Добрый день! В настоящий момент права на участки с указанными вами зарегистрированы в ЕГРН. На участок 37:05:010405:27 с 2011 года, на 37:05:010405:276 с 2019 года и т.д.
Ври участков «Для ведения гражданами садоводства и огородничества» , под документу «для ведения дачного хозяйства»; категория — земли сельхоз назначения.
Пунктом 7 ст 54 217-ФЗ от 29.07.2017 года установлено , что для целей применения в настоящем Федеральном законе, других федеральных законах и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актах такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками.
Статьей 1 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 года определил , что его действие не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.
На садовых земельных участках возможно строительство садовых и жилых домов.
Имея в собственности земельный участок вы вправе разделить его не нарушая ПЗЗ. (ст 11.4 ЗК РФ). В ней же указано, что раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Однако участок наверняка предоставлялся физическому лицу, не СНТ? То есть осуществить раздел участка и продажу образованных участков вы вправе. СНТ образовано позже.
Что касается ВРИ и его не соответствия ПЗЗ. Пунктом 12 ст 9 ГрК РФ установлено , что утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон. Если данные ВРИ были установлены участкам раньше, чем утверждено ПЗЗ, то чтобы не говорил архитектор снести постройки они не смогут. К тому же до 1 марта 2021 года строительство жилых домов на садовых земельных участках осуществляется без разрешения администрации на основании п. 12 ст 70 218-ФЗ от 13.07.2015 года.
Кроме того, как правильно заметил коллега изменение границ функциональных зон осуществляется путем внесения изменений в генеральный план поселения (ст 23 ГрК РФ) или в ПЗЗ (ст 30 ГрК РФ) .
Определение проекту планировки территории дано в ст. 42 ГрК РФ. Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.
Единственный немаловажный вопрос в вашем случае. Это доступ (подъезд) к участкам. Участок для доступа с номером 37:05:010405:30 и ВРИ Для сельскохозяйственного производства — вот его надо привести в соответствие. Попробуйте изменить ВРИ даже в зоне СХ-3 например на ВРИ Земельные участки (территории) общего пользования. В конце концов это не сельхоз угодья же. Должны изменить.
Ну либо получайте письменный отказ от архитектуры и прикладывайте его, тогда и будет более предметный разговор. Можете сейчас попросить письменное разъяснение. Но пока вроде по тем данным, что вы скинули подтверждается. Ври установлено. Использовать по закону можете.Зоуит по ПКК Росреестре нет.
Всего хорошего и удачи!
Что касается заявления, то Алексей Вам необходимо подать заявление с изменением видам разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения СХ-3 на земли СХ-2, а так же прописать в заявлении требование об изменении ПЗЗ Вашего муниципального района. Ст. 30 ГрК РФ.
В дальнейшем после подачи заявления в Администрацию, Глава администрации должен созвать Комиссию о организовать Публичные слушания по вопросу о возможности изменение ВРИ указанных земельных участков.
После организации публичных слушаний, Комиссия даст заключения о возможности изменить ВРИ указанных земельных участков. И уже от этого ответа будет зависеть Ваш результат.
А после этого уже необходимо переходить к выдачи разрешения на разработку проекта межевание территории.
Внесу уточнение в консультацию:
В Администрацию муниципального образования необходимо обратиться с заявлением о предложении внести изменения в правила землепользования и застройки — основания изменения территориальных зон земель сельскохозяйственного назначения СХ-3 на СХ-2 (поправка: выше я указал о видах разрешенного использования земельных участков) п.2ст.33 ГрК РФ.
В дальнейшем Глава местной администрации должен созвать Комиссию и организовать публичные слушания.
Комиссия по результатам проведения публичных слушаний в течении 30 дней должна выдать заключение о внесении изменений в ПЗЗ с рекомендациями или отклонить это предложение с указанием основания для отклонения п. 4 ст. 33 ГрК РФ.
В случае отклонения предложения Вам придется обжаловать отказной акт в судебном порядке (ничего другого и не останется).
Если же Глава местной администрации откажет в рассмотрении Вашего заявления, то этот отказ так же придется обжаловать в судебном порядке предварительно ознакомившись с основанием отказа.