Правовед.ру в твоем кармане. Юрист онлайн 24/7

Установите приложение и получите скидку 15% на оплату вопроса

Скидка 15% при оплате вопроса в приложении Правовед.ру по промокоду Pravoved2022

Промокод: Pravoved2022

8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Приостановление деятельности арендатора

Доброе утро!

Арендатор - магазин непродовольственных товаров - прислал арендодателю уведомление о приостановлении деятельности в период коронавирусной инфекции, а также акт о приостановлении деятельности, который предлагает подписать обеим сторонам договора аренды.

Отсрочку по арендным платежам и уменьшение их арендодатель не просит.

Магазин реально не работает (ни физически, ни дистанционно, ни как пункт самовывоза).

В магазине осталось (хранится, но не используется) имущество арендатора.

Арендную плату за текущий апрель-месяц арендатор не заплатил, обеспечительного платежа нет.

Как должен отреагировать арендодатель на это уведомление?

Стоит ли подписывать акт о приостановлении деятельности и освобождении арендатора от арендных платежей на период приостановления деятельности?

Надо ли обозначить дату окончания приостановления?

На какие нормы закона следует ссылаться (ст. 328 ГК,98-ФЗ от 01.04.2020 и т.п.)?

С уважением, Вадим

Показать полностью
, Вадим Файнберг, г. Москва
Валерия Брушковская
Валерия Брушковская
Юрист, г. Москва

Добрый день! Могу предположить, что уведомление арендатора вероятно в будущем  понадобится для возможного судебного процесса, в котором будет отстаивать право на освобождение, уменьшение или на отсрочку от арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Если Вы задаете вопрос со стороны арендодателя, то я бы порекомендовала Вам такой акт не подписывать и ничего не отвечать, так как не по Вашей инициативе приостановлена деятельность магазина. 

Однако, Вам следует уточнить, возлагает ли на Вас закон обязанность по предоставлению отсрочки. 

Статья 19 98-ФЗ: 
1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. См. ниже!

2.Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Обращу внимание, что Федеральный закон установил право арендатора на уменьшение арендной платы, но никак не обязанность арендодателя ее предоставить. 

В продолжении 98-ФЗ было принято Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 в отношении условий отсрочки. Согласно указанному ПП отсрочка предоставляется на следующих условиях: 
1) Отсрочка предоставляется только в отношении арендной платы, начисленной с даты введения режима повышенной готовности или ЧС и до 1 октября 2020 г. При этом, в период действия режима повышенной готовности или ЧС отсрочка предоставляется в размере 100% арендной платы, а со дня прекращения режима повышенной готовности или ЧС и до 1 октября 2020 года в размере 50% арендной платы;

2) арендатор должен уплатить образованную задолженность по арендной плате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. Оплата должна производиться поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не может превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

3) отменяются штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы;

4) запрещается устанавливать арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки;

5) отсрочка не применяется к расходам на коммунальные услуги и (или) на содержание арендуемого имущества, включенным в арендную плату, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или ЧС арендодатель был освобожден от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов;

6) стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, в том числе снизить размера арендной платы;

7) соглашение об отсрочке должно быть заключено в течение 30 дней со дня обращения арендатора;

8) утвержденные условия отсрочки не применяются к жилым помещениям.

И что самое важное, на отсрочку вправе претендовать только те арендаторы, которые осуществляют свою деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции.



Согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 к таким отраслям экономики относятся следующие сферы деятельности :



— авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;

— культура, организация досуга и развлечений;

— физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;

— деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;

— гостиничный бизнес;

— деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;

— общественное питание;

— деятельность по организации конференций и выставок;

— деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

1
0
1
0
Вадим Файнберг
Вадим Файнберг
Клиент, г. Москва

Валерия, доброе утро! 

Большое спасибо за Ваш ответ!

Задаю вопрос от имени арендодателя.

Единственное, что мне непонятно, — о каком обращении арендатора идёт речь в ст. 19 98-ФЗ:

1) об обращении об отсрочке

2) об обращении с просьбой освободить от арендной платы (без просьбы об отсрочке)?

Статья 19 это не конкретизирует содержание обращения арендатора.

Должен ли арендатор конкретизировать своё обращение просьбой предоставить именно отсрочку? 

Как должен реагировать арендодатель, если обращение содержит просьбу освободить от уплаты арендной платы, но не содержит просьбу предоставить отсрочку?

С уважением, Вадим Файнберг

Статья 19 это не конкретизирует содержание обращения арендатора.

Вадим

Ст. 19 № 98-ФЗ содержит варианты урегулирования ситуации с арендными платежами в связи с введенными ограничениями: 1) предоставить отсрочку (которая предоставляется в обязательном порядке в определенных случаях) 2) или уменьшить арендные платежи в связи с невозможностью использовать помещение (арендатор вправе потребовать, но арендодатель не обязан удовлетворять требования арендатора, поэтому такое решение может быть принято только по согласованию сторон или в суд. порядке) 3) или по соглашению сторон согласовать иные варианты уплаты аренды. 

