Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Оформление собственности - заключение основого договора
Добрый день!
На этапе строительства дома мной был заключен предварительный договор на покупку жилого помещения с компанией, осуществляющей продажу квартир. С этой же компанией был заключен договор поручения, согласно которому компания занимается всеми вопросами, связанными с оформлением собственности. Также впоследствии был заключен основной договор купли-продажи со строительной организацией. Дом был успешно достроен, но собственность не может быть оформлена, т.к. строительная организация задолжала в местный бюджет и квартира находится под арестом. Предварительный договор был подписан в 2009г, договор поручения - одновременно с предварительным договором, в 2010г был подписан основной договор, арест наложен в 2011г. По состоянию на сегодняшний день: дом достроен, информация от компнии, с которой заключен договор поручительства - арест с квартиры снят (но информация, кроме как словами их менеджера, ничем не подтверждена), документы могут быть поданы в рег. палату. Но с меня требуют переподписать основной договор, ссылаясь на грамматические ошибки и смену директора, причем переподписать 2012-м годом. При этом они утверждают, что основной договор 2010-го года не регистрировался в Регпалате, и юридической силы не имеет. Учитывая, что арест вполне может быть на самом деле не снят, и оформлять собственность придется по суду, чем грозит переподписание договора 2012-м годом, т.е. после наложения ареста? Нарушение ли обязательств компании, занимающейся оформлением собственности, тот факт, что основной договор не был зарегистрирован сразу после его подписания и действительно ли он судом может быть признан ничтожным? Какие действия далее предпринять: заключать новый договор и ждать оформления собственности или не заключать новый договор и сразу забирать документы и идти в суд (учитывая тот факт, что основной договор от 2010 года не зарегистрирован в Регпалате)?
Заранее спасибо за ответ.
Добрый вечер, Татьяна!
В Вашей ситуации много неясного, и вопросов, ответить на которые можно только изучив те договоры, которые Вы заключали.
Прежде всего договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 551 ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности (в частности регистрируется переход права собственности, а не сам договор).
Наличие в тексте договора грамматических ошибок - не является основанием для перезаключения ранее подписанного договора. Для исправления ошибок (и то если без их исправления невозможно установить смысл написанного) достаточно подписания дополнительного соглашения к договору. При подписании дополнительного соглашения дата договора не изменяется.
Смена директора после подписания договора также не является основанием для подписания нового договора - обязательства по договору возникли у юридического лица. Если первоначальный договор был подписан уполномоченным лицом (директором), то он обязателен и для всех последующих руководителей этой организации.
Из вашего сообщения не ясно, оплатили ли Вы приобретаемую недвижимость. Не ясно, что будет с ранее заключенным договором? Будет ли он расторгнут? Если оплата была Вами произведена, а договор, по которому Вы платили будет расторгнут, то при подписании нового договора у Вас опять возникнет обязанность его оплатить.
Не ясна ситуация с "арестом" квартир. Вы точно знаете, что квартиры были арестованы? Или эту информацию до Вас довела фирма, которая должна была оформить Ваши документы? Насколько эта информация соответствует действительности?
Не исключено, что Вас попросту обманывают.
С учётом всего изложенного, полагаю, что разумным вариантом является детальное изучение Ваших договоров и обращение в суд.
Здравствуйте Татьяна !
В соответствии со ст.4 и ст. 24 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
То есть, если Договор участия в долевом строительстве не был зарегистрированным в Росреестре, то следовательно он считается не заключенным. Поэтому Вам следует заключить новый Договор и зарегистрировать его соответственно.
Однако, если решением суда был наложен арест на имущество организации. в частности на данный дом, то большая вероятность того, что одновременно было наложено ограничение на отчуждение жилых помещений в доме и осуществление регистрационных действий в отношении данного имущества.
В таком случае, Вы не сможете зарегистрировать новый Договор.
и Вам следует потребовать уплаченную сумму.
Таким образом, если судом не было наложено ограничений на регистрационные действия, то Вы можете заключить новый Договор.
С уважением Ф. Тамара
Если речь
уважаемая Татьяна! наложен ли арест на квартиру, вы можете выяснить очень просто - заказать на нее в Управлении Росреестра выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. в данной выписке и будет указано, наложен ли арест на квартиру, являющуюся предметом вашего предварительного договора купли - продажи. перезаключать основной договор купли - продажи 2012-м годом я вам не советую, так как чем раньше у вас возникли права на спорную квартиру, тем больше у вас шансов ее получить. сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. но если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей (т.е. письменной) форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ст.165 ГК РФ).
если жилой дом, в котором находится приобретенная вами квартира, в 2010 году (на момент заключения основного договора купли - продажи) уже был сдан в эксплуатацию, то вы имеете право обратиться в суд с иском к строительной компании, о понуждении к государственной регистрации договора купли - продажи. если арест был наложен позже, у вас есть шанс зарегистрировать данный договор и соответственно. приобрести право собственности на квартиру.
