Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как двум собственникам одного нежилого помещения корректно оформить сдачу помещения в аренду через ИП одного из собственника?
Есть нежилое помещение у которого два собственника (физические лица), у одного есть ИП (УСН патент), для минимизации расходов по ИП, банковское обслуживание, операционной деятельности и т.д. оптимально организовать сдачу в аренду через ИП одного собственника.
Второй собственник опасается, что денежные средства полученные от первого собственника (ИП) которые он будет ему ежемесячно переводить как доход от аренды вызовут вопросы у налоговиков.
В свою очередь первый собственник оформил и оплатил патенты на всю площадь нежилого помещения и оплачивает все налоги самостоятельно, в целом по деятельности все налоги оплачены.
Возможно ли оформить взаимодействие собственников путем заключения договора доверительного управления ? и не приведет это к двойному налогообложению ?
Или есть другие законные варианты решения этой ситуации ?
Спасибо.
Добрый день!
Согласно ст. 247 ГК РФ
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Если помещение находится в долевой собственности, ИП вправе использовать в предпринимательской деятельности только свою долю. При этом предварительно необходимо получить нотариально заверенное согласие второго собственника на сдачу в аренду ИП доли, принадлежащей предпринимателю.
В Вашем случае, если Вы как ИП хотите сдать все помещение в аренду и весь полученный доход задекларируете, как доход, полученный от предпринимательской деятельности, то Вам необходимо заключить договор аренды с собственником второй доли, уплачивать второму собственнику арендную плату.
Сумма арендной платы по данному договору, которая будет оплачиваться индивидуальным предпринимателем физическому лицу, будет облагаться НДФЛ по ставке 13%.
Здравствуйте, Александр!
у одного есть ИП (УСН патент)Александр
УСН и патент (ПСН) это 2 разные системы налогообложения, поэтому уточните что же за систему применяет Ваш совладелец.?
В свою очередь первый собственник оформил иоплатил патенты на всю площадь нежилого помещения и оплачивает все налоги самостоятельно, в целом по деятельности все налоги оплачены.Александр
это незаконно, поскольку патент на деятельность, предусмотренную подп.19 п.2 ст.346.43 НК он вправе получить только на принадлежащую ему на праве собственности долю в объекте недвижимости.
19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, садовых домов, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности;
т.е. только половина дохода от аренды всего помещения может быть учтена в рамках ПСН.
вторая же половина дохода от аренды, если ИП будет сдавать всё помещение, ему придется учитывать в рамках иной системы налогообложения: либо УСН (если ее выбирал), либо ОСНО, при этом в отсутствие договора аренды между ИП и вторым совладельцем у ИП возникает внереализационный доход по подп.8 п.1 ст.250 НК в виде безвозмездно полученного имущества, а при наличии договора аренды доход второго совладельца будет облагаться НДФЛ 13%.
исходя из вышесказанного, Вам следует просчитать, что все же выгоднее по расходам: чтобы ИП продолжал сдавать помещение полностью, учитывая доход на 2-х разных системах налогообложения, или второму совладельцу все же стоит зарегистрироваться ИП, например на ПСН, и сдавать свою долю в аренду самостоятельно.
Возможно ли оформить взаимодействие собственников путем заключения договора доверительного управления ?
Александр
при ДУ доход от аренды будет получать и второй совладелец, при этом как у физ. лица доход будет облагаться НДФЛ.
Добрый день! Спасибо за ответ. Все понятно.
Не большое уточнение.
Если выбираем схему, Патент + УСН в рамках одного ИП, то при переводе денежных средств у второго собственника (который не ИП) не возникает НДФЛ, так? (УСН с его части площади уже учтен)
то при переводе денежных средств у второго собственника (который не ИП) не возникает НДФЛАлександр
при переводе от кого кому? второму собственнику от первого? а перевод на каком основании, назначением платежа?
на мой взгляд, таким образом Вы не решаете проблему, а наоборот появляются риски проблем с ФНС, в частности: при проведении плановой проверки ИП ФНС может заинтересоваться, за что он регулярно перечисляет деньги физ. лицу, являющемуся совладельцем объекта недвижимости, при этом ИП безвозмездно пользуется долей совладельца. ну а остальное «дело техники» и желания ФНС.
(УСН с его части площади уже учтен)Александр
не надо смешивать 2 самостоятельных субъекта, которые должны платить налоги каждый со своего дохода: то что ИП с дохода заплатит УСН, не имеет никакого отношения ко второму совладельцу и налогообложению его дохода.
Так как в соответствии с ст. 226 НК РФ ИП будет являться налоговым агентом.
Добрый день! Спасибо за ответ.
При Вашем варианте, получается двойное налогообложение, разве не так?
ИП оплачивает налог (патент+УСН) и второй собственник с этих же денег от аренды еще НДФЛ.