После заключения предварительного договора купли-продажи, до истечения его срока действия, квартира была продана другому покупателю

Здравствуйте, Наталья!

Чем грозит продавцу продажа квартиры другому покупателю до истечения срока действия предварительного договора купли-продажи с несостоявшимся покупателем?

Наталья

Если в договоре, как Вы говорите, санкции не прописаны, вряд ли что-то можно предпринять, чтобы «наказать» такого продавца.

ГК РФ: Статья 429. Предварительный договор

 
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Т.е. предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Также

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

И указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Если же сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, что в данном случае не применимо, т.к..

Если же до истечения срока действия предварительного договора квартиру продали другому покупателю, то

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поэтому покупателю было опрометчиво заключать предварительный договор без задатка.

Здравствуйте, Наталья,

В соответствии с ч. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

http://www.consultant.ru/docum...

Таким образом, несостоявшийся покупатель вправе предъявить продавцу квартиры требование о возмещение убытков.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно п. 12 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

http://www.consultant.ru/docum...

При этом, Вам следует учесть, что норма ст. 393.1 ГК РФ, согласно которой:

1. В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

при нарушении обязательств предварительного договора не применяется. То есть, если несостоявшийся покупатель купил другую квартиру по большей цене, невозможно требовать возмещения убытков в виде разницы стоимости.

Об этом имеется определение КЭС ВС РФ №305-ЭС18-12143 от 18.12.2018(дело №А40-113011/17), в котором также указано:

Между тем, судами не исследовались и не оценивались обстоятельства наличия у истца убытков, вызванных самим фактом уклонения продавцов от заключения основного договора, а также возможность взыскания убытков по предварительным договорам сверх штрафа, предусмотренного сторонами за такое нарушение, то есть суды не выявили совокупности всех необходимых условий для взыскания убытков.

Таким образом, несостоявшийся покупатель, согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, вправе требовать возмещения только тех убытков, которые вызваны самим фактом уклонения продавца от заключения основного договора.

На мой взгляд, это могут быть расходы на риэлтора по подбору другой квартиры.