Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

420 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
420 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Оформление собственности - заключение основого договора

Добрый день!

На этапе строительства дома мной был заключен предварительный договор на покупку жилого помещения с компанией, осуществляющей продажу квартир. С этой же компанией был заключен договор поручения, согласно которому компания занимается всеми вопросами, связанными с оформлением собственности. Также впоследствии был заключен основной договор купли-продажи со строительной организацией. Дом был успешно достроен, но собственность не может быть оформлена, т.к. строительная организация задолжала в местный бюджет и квартира находится под арестом. Предварительный договор был подписан в 2009г, договор поручения - одновременно с предварительным договором, в 2010г был подписан основной договор, арест наложен в 2011г. По состоянию на сегодняшний день: дом достроен, информация от компнии, с которой заключен договор поручительства - арест с квартиры снят (но информация, кроме как словами их менеджера, ничем не подтверждена), документы могут быть поданы в рег. палату. Но с меня требуют переподписать основной договор, ссылаясь на грамматические ошибки и смену директора, причем переподписать 2012-м годом. При этом они утверждают, что основной договор 2010-го года не регистрировался в Регпалате, и юридической силы не имеет. Учитывая, что арест вполне может быть на самом деле не снят, и оформлять собственность придется по суду, чем грозит переподписание договора 2012-м годом, т.е. после наложения ареста? Нарушение ли обязательств компании, занимающейся оформлением собственности, тот факт, что основной договор не был зарегистрирован сразу после его подписания и действительно ли он судом может быть признан ничтожным? Какие действия далее предпринять: заключать новый договор и ждать оформления собственности или не заключать новый договор и сразу забирать документы и идти в суд (учитывая тот факт, что основной договор от 2010 года не зарегистрирован в Регпалате)?

Заранее спасибо за ответ.

22 Ноября 2012, 20:52, вопрос №27983 Татьяна, г. Москва
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (9)

  • Юрист - Партнер Ратников Герман

    Добрый вечер, Татьяна!

    В Вашей ситуации много неясного, и вопросов, ответить на которые можно только изучив те договоры, которые Вы заключали.
    Прежде всего договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 551 ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ
    "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности (в частности регистрируется переход права собственности, а не сам договор).

    Наличие в тексте договора грамматических ошибок - не является основанием для перезаключения ранее подписанного договора. Для исправления ошибок (и то если без их исправления невозможно установить смысл написанного) достаточно подписания дополнительного соглашения к договору. При подписании дополнительного соглашения дата договора не изменяется.

    Смена директора после подписания договора также не является основанием для подписания нового договора - обязательства по договору возникли у юридического лица. Если первоначальный договор был подписан уполномоченным лицом (директором), то он обязателен и для всех последующих руководителей этой организации.

    Из вашего сообщения не ясно, оплатили ли Вы приобретаемую недвижимость. Не ясно, что будет с ранее заключенным договором? Будет ли он расторгнут? Если оплата была Вами произведена, а договор, по которому Вы платили будет расторгнут, то при подписании нового договора у Вас опять возникнет обязанность его оплатить.

    Не ясна ситуация с "арестом" квартир. Вы точно знаете, что квартиры были арестованы? Или эту информацию до Вас довела фирма, которая должна была оформить Ваши документы? Насколько эта информация соответствует действительности?

    Не исключено, что Вас попросту обманывают.

    С учётом всего изложенного, полагаю, что разумным вариантом является детальное изучение Ваших договоров и обращение в суд.

    22 Ноября 2012, 21:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    22%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Татьяна !
    В соответствии со ст.4 и ст. 24 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

    Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

    Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

    На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

    Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

    Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

    То есть, если Договор участия в долевом строительстве не был зарегистрированным в Росреестре, то следовательно он считается не заключенным. Поэтому Вам следует заключить новый Договор и зарегистрировать его соответственно.

    Однако, если решением суда был наложен арест на имущество организации. в частности на данный дом, то большая вероятность того, что одновременно было наложено ограничение на отчуждение жилых помещений в доме и осуществление регистрационных действий в отношении данного имущества.

    В таком случае, Вы не сможете зарегистрировать новый Договор.

    и Вам следует потребовать уплаченную сумму.

    Таким образом, если судом не было наложено ограничений на регистрационные действия, то Вы можете заключить новый Договор.

    С уважением Ф. Тамара





    Если речь

    22 Ноября 2012, 21:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Дегтярева Светлана
    получен
    гонорар
    44%
    Адвокат, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    уважаемая Татьяна! наложен ли арест на квартиру, вы можете выяснить очень просто - заказать на нее в Управлении Росреестра выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. в данной выписке и будет указано, наложен ли арест на квартиру, являющуюся предметом вашего предварительного договора купли - продажи. перезаключать основной договор купли - продажи 2012-м годом я вам не советую, так как чем раньше у вас возникли права на спорную квартиру, тем больше у вас шансов ее получить. сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. но если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей (т.е. письменной) форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ст.165 ГК РФ).

