Продажа нежилого помещения принадлежащего физическому лицу через ИП

Question

Здравствуйте! Есть нежилое помещение приобретенное в 2006 году физическим лицом. В конце 2018 году было открыто этим же физлицом ИП и помещение сдавалось в аренду через ИП. ИП на УСН-доходы. У ИП нет работников. В 2020 году возникла необходимость продать помещение. Вопросы: 1. Нежилое помещение сдавалось в аренду, т.е. использовалось в коммерческой деятельности ИП. Принадлежит физлицу больше 5 лет. Можно ли вообще не платить НДФЛ 13% после продажи помещения физлицом? 2. Можно ли продать помещение от ИП использую УСН-доходы (6%), избегая тем самым НДФЛ в 13%? 3. Необходим ли ОКВЭД для продажи 68.10.22 (Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений), или разовая сделка (систематических продаж не планируется и не было) возможна без соответствующего ОКВЭДа? 4. При продаже через ИП необходим ли кассовый аппарат для пробивки чека, если сделка пройдет через наличный расчет или безналичный расчет, если покупатель будет физическим лицом? 5. Можно ли принять наличные от продажи помещения на 50 счет (касса) не использую безналичный расчет, а затем отчитаться в налоговую о получении дохода с уплатой соответствующих налогов ИП (УСН-доходы).

Юрий Колковский · Answer

1. Нежилое помещение сдавалось в аренду, т.е. использовалось в коммерческой деятельности ИП. Принадлежит физлицу больше 5 лет. Можно ли вообще не платить НДФЛ 13% после продажи помещения физлицом? Вячеслав Здравствуйте. Нет, правила касающиеся льготы по НДФЛ на ИП на Усн доходы не распространяется. В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ). В отношении доходов, полученных ИП от реализации недвижимого имущества, он не вправе воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, предусмотренным ст. 220 НК РФ. На это указывает как абзац 2 пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, Так и различные письма Минфина России — например, от 19.12.2018 N 03-04-05/92598, от 10.12.2018 N 03-04-05/89295 и др. 2. Можно ли продать помещение от ИП использую УСН-доходы (6%), избегая тем самым НДФЛ в 13%? Вячеслав Вы как раз и будете включать всю сумму, полученную от реализации нежилого помещения в доход от предпринимательской деятельности и облагать полученное 6% ставкой налога УСН. 3. Необходим ли ОКВЭД для продажи 68.10.22 (Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений), или разовая сделка (систематических продаж не планируется и не было) возможна без соответствующего ОКВЭДа? Вячеслав Не считаю, что тут ОКВЭД будет являться определяющим потому, что у Вас сделка разовая, а не систематическая деятельность. 4. При продаже через ИП необходим ли кассовый аппарат для пробивки чека, если сделка пройдет через наличный расчет или безналичный расчет, если покупатель будет физическим лицом? Вячеслав Если покупатель будет физлицом, придется использовать онлайн-кассу. 5. Можно ли принять наличные от продажи помещения на 50 счет (касса) не использую безналичный расчет, а затем отчитаться в налоговую о получении дохода с уплатой соответствующих налогов ИП (УСН-доходы). Вячеслав В общем как именно Вы будете это учитывать не так важно, поскольку ИП на УСН не требуется соблюдать какие-то учетные бухгалтерские счета и пр. Вы приняли деньги, включили их в налогооблагаемую базу, и в установленный срок уплатили налог. В общем-то и все.

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте, Вячеслав! 1. Нежилое помещение сдавалось в аренду, т.е. использовалось в коммерческой деятельности ИП. Принадлежит физлицу больше 5 лет. Можно ли вообще не платить НДФЛ 13% после продажи помещения физлицом? Вячеслав нет, НДФЛ Вам придется платить, т.к. под освобождение дохода от налога, предусмотренное п.17.1 ст.217 НК, Вы не подпадаете, в связи с использованием нежилой недвижимости в предпринимательстве, а исключение из этого сделано только в отношении жилой недвижимости и ТС. Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества ( за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств ), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности; 2. Можно ли продать помещение от ИП использую УСН-доходы (6%), избегая тем самым НДФЛ в 13%? Вячеслав можно, при этом желательно иметь в наличии соответствующий ОКВЭД по продаже недвижимости. 3. Необходим ли ОКВЭД для продажи 68.10.22 (Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений), или разовая сделка (систематических продаж не планируется и не было) возможна без соответствующего ОКВЭДа? Вячеслав лучше иметь. 4. При продаже через ИП необходим ли кассовый аппарат для пробивки чека, если сделка пройдет через наличный расчет или безналичный расчет, если покупатель будет физическим лицом? Вячеслав да, по Федеральному закону от 22.05.2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» ККТ нужен. обойти это можно продав объект недвижимости через агента, имеющего ККТ, который совершит сделку от своего имени, но за Ваш счет. 5. Можно ли принять наличные от продажи помещения на 50 счет (касса) не использую безналичный расчет, а затем отчитаться в налоговую о получении дохода с уплатой соответствующих налогов ИП (УСН-доходы). Вячеслав с физ. лицами Вы можете принять оплату наличными, ограничения установлено только в отношении расчетов наличными между ИП с ИП/юр. лицами.

