Как можно оформить участок в аренду ЛПХ без торгов в Подмосковье?

Здравствуйте! Очень приглянулся муниципальный участок в подмосковье (земли населенных пунктов), хочу взять в аренду под ЛПХ, границы не очерчены, есть несколько вопросов: 1- в подмосковье как известно, по Предварительному согласованию вряд ли я получу положительный ответ на такой привлекательный участок (на берегу), на каких еще основаниях я могу без торгов арендовать его? 2- я иностранный гражданин, на участие в торгах допускаюсь? по иным способам не меняет это ничего? 3- Арендная ставка рассчитывается по какому коэффициенту (на госторгах суммы сильно разнятся) 3- получив участок в аренду и построив дом круглогодичного проживания на каких условиях смогу выкупить его (3% от кадастровой) и сразу либо через 3 года? Спасибо за помощь!