Участок незаконно обременен газопроводом

Question

Здравствуйте. Есть проблемный участок участок 37:05:011127:743, площадью 32 сотки. Им владел дед, который потом скончался, в права наследства вступила дочь у которой я его и купил. Цель – разделить участок на 2 новых, сделать вид разрешенного использования ИЖС, получить на каждый техусловия на подключение газа, разрешение на строительство и оба продать. История участка – участок был в собственности у одного дедули и информация о правах на него хранилась в сельсовете на схеме расположения участков. Газпром решил проложить свою трубу и поставить газораспределительную подстанцию, в сельсовет видимо запрос не делали или же делали, но ответственный махнул рукой и дал разрешение на монтаж. После монтажа получилось так, что газовая труба проходит ровно посередине верхней половины участка, в середине участка смонтирована ГРП и далее газовая труба идет по краю нижней половины участка. Пришло время когда дедуля захотел поставить свой участок на кадастровый учет и обнаружил всё это безобразие. Участок его фактически был 40 соток, но из-за безобразия газпрома получился 32сотки, под ГРП пришлось вырезать дырку. При межевании и постановке на кадастровый учет в межевом деле были размечены координаты где идет труба газопровода. Также в документе я вижу такую фразу – «при условии оформления обременения в связи нахождением на участке газа низкого давления диаметром 159»(см фото – документ 2). В нынешней выписке ЕГРН газовая труба абсолютно никак не размечена и никаких обременений не зарегистрировано(см фото - ЕГРН) На кадастровой карте также не числится слой охранной зоны газопровода. На текущем генплане почему-то газовая ГРП расположена не на своём реальном месте, а на верхней части участка находящегося в частной собственности.(см фото - генплан). Вопросы : 1) Почему участки встали на кадастровый учет без разметки на участке газовой трубы если это было условием ? Вся разметка с координатами есть в межевом деле. Должен ли я сейчас написать заявление в Росреестр на корректировку данных, чтобы на кададстровой карте и в кадастровом паспорте появилась эта труба и появилось обременение ? 2) Должен ли я писать заявление в администрацию, чтобы они изменили генплан и перенесли расположение ГРП на её реальное место или они это сами узнают когда я буду обременять участок расположением газовой трубы? изменения в генплане я надеюсь будут за их счет ? 3) Если ГРП перенесут в выемку на её рельное место, не появится ли новой санитарной охранной зоны обременяющей нижний участок ? В данный момент смотря на генплан вокруг ГРП никакой сан зоны нет. 4) Самый главный вопрос – можно ли выиграть суд и обязать газпром перенести свою трубу с участка за него, на территорию между участком и дорогой(место для переноса есть) ? Ведь запись о том, что участок не в муниципальной собственности, а в частной в сельсовете была, с собственником никто ничего не согласовывал при монтаже трубы. В данный момент фактически половина земельного участка не может использоваться по назначению – жилой дом ты там никак не построишь, если соблюсти все отступы от фасадов и от трубы ? Может быть реально получить какие-то отступные от газпрома и потом отказаться от земли в их пользу ? Получать арендную плату за использование земли ? В общем как-то монетизировать эту половину участка . Или возможно при межевании дедуля уже что-то написал собственноручно, типа, что «не имею претензий» ?

Дмитрий Земнов · Answer

Добрый день! Постараюсь изложить произвольное понимание ситуации. Начинать думаю, стоит с анализа инвентарного дела и регистрационного (кадастрового) дела. Нужно определить момент, когда на плане (схеме) согласования (ситуационном плане) появилась информация о прохождении газопровода. Из вопроса следует, что Вам было известно о наличие на момент заключения договора купли-продажи газопровода. Разумным в данной ситуации является понуждение к заключению соглашения о сервитуте и установлении платы за сервитут. При этом необходимо соотносить даты формирования земельного участка и период строительства спорного газопровода. Согласно разъяснениям п. 5 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)с требованием об установлении сервитута вправе обратиться собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок. Анализу также подлежит довод об отсутствие согласия предыдущего собственника земельного участка. Если в материалах исполнительно-технической документации строительства газопровода отсутствовало согласие собственника, однозначно имеются основания для предъявления требований. Вообще указанное обстоятельство является ключевым для рассмотрения дела. Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2013 г. N 1314 утверждены Правила подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения, которые определяют порядок подключения (технологического присоединения) к сетям газораспределения проектируемых, строящихся, реконструируемых или построенных, но не подключенных к сетям газораспределения объектов капитального строительства. Подпунктом «л» пункта 83 Правил (в редакции, действовавшей в период разработки проекта газоснабжения) предусмотрено, что договор о подключении содержит, в том числе, условие об обязанности исполнителя выполнить условия договора о подключении при необходимости осуществления строительства сетей газораспределения по землям, находящимся в частной собственности у третьих лиц, с обязательным получением письменного согласия собственника земельного участка, на котором планируется строительство сетей газораспределения, о возможности строительства.

