Если (дом еще не сдан) продавец квартиры переоформляет квартиру по договору переуступки по стоимости застройщика - или за меньшую сумму - налог не нужно платить? И если продавец и покупатель не являются гражданами РФ - ?
Здравствуйте Татьяна!
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ (ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ). При этом к продаже имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454 ГК РФ).
оговор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Для третьих лиц соглашение (договор) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Доход от уступки права требования не входит в перечень доходов, освобожденных от обложения НДФЛ. Налогом будет облагаться вся сумма полученного дохода, уменьшенная на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав на эту квартиру.
Если гражданин заключил договор участия в долевом строительстве, но, не дожидаясь окончания строительства и регистрации права собственности на недвижимость, решил уступить право требования на квартиру другому физическому лицу, он обязан уплатить НДФЛ с полученного от такой переуступки дохода.
Доход от уступки права требования не входит в перечень доходов, освобожденных от обложения НДФЛ. Таким образом, при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло (основание — ст. 41, п. 1 ст. 210 НК РФ).
Налогом будет облагаться не вся сумма полученного дохода. При уступке права требования по договору участия в долевом строительстве гражданин имеет право уменьшить налоговую базу по НДФЛ на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав на эту квартиру (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Эту позицию также подтверждает Минфин России в Письме от 02.08.2018 N 03-04-05/54441.
При этом гражданство лиц особого значения не имеет. Если иностранный гражданин получивший доход является налоговым резидентом РФ (проживает на ее территории больше 183 дней в году), то он обязан оплатить НДФЛ по ставке 13%, если налоговым резидентом не является то по ставке 30%.
К документам, подтверждающим расходы, относятся: договор долевого участия в строительстве, платежные документы — платежное поручение с отметкой банка или квитанция к приходному кассовому ордеру и др. Важно отметить, что все подтверждающие документы должны быть оформлены надлежащим образом, то есть иметь необходимые реквизиты, подписи, расшифровки подписей, печати.
Если сторонами договора уступки права требования являются физические лица и оплата произведена наличными денежными средствами, расписка с указанием паспортных данных участников сделки будет являться документом, подтверждающим факт уплаты денежных средств.
С уважением, юрист по недвижимости
Роман Куняшев
