Как наиболее эффективно проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой?

Question

Здравствуйте! Сейчас я нахожусь на этапе покупки квартиры на вторичном рынке, мои интересы представляет агенство недвижимости, в котором есть юристы и соответственно они непосредственно занимаются проверкой чистоты сделки, и оформлением договора купли-продажи, в общем всем необходимым для осуществления сделки. Предварительный договор с продавцом заключен и все идет к заключению основного договора купли-продажи. Квартира приобретается мною за наличный расчет, как правило это более рисковый вариант сделки, так как банки тщательнее проверяют квартиры. Насколько качественно проверяет квартиры агенство я не знаю, ранее я с ними не работал и вообще это мой первый опыт такой дорогостоящей покупки и хотелось бы чтобы покупка не завершилась тем, что я останусь в итоге без денег и квартиры, поэтому и обратился за дополнительной помощью в данном вопросе, так как в интернете очень много информации и как правило противоречивой. Во-первых, хотелось бы узнать, имеет ли гарантийный сертификат, выдаваемый агентством на 3 года такую силу, про которую мне говорят, а точнее: что в случае каких-либо проблем с приобретенной квартирой, агенство обязано возместить мне ущерб в полном объеме либо подобрать для меня равноценную квартиру, разумеется за их счет? Данная квартира была куплена с аукциона нынешним собственником, который сделал в ней ремонт и далее выставил на продажу. Данную квартиру забрали у военного за имеющуюся задолженность перед Росвоенипотекой. Перед самой сделкой агенство запрашивает у продавца список следующих документов: 1. Снятие 2х обременений от банка и Росвоенипотеки. 2. Предоставление ЕГРН с синей печатью без обременения и ограничения. 3. Решение суда. 4. Нотариальное согласие супруги на продажу квартиры. 5. Выписки из домовой книги без прописанных лиц. 6. Справка об отсутствии задолженности по кап.ремонту. 7. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. Достаточно ли данных документов для осуществления безопасной сделки купли-продажи. Если нет, то какие еще документы необходимо запросить и почему? По некоторым рекомендациям в интернете, просят помимо выписки из домовой книги еще и запросить архивные справки по форме 9 и 12, где-то пишут что в этом нет вообще никакой необходимости. Жду ваших ответов

Юрий Колковский · Answer

Во-первых, хотелось бы узнать, имеет ли гарантийный сертификат, выдаваемый агентством на 3 года такую силу, про которую мне говорят, а точнее: что в случае каких-либо проблем с приобретенной квартирой, агенство обязано возместить мне ущерб в полном объеме либо подобрать для меня равноценную квартиру, разумеется за их счет? Максим Здравствуйте. Собственно сам по себе гарантийный сертификат это есть некое предложение, которое заставляет клиента больше доверять агенту. То есть законодательством такие сертификаты не урегулированы, но, т.к. фактически это предложение со стороны агента, подкрепленное подписанным им документом, Вы естественно сможете принудить его к выполнению обязательств, которые в этом сертификате предусмотрены. Другое дело, что что именно в нем указано и какие есть так называемые дисклеймеры, нам неизвестно, поэтому оценивать его мы не можем. Достаточно ли данных документов для осуществления безопасной сделки купли-продажи. Максим В принципе вполне достаточный объем документов для того, чтобы исключить варианты. когда в дальнейшем может появиться какая-то неприятность. Единственное что, было бы логично попросить и нотариальное согласие супруги, если она есть у продавца. Как гласит п. 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Согласие супруга на совершение сделки требуется, если недвижимое имущество нажито в браке. Поскольку в принципе Росреестр сейчас такое согласие не требует, но делает отметку о его отсутствии, а в течение года с момента как узнала об этом супруга может признать сделку недействительной и потребовать возврата в первоначальное положение.

Андрей Власов · Answer

Если нет, то какие еще документы необходимо запросить и почему? По некоторым рекомендациям в интернете, Максим Максим, добрый день! К этому перечню я бы еще добавил необходимость просмотра информации по собственнику в официальной базе банкротств https://bankrot.fedresurs.ru/D... поскольку в этом случае есть риск получить иск об оспаривании сделки на основании ст. 61.2, 61.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при этом даже если банкротство будет после продажи квартиры ( по некоторым основаниям сделка может оспариваться в пределах трех лет до принятия судом заявления о банкротстве), соот. стоит посмотреть и данные в https://fssp.gov.ru/ . Указанную информацию можно проверить самостоятельно, это займет пару минут, а из запрашиваемых документов можно добавить справку из ПНД что продавец не состоит на учете, само по себе это не будет безусловным основанием для признания сделки недействительной (недееспособным человека может признать только суд), но как минимум при положительном результате позволит более детально рассмотреть сделку с учетом указанного риска ст. 177 ГК РФ Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Сергей Николаев · Answer

Максим, добрый день! Полагаю, что перечня указанных Вами документов в принципе достаточно, но я бы посоветовал Вам ещё в день заключения сделки получить выписку Росреестра о праве собственности на этот день, не сменился ли собственник квартиры, что возможно сделать электронно, путем получения выписки на сайте Росреестра https://егрн.online/?utm_sourc... а также проверить информацию о возможном банкротстве, о чем указал выше мой коллега Власов Андрей. И, конечно, если уж совсем волнительно, то можете заключить сделку у нотариуса, который её удостоверит после полной проверки всех документов и сведений, но это дополнительные расходы.

Павел Попов · Answer

Здравствуйте Максим! Сертификат не имеет не какой силы и не порождает правовых последствий. Это просто фантик. Документов не достаточно. У продавца хорошо бы проверить дееспособность, право устанавливающие документы на квартиру, наличие прописанных малолетних детей и иных граждан в квартире. Кроме того, так как вы покупаете через представителя, то следует учесть, что в настоящее время развелось много мошенников, продающих по доверенности. Я бы вам посоветовал, в первую очередь лично обследовать и перезнакомиться с владельцами жилья. Случается, что на встрече торговец препровождается собственником предоставленного жилья, впрочем, после прецедента он представляется квартиросъемщиком, а законные обладатели давным-давно обитают где-то за границей и только приобретают плату за жилье. Это довольно известная программа мошенничества по доверенности, что рассчитана на доверчивых граждан. Теоретически эту квартиру загнали ранее пару раз, а по прецеденту обладатель как был Петров Артем, так им и остался. Чтобы обнаружить исходные условия и удостовериться во всем буквально о положении собственности и легитимных ее владельцах, закажите Максим сами лично выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН возможно заказать на веб-сайте https://rosreestr.ru (официальный сайт). Так же следует проверить на сайте суда, есть ли такое решение суда. Я бы вам рекомендовал. Всего доброго вам решить ваш вопрос! Если вопросов больше нет, то просьба завершить консультацию. Всего Вам Хорошего!