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Алексей! Доброго! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги: у Вас земельный участок уточнен (см. https://pkk.rosreestr.ru/#/search/57.008088343569206,40.80786057963196/18/@d98mbov9?text=37%3A05%3A011127%3A743&type=1&opened=37%3A5%3A11127%3A743 ). Соответственно интересно посмотреть межевой план по Вашему ЗУ (это или у прежних собственников или в Росреестре). Может сети и не поставлены на кадастр или сняты в старой системе координат (может не было пересчета). Хотя это уже домыслы. По анализу документов дополню. Напишу также, что земельные споры (ст.64 ЗК РФ) не рассматриваются по таким делам без проведения экспертиз (землеустроительной, строительно-технической). Стоимость аховая, тем более если будете просить переноса ветки газопровода. Здесь можно очень сильно… в общем в убытке остаться. Поэтому и надо стор раз все промерить. Также советую обратиться к толковому кадастровому инженеру не месте. Раздел, исправление ошибок (реестровых, если таковые будут) — только через него. По опыту — судиться с сетями (не суть какие) — затратно и долго и здесь, действительно, надо к суду (если дошло) к нему толкового подготовится. Сети часто подают встречные иски (в т.ч. по исправлению реестровых ошибок, признании недействительными результатов межевания или кадастровых работ).

Олег Чемоданов · Answer

Добрый вечер Алексей! На основании части 4 пункта 1 статьи 57 Земельного кодекса (далее ЗК) "Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков". Согласно Постановлению Конституционного суда от 05.03.20 г. № 11-П "Конституционный Суд признал подпункты 4 и 5 пункта 1 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой содержащиеся в них положения о возмещении убытков в указанном случае в системе действующего правового регулирования и с учетом их истолкования в правоприменительной практике в силу своей неопределенности не позволяют однозначно определить условия такого возмещения. Впредь до внесения соответствующих законодательных изменений основанием для возмещения убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав на землю органом государственной власти или органом местного самоуправления по причине правомерного установления или изменения зоны охраны объекта культурного наследия, является само наличие убытков, вызванных правомерными действиями этого органа". Так что правомерность действий по ограничению прав на ЗУ доказывать не придется, достаточно будет доказать факты, в результате которых у собственника ЗУ возникли убытки. На основании пункта 3 статьи 57 ЗК "Возмещение убытков осуществляется за счет лиц, в пользу которых ограничиваются права, а при отсутствии таких лиц — за счет соответствующих бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также за счет лиц, деятельность которых вызвала ухудшение качества земель. Возмещение убытков, причиненных ограничением прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных статьей 57.1 настоящего Кодекса". Одним из видов зон с особыми условиями пользования являются охранные зоны линейных сооружений. Установление и постановка на кадастровый учет охранных зон относится к компетенции ОМС, в том числе и затраты, связанные с указанной деятельностью. Если охранная зона отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости, то с учетом дальнейшей продажей ЗУ Вам невыгодно будет вносить указанные сведения. Если сведения по охранной зоне будут внесены, возникнет ограничение ЗУ, в связи с чем появится необходимость доказывания возникновения убытков, связанных с ограничением ЗУ. Споры в суде не всегда приводят к желаемому результату, при этом тратятся значительные моральные и денежные средства. Судебная практика в значительной степени на стороне владельцев сетей, их перенос, учитывая публичность в действительности не реален.

Ольга Романова · Answer

Добрый вечер! Почему участки встали на кадастровый учет без разметки на участке газовой трубы если это было условием? Вся разметка с координатами есть в межевом деле. Алексей Это зависит от даты постановки, они могли встать как ранее учтенные (ст 3 137-ФЗ от 25.10.2001 года), не всегда охранные зоны, которые сейчас КИ обязан показать в координатах указывались ранее. Межевой план скорее всего об уточнении границ. Но если зона не обозначена в ЕГРН это ничего не значит. Она есть на картах местности , у газовиков и в архитектуре. На текущем генплане почему-то газовая ГРП расположена не на своём реальном месте, а на верхней части участка находящегося в частной собственности.(см фото — генплан). Алексей Это фото не нашла. По поводу суд сейчас отвечу.