В платежном поручении стоит дата на 1 год позднее чем в Акте приема-передачи по ДДУ

Question

При рассмотрении документов продавца выявлено, что в платежном поручении (ПП) стоит дата на 1 год позднее чем в Акте приема-передачи (Акт) по договору долевого участия (ДДУ). В ПП об оплате квартиры по ДДУ в полях «Дата», «Поступ. в банк плат.» и «Списано со сч. плат.» указано: 18.02.2019 В поле «Назначение платежа» указано: Оплата по Договору No… от 20.09.17г. участия в долевом строительстве НДС не облагается В Акте по ДДУ указана дата: 02.10.2017 А также в Акте есть пункт в котором указано: На момент подписания настоящего Акта приема-передачи Участник долевого строительства исполнил свои обязательства по внесению денежных средств и уплатил Застройщику согласно условиям Договора, Застройщик претензий не имеет. Сначала я предполагал, что в соответствии с новым федеральным законом от 23.11.2020 срок владения квартирой считается с даты полной оплаты стоимости квартиры в соответствии с Актом по ДДУ, а не с момента регистрации прав собственности от 29.11.2018 в соответствии с выпиской ЕГРН. Поэтому теперь возникает 2 вопроса: 1) Такое допустимо, чтобы в Акте по ДДУ от 02.10.2017 было указано, что все оплачено, право собственности было оформлено от 29.11.2018, а ПП было позднее от 18.02.2019, стоит ли здесь беспокоится и почему? 2) От какой даты считается срок владения квартиры в данном случае?

Олег Васев · Answer

Здравствуйте. А Вы кто по договору, покупатель недвижимости? 1) Такое допустимо, чтобы в Акте по ДДУ от 02.10.2017 было указано, что все оплачено, право собственности было оформлено от 29.11.2018, а ПП было позднее от 18.02.2019, стоит ли здесь беспокоится и почему? Григорий не думаю, что здесь по большому счёту стоит беспокоиться, поскольку фактически все стороны подтверждают оплату, денежные средства поступили как я понимаю. В силу ст. 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ 1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Далее, в силу ст. 219 ГК РФ Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации . Данные момент не критичные, если всё зарегистрировано в установленном законом порядке и право собственности подтверждается выпиской ЕГРН. Для перестраховки можете уточнить у застройщика, подтверждает он оплату или нет всё-таки. Если исходить из акта, то да подтверждает. 2) От какой даты считается срок владения квартиры в данном случае? Григорий при каждом случае право собственности будет считаться по дате регистрации права собственности, т.е. от 29.11.2018 г. Фактическое владение наступило раньше, ст. 556 ГК РФ 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Валерий Лукьянцев · Answer

Здравствуйте Григорий. Это нормальная ситуация. Совпадение застройщика и ИП в одном физическом лице создаёт возможность «схем», позволяющих оптимизировать затраты-издержки.Застройщик может включать в ДДУ любые условия непротиворечащие законодательству. Почитайте сам ДДУ между застройщиком и ИП. Возможно там содержатся ответы на Ваши вопросы. Если нет, то можно говорить о рисках, когда застройщик подписал акт приёма передачи с пометкой «На момент подписания настоящего Акта приема-передачи Участник долевого строительства исполнил свои обязательства по внесению денежных средств и уплатил Застройщику согласно условиям Договора, Застройщик претензий не имеет», но оплата или подтверждения об оплате так и не поступили. Тогда можно было бы оспаривать дду на основании ст. 575 ГК РФ Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: 4) в отношениях между коммерческими организациями. Как итог, можно заключить, что на момент подписания акта приёма передачи договор ДДУ притворял договор дарения, а значит был недействительным. В последующем, переход права произошёл, плата по договору последовала. Это говорит о том, что стороны подтвердили возмездность договора собственными действиями и значит ссылка на недействительность по основанию притворности блокируется П. 3 и п.5 ст. 166 ГК РФ 3. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. По возникшим вопросам готов проконсультировать. С уважением, юрист Валерий.