    если жилой дом, в котором находится приобретенная вами квартира, в 2010 году (на момент заключения основного договора купли - продажи) уже был сдан в эксплуатацию, то вы имеете право обратиться в суд с иском к строительной компании, о понуждении к государственной регистрации договора купли - продажи. если арест был наложен позже, у вас есть шанс зарегистрировать данный договор и соответственно. приобрести право собственности на квартиру.

    кроме того, вы имеете право предъявить претензии по поводу неисполнения обязательств, содержащихся в договоре поручения на оформление права собственности на данную квартиру.

    23 Ноября 2012, 00:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Уважаемая Светлана! Благодарю Вас за совет по поводу запроса в Росреестр, действительно, получить выписку оказалось очень просто, но данные, указанные в ней, оказались неутешительны. Ниже я описала сложившуюся ситуацию более подробно. На момент заключения договора купли-продажи дом был сдан в эксплуатацию, арест был наложен спустя довольно продолжительное время после сдачи. Остался вопрос о дальнейших действиях и вероятности регистрации договора уже после наложения ареста, возможно ли это?

    Заранее благодарю.

    04 Декабря 2012, 19:59
  • Юрист - Дружкин Максим Сергеевич
    Дружкин Максим Сергеевич
    Юрист, г. Москва
    • 1103ответа
    • 247отзывов

    Здравствуйте!

    Действительно, договор будет являться легитимным с момента гос. регистрации. Если решением суда был наложен арест на имущество организации, то в Росреестре необходимо выяснить, имеется ли ограничение на отчуждение жилых помещений в данном доме. Если имеется, то придется обращаться в суд с требованием отмены ограничения в части конкретного жилого помещения, регистрации данного договора или регистрации нового договора. Если этого добиться не получится, то придется запявлять требования о взыскании суммы.

    23 Ноября 2012, 13:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ "Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации."

    В соответствии с нормами п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

    При этом в соответствии с нормами п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

    То есть если продавец уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи недвжимого имущества, покупатель имеет право подать иск к продавцу о понуждении к регистрации заключенного договора купли-продажи объекта недвижимости и регистрации права собственности.

    Безусловно, заново договор переподписывать не надо, это не в ваших интересах.

    Прежде всего вам следует

    1. Направить продавцу требование о регистрации подписанного вами договора и регистрации перехода права собственности на данную квартиру, либо предоставлении вам документов, необходимых для осуществления такой регистрации, включая доверенность на представление интересов продавца в Росреестре (и БТИ, если не будет представлен кадастровый паспорт)

    2. Получить в Росреестре сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о зарегистрированных правах на данный объект недвижимости. Предоставленная информация будет включать также информацию об арестах и ограничениях. Сделать это может любое лицо, необходимы паспорт, квитанция об оплате сведений, адрес объекта.

    3. Если требование о регистрации или предоставлении документов и полномочий не будет осуществлено в разумный срок (7 дней достаточно), подать иск в суд по месту нахождения недвижимого имущества о признании за вами права собственности на указанное имущество, понуждении к регистрации заключенного договора купли-продажи объекта недвижимости и перехода права собственности на недвижимое имущество.

    4. После удовлетворения иска и регистрации права можно будет в судебном же порядке решить вопрос о взыскании компенсации за ненадлежаще оказанную услугу по регистрации права собственности.

    Более подробно правовая оценка сложившейся ситуации может быть дана только при анализе имеющихся у вас документов.

    26 Ноября 2012, 19:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Анна Вадимовна, спасибо за обстоятельный ответ. Получена выписка из Росреестра, арест действительно наложен 25.05.2011. Основной договор купли-продажи подписан 26.10.2010 и полностью оплачен. Договор не был зарегистрирован, о чем имеется отметка также и в выписке из Реестра, хотя регистрация этого договора входила в обязанность продавца по договору поручения. Имеются ли установленные законодательством сроки для регистрации договора купли-продажи, так как в самом договоре никакие обязательства продавца по поводу сроков не прописаны. Писать письмо продавцу с требованием регистрации договора по ряду причин считаю затеей заранее обреченной на неудачу, в придачу нет совершенно никакого желания более общаться с этой конторой, а вот документы они готовы отдать. В каком порядке необходимо дальше действовать: забирать документы у продавца и подавать в суд на оформление права собственности (какова вероятность при условии незарегистрированного договора получить собственность по решению суда)? Или забирать документы, подавать в суд на продавца, требовать возвращения денег, перечисленных по договору купли-продажи и договору поручения, компенсации всех расходов на судебное разбирательство, морального ущерба и финансовых потерь, понесенных в связи с их бездействием (стоимость кв. метра увеличилась за это время на треть), какова вероятность взыскать с продавца "по полной программе"?

    Заранее благодарю за ответ.

