Здравствуйте!
Необходимо проанализировать приложенный договор на предмет ущемления прав заёмщика.
Интересуют следующие вопросы, пожалуйста:
1) Можно ли было закладывать долю без согласия других сособственников?
2) Насколько адекватен процент?
3) Насколько адекватны пени?
4) Не противоречат ли условия о взыскании нормам Законодательства?
1) Можно ли было закладывать долю без согласия других сособственников?
Олег
Олег, добрый день! Нет, согласия остальных долевых собственников на залог доли не требуется
ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
вместе с тем согласно указанной статье
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности
2) Насколько адекватен процент?
Олег
процент за пользование займом определяется по соглашению сторон. Вместе с тем согласно ч. 5 ст. 809 ГК РФ
Размер процентов за пользование займом по договору займа, заключенному между гражданами или между юридическим лицом, не осуществляющим профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов, и заемщиком-гражданином,в два и более раза превышающий обычно взимаемые в подобных случаях проценты и поэтому являющийся чрезмерно обременительным для должника (ростовщические проценты), может быть уменьшен судом до размера процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах.
продолжуЗдравствуйте, Олег.
1) Можно ли было закладывать долю без согласия других сособственников?Олег
Да, залог доли возможен и без получения их согласия.
Но при продаже у них будет преимущественное право.
Статья 246 ГК РФ Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
2) Насколько адекватен процент?Олег
С юридической точки зрения — процент вполне законен, т.к. действует общий принцип свободы договора.
Единственное — ограничение есть от сверхпроцента (ростовщического):
Статья 809 ГК РФ Проценты по договору займа
5.Размер процентов за пользование займом по договору займа, заключенному между гражданами или между юридическим лицом, не осуществляющим профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов, и заемщиком-гражданином, в два и более раза превышающий обычно взимаемые в подобных случаях проценты и поэтому являющийся чрезмерно обременительным для должника (ростовщические проценты), может быть уменьшен судом до размера процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах.
И можно попробовать снизить, если он в два раза превышает обычный процент для таких ситуаций. Но это не гарантировано, т.к. это право суда, а не обязанность.
К тому же будет учитываться, что заём был целевой и брался для предпринимательских целей.
3) Насколько адекватны пени?Олег
Пени довольно высокие — 2000 руб. в день.
Их можно попытаться снизить по ст. 333 ГК РФ:
Статья 333 ГК РФ Уменьшение неустойки
1.Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Но это также право суда, а не обязанность, и понадобится доказать чрезмерность процента.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7
75. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
В принципе, можно попробовать снизить где-то до 0,1-0,5%, хотя конечный размер будет устанавливать исходя из ряда обстоятельств, в тмо числе процента по кредиту, который обычно выдают в месте нахождения кредитора:
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
4) Не противоречат ли условия о взыскании нормам Законодательства?Олег
Нормы о взыскании в договоре прописаны коротко. Более того, в п. 5.3 указано, что порядок реализации предмета залога определяется действующим законодательством.
То есть просто общая отсылка на нормы закона, а не какой-то конкретный порядок, который можно было бы признать незаконным.
1) Можно ли было закладывать долю без согласия других сособственников?Олег
Здравствуйте.
На залог доли в квартире согласия других сособственников не требуется. Это указано в п. 2. ст.7 Закона «Об ипотеке»
Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
Так что возможно.
2) Насколько адекватен процент?Олег
Он конечно не слишком адекватен, но в соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ стороны свободны в формулировании условий договоров. При этом согласно ст. 809 ГК РФ
5. Размер процентов за пользование займом по договору займа, заключенному между гражданами или между юридическим лицом, не осуществляющим профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов, и заемщиком-гражданином, в два и более раза превышающий обычно взимаемые в подобных случаях проценты и поэтому являющийся чрезмерно обременительным для должника (ростовщические проценты), может быть уменьшен судом до размера процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах.
У суда есть такое право. Но воспользуется он им или нет, зависит от различных обстоятельств.
3) Насколько адекватны пени?Олег
Собственно это аналогично. Но заемщик может в суде попытаться сослаться на ст. 333 ГК РФ.
4) Не противоречат ли условия о взыскании нормам Законодательства?Олег
Условия об обращении взыскания на предмет залога закону не противоречат. Но разумеется, учитывая, что из предмета залога будет взыскиваться вся сумма, которая будет установлена судом, в суде придется активно поработать в целях ее снижения.
Сам же заем в целом оспорить не получится, поскольку заемщик подписал договор и отдельно подтвердил, что деньги в указанной в договоре сумме от займодавца он получил. То есть только рассматривать вопрос снижения общей суммы долга.
Здравствуйте, Олег!
1) Можно ли было закладывать долю без согласия других сособственников?Олег
Да, можно было, так как имеет место долевая собственность на квартиру (1/3 доля в праве).
2) Насколько адекватен процент?Олег
Величина договорных % определяется по соглашению Сторон. В данном случае, % составляет 5% от величины займа — в месяц. Тут нет нарушений законодательства.
3) Насколько адекватны пени?Олег
Размер неустойки опять — таки, согласован Сторонами, при заключении договора.
ГК РФ Статья 331. Форма соглашения о неустойке
…
Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Суд вправе снизить величину неустойки, в виду ее явной несоразмерности, последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГПК РФ). Как правило, государственные суда, снижают величину договорной неустойки. в отличии, например, от судов третейских.
4) Не противоречат ли условия о взыскании нормам Законодательства?Олег
По — моему мнению, пункт 5.1 представленного Договора не совсем корректен, по отношению к требованиям Федерального договора «Об ипотеке».
Так, в этом пункте договора говорится о том, что залогодержатель вправе обратиться в суд, при невозврате долга, на оговоренную дату. Однако, положения части 1 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, гласят, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
При этом критерии «незначительности», указанные в законе, следующие:
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взысканияодновременно соблюдены следующие условия:
*сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
*период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Таким образом, кредитор, конечно, вправе обратиться в суд, однако, при недостижении вышеуказанных критериев «незначительности», в обращении взыскания, судом, на предмет залога, с большой долей вероятности, — будет отказано.
Дополню.
1) Пунктом 3.3. Договора, Стороны установили цену предмета залога в 700 000 рублей. Это — не противоречит действующему законодательству.
ГК РФ Статья 340. Стоимость предмета залога
1. Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с законом (часть 3 статьи 340 ГК РФ), эта же стоимость, по умолчанию, будет признана ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
2) Как правило, в таких случаях, кредитор (Истец) обращается в суд, с двумя исковыми требованиями:
* взыскание задолженности, по договору ипотеки,
* обращение взыскания на предмет залога, с признанием в качестве цены реализации, стоимость, согласованную Сторонами договора.
3) К сожалению, имущественный иммунитет от обращения взыскания, не распространяется на «единственное жилье должника», являющееся предметом ипотеки (ст. 446 ГК РФ),
1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
*жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
4) Так же хотел добавить несколько слов относительно признания судом, договорных % по этому договору, — «ростовщическими», в связи с чем, повышается вероятность их снижения, этим же судом.
В силу положений части 5 статьи 809 ГК РФ, Вам необходимо представить суду доказательства того, что в подобных случаях (то есть, при сопоставимых условиях договора), — процентная ставка договорных %, как минимум, в два раза превышает, ставку, обычно взимаемых в подобных случаях, процентов.
В качестве примера, привожу выдержку из описательной части одного из судебных решений 2018 г. (дело № 2-585/2018, районный суд города Ижевска). В условиях, рассматриваемого в заседании, договора займа, с залогом недвижимого имущества, суд не счел договорные проценты, в размере 5% в месяц — ростовщическими. А вот, условие договора о том, что в случае неоплаты в установленный срок, такие % увеличиваются в 4 раза (то есть до 20% в месяц) — суд признал ничтожными, так как именно такие % суд, как раз и признал, ростовщическими. Поэтому, судом, договорные % были рассчитаны по «базовой» ставке, указанной в договоре займа, — 5 % в месяц.
Если обратиться к действующей редакции (с 01.06.2018) ч.5 ст. 809 ГК РФ - размер процентов за пользование займом по договору займа, заключенному между гражданами, в два и более раза превышающий обычно взимаемые в подобных случаях проценты и поэтому являющийся чрезмерно обременительным для должника (ростовщические проценты), может быть уменьшен судом до размера процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах. Налицо разъяснение законодателя на будущее о том, что даже превышение размера процентов в 2 раза уже можно считать их ростовщическими.
В данном случае размер процентов увеличен в 4 раза и имеет все основания признать их ростовщическими и квалифицировать это злоупотреблением права займодавца. Пунктом 2.5.2. договора предусмотрено, что в случае нарушения условий возврата займа, начисление процентов производится по ставке 20% в месяц, причем с первого дня действия договора. Таким образом, заемщик становится должен займодавцу процентов не 25 000 руб., а 100 000 руб. за каждый месяц с 06.03.2017, что только на апрель 2017 года составляет уже 13 месяцев х 100 000 руб. = 1 300 000 рублей (проценты без основного долга).
Данное обстоятельство не может быть расценено справедливым и разумным, т.к. согласно условий договора займа получение встречного обеспечения обязательства явно превышено в сторону займодавца.
5) Так же хотел обратить Ваше внимание на то, что, подлежащие оплате, договорные %, - ни подача искового заявления в суд, ни рассмотрение искового заявления, судом — не приостанавливают. Все это время, такие % — продолжают свое течение.
ГК РФ Статья 809. Проценты по договору займа
…
3. При отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно.
Иного условиями заключенного договора, — Сторонами, не предусмотрено.
Пени за просрочку могут быть снижены судом на основании ст. 333 ГК РФ, сам размер пеней также определяется по соглашению сторон
собственно прописанный в договоре порядок взыскания не противоречит законодательству. Именно по оспариванию займа вопрос не совсем корректно сформулирован, по приведенным основаниям займ не оспорить, можно оспаривать отдельные условия договора (проценты, пени), но это не делает недействительным сам договор займа если Вы не оспариваете сам факт получения денег в рамках данного договора