А арендатор в свободной форме пишет обращение, но при этом обосновывает свою просьбу.

Должен ли арендатор конкретизировать своё обращение просьбой предоставить именно отсрочку? 

Вадим

Да, должен конкретизировать свою просьбу со ссылкой на конкретную норму закона (98-ФЗ, ПП № 434 и № 439)

Если арендатор просит отсрочку — значит должен документально подтвердить, что его вид деятельности (в том числе деятельность осуществляемая в помещении) вошла в перечень наиболее пострадавших и что эта деятельность для него является основной (см. выписку из ЕГРЮЛ в части ОКВЭД).

Как должен реагировать арендодатель, если обращение содержит просьбу освободить от уплаты арендной платы, но не содержит просьбу предоставить отсрочку?

Вадим

Вы вправе отказать в освобождении от арендной платы или уменьшении (закон не обязывает арендодателя принимать такие решения), но закон обязал арендодателя предоставить отсрочку, если арендатор осуществлял в помещении деятельность, которая признана наиболее пострадавшей, и он имеет такой же основой ОКВЭД.  

0
0
0
0
Похожие вопросы
Предпринимательское право
Насколько законно приобретать оборудование таким способом?
Здравствуйте. Я планирую арендовать помещение коммерческое. Но бывший арендатор не оплатил аренду по договору и пропал, оставив там свое оборудование. Оно мне подходит. Арендодатель предлагает мне его выкупить. Бывший арендатор пропал уже как 2 месяца. Договор аренды расторгнут с ним. Насколько законно приобретать оборудование таким способом? Заранее спасибо
, вопрос №3522174, Анастасия, г. Санкт-Петербург
700 ₽
Бухгалтерский учет
Или только усн с таким видом деятельности?
Здравствуйте! Хочу перейти на патент с самозанятости, занимаюсь выпечкой пряников и продажей из на маркетплейсе. Возможно ли перейти на патент? Или только усн с таким видом деятельности?
, вопрос №3521834, Дарья, г. Екатеринбург
Гражданское право
Какое решение должен вынести суд?
Здравствуйте, прошу у Вас о помощи. Индивидуальный предприниматель Сергеев арендовал склад у АО «Факел». Арендная плата составляла 200 000 рублей в месяц. Арендная плата подлежала уплате ежемесячно. В период действия договора возникла неотложная необходимость капитального ремонта склада. Сергеев обратился к АО «Факел» с требованием произвести в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт арендуемого здания. Однако АО «Факел» ремонт произвести отказалось. Получив отказ, Сергеев заключил с ООО «Стройсервис» договор на выполнение работ по капитальному ремонту склада. ООО «Стройсервис» полностью выполнило свои обязательства, и результат работ был принят Сергеевым по акту приемки. Стоимость произведенного капитального ремонта составила 600 000 рублей. Поскольку Сергеев испытывал недостаток денежных средств, он попросил ООО «Стройсервис» об отсрочке в оплате выполненных работ. Такая отсрочка ему была предоставлена на шесть месяцев. Сразу же после окончания ремонта Сергеев письменно уведомил АО «Факел», что на основании п. 1 ст. 616 ГК РФ он зачел стоимость ремонта в счет арендной платы и поэтому не будет платить арендную плату в ближайшие три месяца. Не получив очередного платежа, АО «Факел» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы. В суде Сергеев иск не признал, сославшись на прекращение его обязательства зачетом встречного однородного требования по основаниям, предусмотренным абз. 4 п. 1 ст. 616 ГК РФ. Представитель АО «Факел» заявил, что Сергеев осуществлял ремонт не своими силами, а заключил для этого договор с ООО «Стройсервис». При этом он обратил внимание суда на то, что арендатор, являясь заказчиком в договоре строительного подряда, по договоренности с подрядчиком — ООО «Стройсервис» — получил отсрочку в оплате выполненных работ. На момент заявления Сергеевым о зачете, сделанном до возбуждения дела судом, подрядные работы им оплачены не были. Таким образом, Сергеев не вправе был заявлять о зачете встречного однородного требования. Вопросы: 1. Кто прав в данном споре? 2. Какое решение должен вынести суд?
, вопрос №3521761, Юлия Романовна Ачкасова, г. Москва
Недвижимость
Может ли новый собственник квартиры выгнать арендаторов, у которых есть договор с прошлыми хозяевами квартиры, ранее истечения срока действия договора?
Здравствуйте. Может ли новый собственник квартиры выгнать арендаторов, у которых есть договор с прошлыми хозяевами квартиры, ранее истечения срока действия договора?
, вопрос №3521255, Vi, г. Ростов-на-Дону
Недвижимость
Сейчас арендаторы съезжают и хотят забрать диван
Сдала квартиру 2 года назад со всей необходимой мебелью, через год арендаторы сломали диван и купили другой, а мой выбросили. Сейчас арендаторы съезжают и хотят забрать диван. Подскажите пожалуйста, имеют ли они право забрать свой диван или они должны его оставить взамен сломанного?
, вопрос №3521165, Татьяна, г. Иркутск
Дата обновления страницы 08.05.2020