Евгений Беляев · Answer

Добрый день. 1. Нежилое помещение сдавалось в аренду, т.е. использовалось в коммерческой деятельности ИП. Принадлежит физлицу больше 5 лет. Можно ли вообще не платить НДФЛ 13% после продажи помещения физлицом? Нет, нельзя — статья 217 НК Не подлежат налогообложению 17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности ; поэтому избежать налога нельзя. 2. Можно ли продать помещение от ИП использую УСН-доходы (6%), избегая тем самым НДФЛ в 13%? 3. Необходим ли ОКВЭД для продажи 68.10.22 (Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений), или разовая сделка (систематических продаж не планируется и не было) возможна без соответствующего ОКВЭДа? Да, можете продать и указать доход как доход ИП, исчислив налог по УСН. При разовой сделке ОКВЭД получать не обязательно. При этом, для минимизации вопросов советовал бы все же его получить. 4. При продаже через ИП необходим ли кассовый аппарат для пробивки чека, если сделка пройдет через наличный расчет или безналичный расчет, если покупатель будет физическим лицом? Минфин в своем письме от 9 июля 2018 г. N 03-01-15/47640 указал В соответствии с пунктом 1 статьи 1.2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 54-ФЗ) ККТ, включенная в реестр контрольно-кассовой техники, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных Федеральным законом N 54-ФЗ. Согласно статье 1.1 Федерального закона N 54-ФЗ расчеты — прием (получение) и выплата денежных средств наличными деньгами и (или) в безналичном порядке за товары, работы, услуги, прием ставок, интерактивных ставок и выплата денежных средств в виде выигрыша при осуществлении деятельности по организации и проведению азартных игр, а также прием денежных средств при реализации лотерейных билетов, электронных лотерейных билетов, приеме лотерейных ставок и выплате денежных средств в виде выигрыша при осуществлении деятельности по организации и проведению лотерей. Таким образом, при реализации квартир и нежилых помещений по договорам купли-продажи организации и индивидуальные предприниматели обязаны применять ККТ. Поэтому ККТ придется применять 5. Можно ли принять наличные от продажи помещения на 50 счет (касса) не использую безналичный расчет, а затем отчитаться в налоговую о получении дохода с уплатой соответствующих налогов ИП (УСН-доходы). Лимит на рассчеты между ИП и физ.лицами не установлен - Указание Банка России от 9 декабря 2019 г. N 5348-У «О правилах наличных расчетов» http://base.garant.ru/73905506... С уважением Евгений Беляев

Андрей Власов · Answer

Можно ли вообще не платить НДФЛ 13% после продажи помещения физлицом? Вячеслав Вячеслав, добрый вечер! НДФЛ в этом случае уплачивается если Ип находится на общей системе налогообложения, если Ип на УСН то налог уплачивается в рамках данного налогового режима 2. Можно ли продать помещение от ИП использую УСН-доходы (6%), избегая тем самым НДФЛ в 13%? Вячеслав Собственно так это и должно быть ( п. 3ст. 346.11 НК РФ) 3. Необходим ли ОКВЭД для продажи 68.10.22 (Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений), или разовая сделка (систематических продаж не планируется и не было) возможна без соответствующего ОКВЭДа? Вячеслав не обязательно если это разовая сделка, не легитимность сделки это никак не повлияет как и на налогообложение 4. При продаже через ИП необходим ли кассовый аппарат для пробивки чека, если сделка пройдет через наличный расчет или безналичный расчет, если покупатель будет физическим лицом? Вячеслав Да, если покупатель физлицо касса нужно при любом способе расчета. Если кассы нет можно найти ИП/ЮЛ с кассой и заключить договор комиссии, тогда кассу для расчетов должен будет применить комиссионер, а расчеты с ним осуществить через расчетный счет что в силу ч. 9 ст. 2 Федерального закона №53-ФЗ делать необязательным применение ККТ. В случае если покупатель физлицо от него можно принимать наличные без ограничений (лимит в 100 тыс… только для расчетов между ИП/ЮЛ).