кроме того, вы имеете право предъявить претензии по поводу неисполнения обязательств, содержащихся в договоре поручения на оформление права собственности на данную квартиру.
Здравствуйте!
Действительно, договор будет являться легитимным с момента гос. регистрации. Если решением суда был наложен арест на имущество организации, то в Росреестре необходимо выяснить, имеется ли ограничение на отчуждение жилых помещений в данном доме. Если имеется, то придется обращаться в суд с требованием отмены ограничения в части конкретного жилого помещения, регистрации данного договора или регистрации нового договора. Если этого добиться не получится, то придется запявлять требования о взыскании суммы.
В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ "Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации."
В соответствии с нормами п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
При этом в соответствии с нормами п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
То есть если продавец уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи недвжимого имущества, покупатель имеет право подать иск к продавцу о понуждении к регистрации заключенного договора купли-продажи объекта недвижимости и регистрации права собственности.
Безусловно, заново договор переподписывать не надо, это не в ваших интересах.
Прежде всего вам следует
1. Направить продавцу требование о регистрации подписанного вами договора и регистрации перехода права собственности на данную квартиру, либо предоставлении вам документов, необходимых для осуществления такой регистрации, включая доверенность на представление интересов продавца в Росреестре (и БТИ, если не будет представлен кадастровый паспорт)
2. Получить в Росреестре сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о зарегистрированных правах на данный объект недвижимости. Предоставленная информация будет включать также информацию об арестах и ограничениях. Сделать это может любое лицо, необходимы паспорт, квитанция об оплате сведений, адрес объекта.
3. Если требование о регистрации или предоставлении документов и полномочий не будет осуществлено в разумный срок (7 дней достаточно), подать иск в суд по месту нахождения недвижимого имущества о признании за вами права собственности на указанное имущество, понуждении к регистрации заключенного договора купли-продажи объекта недвижимости и перехода права собственности на недвижимое имущество.
4. После удовлетворения иска и регистрации права можно будет в судебном же порядке решить вопрос о взыскании компенсации за ненадлежаще оказанную услугу по регистрации права собственности.
Более подробно правовая оценка сложившейся ситуации может быть дана только при анализе имеющихся у вас документов.
Анна Вадимовна, спасибо за обстоятельный ответ. Получена выписка из Росреестра, арест действительно наложен 25.05.2011. Основной договор купли-продажи подписан 26.10.2010 и полностью оплачен. Договор не был зарегистрирован, о чем имеется отметка также и в выписке из Реестра, хотя регистрация этого договора входила в обязанность продавца по договору поручения. Имеются ли установленные законодательством сроки для регистрации договора купли-продажи, так как в самом договоре никакие обязательства продавца по поводу сроков не прописаны. Писать письмо продавцу с требованием регистрации договора по ряду причин считаю затеей заранее обреченной на неудачу, в придачу нет совершенно никакого желания более общаться с этой конторой, а вот документы они готовы отдать. В каком порядке необходимо дальше действовать: забирать документы у продавца и подавать в суд на оформление права собственности (какова вероятность при условии незарегистрированного договора получить собственность по решению суда)? Или забирать документы, подавать в суд на продавца, требовать возвращения денег, перечисленных по договору купли-продажи и договору поручения, компенсации всех расходов на судебное разбирательство, морального ущерба и финансовых потерь, понесенных в связи с их бездействием (стоимость кв. метра увеличилась за это время на треть), какова вероятность взыскать с продавца "по полной программе"?
Заранее благодарю за ответ.
Просто подавайте иск о понуждении к регистрации договора купли-продажи и признании вашего права собственности на данную квартиру. Привлекайте Росреестр третьим лицом, в просительной части просите суд указать, что решение суда является основанием для регистрации вашего права собственности на данную квартиру, а то бывают иногда особо упертые отделения, и придется еще раз судиться, но уже с ними.
В целом иск выигрышный. Проблема в аресте, конечно, но в иске особо упирайте на то, что основной договор подписан и исполнен вами (оплачена сумма) задолго до наложения ареста, и вашей неосмотрительности или вины в том, что договор и переход права не были зарегистрированы надлежащим образом и в надлежащие сроки, нет.
>забирать документы у продавца
Напомните, какие документы у вас на руках
и какие документы на руках у продавца
Перечнем, желательно точным.
Очень надеюсь, что хотя бы один экземпляр подписанного продавцом основного договора купли-продажи у вас на руках.
Уважаемая Светлана! Благодарю Вас за совет по поводу запроса в Росреестр, действительно, получить выписку оказалось очень просто, но данные, указанные в ней, оказались неутешительны. Ниже я описала сложившуюся ситуацию более подробно. На момент заключения договора купли-продажи дом был сдан в эксплуатацию, арест был наложен спустя довольно продолжительное время после сдачи. Остался вопрос о дальнейших действиях и вероятности регистрации договора уже после наложения ареста, возможно ли это?
Заранее благодарю.