Может ли МФЦ отказать мне в подписании уступки права по моему договору?

Добрый вечер, Иван!

ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Таким образом, в Вашей ситуации целесообразно заключить дополнительное соглашение о перенайме к договору аренды

что необходимо прописать в договоре уступки права аренды земельного участка, чтобы принять на себя все права и обязанности, как новый арендатор, за исключением имеющихся задолженностей и пении предыдущих арендаторов?

Иван

В дополнительном соглашении возможно использовать формулировку примерно следующего содержания:

«Арендатор подтверждает, что с даты подписания настоящего Соглашения (можно указать конкретную дату) к нему переходит, в том числе обязанность по внесению Арендной платы в размере, порядке и сроки, установленные Договором аренды, а также обязанность по внесению иных платежей, штрафов, неустоек, предусмотренных Договором аренды. Стороны особо оговорили, что обязательства по внесению Арендной платы и иных платежей, предусмотренных Договором аренды, возникшие у Прежнего Арендатора и не исполненные им за период аренды по дату подписания настоящего Соглашения, должны  быть  исполнены  Прежним Арендатором в пользу Арендодателя.»

Добрый день! МФЦ отказать вам не может, поскольку выполняет лишь функции приема документов и передает их  в Росреестр. Речь идет о том, что вы можете составить соглашение как в МФЦ , так и у любого юриста либо самостоятельно. После подавая соглашение, сотрудник МФЦ не имеет право проводить правовую экспертизу документов, он лишь передаст их регистраторам Росреестра. Сотрудники Росреестра будут уже изучать договор на предмет соответствия закону. 

Ст. 421 ГК РФ установила, что  граждане  свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (см ст. 422) ГК РФ. Получается соглашением о передачи своих прав и обязанностях по договору аренды другому лицу, может быть предусмотрена как обязанность нового арендатора оплатить долги предыдущего, так и предусмотрено освобождение от такой оплаты. 

Однако , как вы верно заметили, в случае если предметом договора аренды является земельный участок, то к общим правилам, установленным ГК добавляются нормы ЗК РФ. В данном случае новый арендатор по договору перенайма будет нести ответственность за долги первого арендатора.

Часть 9 ст. 22 ЗК РФ 

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010 указано, что арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как указано в ст. 391 ГК РФ. Соответственно переходят все права и все обязанности. Получается арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, обговорено это в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет (ст. 384 ГК РФ).

Так что вы можете сделать соглашение, обговорив эти моменты, сдать в Росреестр через МФЦ, вам это соглашение даже зарегистрируют, но если прежний арендатор не будет выполнять свои обязательства, вам придется их исполнять перед администрацией. 

Еще хотелось бы напомнить, что если гражданин заключил договор аренды земельного участка по результатам аукциона, то переуступка прав и обязанностей по этому договору третьему лицу, может быть не зарегистрирована, что указано в п. 7 ст. 448 ГК РФ. Посмотрите определение Верховного Суда РФ от 04.12.2017 N 308-ЭС17-17485 по делу N А32-29333/2016. 

Всего хорошего и удачи!