания сделки подозрительной.
Способ исполнения аккредитива такой устраивает?
Помещение передается Вам только после открытия аккредитива, это следует иметь в виду, и если такой вариант не устраивает, надо менять.
И еще, Вы должны выдать доверенность продавцу, чтобы он произвел оформление перехода права собственности. А зачем Вам это? Почему нельзя самостоятельно поучаствовать в регистрации, чтобы не было каких-то ненужных вопросов?
Тут еще довольно странный момент. По п. 3.2. кто именно представляет в банк документ, раскрывающий аккредитив, не указано. А Вы можете надеясь на то, что представит Продавец оказаться в положении, когда срок, установленный в 5 дней закончится, Вы попадете на внесудебное расторжение договора и санкции по п.7.3. Так что я бы указал конкретно, а также, если представлять должен Продавец, указать, что в случае непредоставления документа для исполнения аккредитива по вине Продавца, негативные последствия указанные в договоре не наступают.
А вот тут при этом уже трактуется как обязанность Покупателя:
случае задержки исполнения Покупателем обязательств, установленных п.3.2. Договора, на срок, превышающий 5 (пять) рабочих дней от установленного пунктом 3.2 Договора, указанное обстоятельство трактуется как отказ Покупателя от покупки нежилого помещения.То есть из текста этого пункта выходит что это покупатель должен предоставить этот документ.
И да, сроки все очень, слишком короткие.
Здравствуйте.
Необходимо найти подводные камни и понять в какой срок покупатель должен внести средства на счет.Сергей
п. 3.2 договора будет предусмотрена дата открытия аккредитива.
Согласно ст. 867 ГК РФ
3. В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента.
То есть внесение денег на счет у вас в день открытия аккредитива, так как аккредитив вы открываете за счет собственных средств.
те я открываю аккредитив и должен в тот же день внести всю сумму?
я открываю аккредитив и должен в тот же день внести всю сумму?Сергей
это в договоре с банком уже как будет указано
обычно на это дают пару рабочих дней… реже больше недели
аккредитив все таки на ограниченный срок открывается
Добрый день,
С точки зрения покупателя необходимо анализировать продавца и непосредственно нежилое помещение. Судя по открытой информации возможно агент и продавец связанные организации. Вероятно это как то связано с группой компаний которые занимаются строительством. Если это имущество было получено от застройщика, необходимо проверять была ли произведена оплата застройщику, не выведенное ли это имущество с застройщика и т.п.
Необходимо проверить финансовую устойчивость продавца, а также чем вызвано использование такой схемы реализации через агента и т.п.
Вот это в Вашу пользу, конечно. Вам такой залог не нужен.
Обратите внимание — помещение будет передано только после исполнения аккредитива, и — важно — только при условии, что Вы заключите с ними договор на оказание услуг по эксплуатации.
Вот это стоит исключить.
Вот здесь они пишут, что Вы обязуетесь предоставить им пакет документов.
А в п. 5.1., что если Вы не исполняете это условие в полном объёме (а также по аккредитиву), то они вправе не осуществлять госрегистрацию.
Убрал бы тот момент — во-первых, там документы не обязательные перечислены — например согласие супруги нужно на продажу, а не на покупку.
Или вот они требуют доверенность предоставить на них. Это тоже не обязательно — Вы можете лично всё делать.
А между тем, они так прописали, что если не предоставите — то и регистрации не будет.