    04 Декабря 2012, 19:51
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Просто подавайте иск о понуждении к регистрации договора купли-продажи и признании вашего права собственности на данную квартиру. Привлекайте Росреестр третьим лицом, в просительной части просите суд указать, что решение суда является основанием для регистрации вашего права собственности на данную квартиру, а то бывают иногда особо упертые отделения, и придется еще раз судиться, но уже с ними.

    В целом иск выигрышный. Проблема в аресте, конечно, но в иске особо упирайте на то, что основной договор подписан и исполнен вами (оплачена сумма) задолго до наложения ареста, и вашей неосмотрительности или вины в том, что договор и переход права не были зарегистрированы надлежащим образом и в надлежащие сроки, нет.

    >забирать документы у продавца

    Напомните, какие документы у вас на руках

    и какие документы на руках у продавца

    Перечнем, желательно точным.

    Очень надеюсь, что хотя бы один экземпляр подписанного продавцом основного договора купли-продажи у вас на руках.

    04 Декабря 2012, 20:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    У меня на руках:

    - подписанный договор поручения от 2009г,

    - квитанции о 100% оплате от 2009г.

    - свежеполученная выписка из Росреестра

    - подписанного со стороны продавца экземпляра договора купли-продажи, к сожалению, нет, т.к. по информации продавца, мой экземпляр будет мне возвращен после его регистрации (несомненно, это моя неосмотрительность и неосведомленность о подобных тонкостях).

    Дом сдан в эксплуатацию в 2010г. (бОльшая часть квартир была предоставлена уволившимся в запас военным, которые уже заселились, вовсю воюют с управляющей компанией и занимаются приватизацией, более того, с апреля 2012 года я оплачиваю квартплату за эту квартиру).

    Соответственно, на руках продавца находятся все остальные документы (в последнем разговоре с продавцом он собирался заказывать документ из БТИ)

    04 Декабря 2012, 20:21
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    >, требовать возвращения денег, перечисленных по договору купли-продажи и договору поручения, компенсации всех расходов на судебное разбирательство, морального ущерба и финансовых потерь, понесенных в связи с их бездействием (стоимость кв. метра увеличилась за это время на треть), какова вероятность взыскать с продавца "по полной программе"?

    Об этом будете думать, если ваше право не зарегистрируют. Или когда зарегистрируют. Сейчас ваша основная задача - получить право собственности на данную квартиру. Если дом, конечно, фактически введен в эксплуатацию и там можно жить.

    Вам выгодно расторгнуть договор купли-продажи только в одном случае - если ваша квартира за это время подешевела или не прибавила в цене. Если же рыночная стоимость ее возросла, то реальную рыночную стоимость даже при самом удачном стечении обстоятельств, получить вряд ли удастся. Моральный вред обычно суд присуждает неохотно и небольшие суммы, размер неустойки - другой вопрос, но опять же все упирается в то, покрое ли она рост цен за это время или нет.

    Разделите ваши действия на два этапа

    1. Получение свидетельства о собственности

    2. Компенсация за просрочку исполнения продавцом.

    Когда будет решен первый вопрос, второй будет решать и юридически, и морально проще.

    04 Декабря 2012, 20:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    >- подписанного со стороны продавца экземпляра договора купли-продажи, к сожалению, нет, т.к. по информации продавца, мой экземпляр будет мне возвращен после его регистрации (несомненно, это моя неосмотрительность и неосведомленность о подобных тонкостях).

    Постарайтесь любыми путями получить данный договор на руки. Ситуация хуже, чем представлялось из вашего первоначального описания. Любыми. Можете попросить показать этот договор вам, чтобы сравнить пункты старого и нового, озвучив согласие переподписать, можете придумать что-то другое. Вам надо получить его в свои руки.

    Иначе придется исходить из фактической ситуации, что подписанного договора купли-продажи у вас нет. Только договор поручения.

    Предварительного договора тоже нет на руках?

    04 Декабря 2012, 20:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Анна,

    Предварительный договор (который от 2009 года) на руках имеется (собственно, он мной и обозначен как договор поручения, потому что по тексту именно таковым и является). По поводу документов: продавец, судя по последней встрече, не препятствует выдаче мне этих документов, буквально протягивает мне папку с пачкой документов. Если это важно, я могу попробовать выяснить список документов, которые готов мне предоставить продавец.

    04 Декабря 2012, 20:45
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Просто возьмите эти документы. Продавец не может сам сейчас зарегистрировать переход права. А у вас эта возможность есть через суд. Если продавец к тому же готов признать иск, в данном случае это было бы весьма в вашу пользу, но об этом сейчас речь не ведите, как и вообще о суде. Ваша задача - получить на руки ваш договор.

    Документы БТИ вторичны, вы их можете истребовать по запросу суда. Конечно, если они есть - замечательно.

    Хотя бы копия договора сохранилась у вас?

    К слову, если арест до сих пор не снят, договор купли-продажи, подписанный сейчас, будет незаконен. Арест - это запрет на распоряжение имуществом. А продажа квартиры - именно распоряжение.

    04 Декабря 2012, 21:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats