Нет электронной подписи и печати на договоре долевого участия

Елизавета!

Такой вид мошенничества действительно очень распостранен, я как юрист по недвижимости постоянно с этим сталкиваюсь на практике.

Существует такой вид обращения за регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней, как электронная регистрация. Такая форма обращения за регистрацией прав и сделок с объектами недвижимости была предусмотрена еще Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883, но документ вступил в силу с 01.01.2017, а примерно с начала 2018 года Росреестр начал оказывать подобную услугу электронной регистрации через свой официальный сайт в сети Интернет. Несомненно, это удобный способ регистрации прав и сделок с недвижимостью.
Однако мошенники достаточно быстро поняли, что могут использовать указанную услугу Росреестра в своих целях.

Вот случай из моей практики:
Супруги приобрели недвижимость в ипотеку по договору долевого участия в долевом строительстве с использованием услуги Росреестра по электронной регистрации такой сделки. Оформление такой сделки обеспечивал застройщик. Для подобной регистрации необходимо получить электронную цифровую подпись (ЭЦП), ключ доступа к которой получает представитель застройщика, оформляющий сделку.

Сделка была зарегистрирована, документы пришли на электронную почту собственников. По истечении какого-то времени лица, получившие доступ к ключу электронной цифровой подписи собственников, подали якобы от их имени документы на дальнейшую регистрацию уступки прав требования, права по которой перешли новым владельцам объекта.

Электронная почта не всегда своевременно проверяется ее владельцами, поэтому теперь уже бывшие собственники долевой недвижимости об этом ничего не знали! В дальнейшем, конечно, можно оспорить подобную сделку, но это в любом случае только судебный порядок защиты своих прав и не обязательно положительный исход дела, а получается, что мошенники подали документы на регистрацию сделки без представления всяких документов и не обращаясь лично за такой регистрацией!

Это серьезное упущение законодателя недавно было исправлено — 02.08.2019 приняты изменения в действующий Закон N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», касающиеся возможности проведения электронной сделки по регистрации прав и перехода прав на недвижимое имущество только после письменного заявления правообладателя о проведении такой сделки, поданного лично или посредством почтового отправления, где подлинность подписи заявителя свидетельствуется в нотариальном порядке.

То есть сведения в государственный реестр недвижимости (ГРН) об отчуждении объекта по заявлению с использованием цифровой подписи могут вноситься только при наличии специальной отметки о возможности такой формы подачи документов. Отметка может быть проставлена только на основании личного заявления собственника. Запись о поступлении такого заявления вносится в государственный реестр недвижимости.

Такое заявление может быть представлено как в отношении одновременно всех объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в ГРН за собственником, так и в отношении любого из них. То есть в заявлении можно указать, к какому именно объекту оно относится, если собственник имеет несколько зарегистрированных объектов недвижимости.
Отсутствие в ГРН такой записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной ЭЦП, является основанием для возврата без рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на соответствующий объект недвижимости. Орган регистрации прав обязан уведомить собственника объекта недвижимости о возврате указанного заявления с указанием причины возврата.

Отсутствие в ГРН записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной ЭЦП, не препятствует осуществлению такой регистрации на основании заявления в электронной форме, представленного:
1) органом государственной власти или органом местного самоуправления;
2) нотариусом;
3) сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав;
4) сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, если соответствующее заявление и прилагаемые к нему документы в электронной форме подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), квалифицированный сертификат ключа проверки которой выдан ФГБУ в соответствии с действующим законом.

Орган регистрации прав в день поступления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий собственнику, и прилагаемых к нему документов в электронной форме, подписанных УКЭП, уведомляет физическое лицо, за которым в ГРН зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, об указанном заявлении. Такая обязанность органа регистрации возникает не ранее 03.11.2019.

Запись, содержащаяся в ГРН, о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП, может быть погашена на основании:
1) представленного заявления собственника объекта недвижимости об отзыве ранее представленного заявления о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП;
2) вступившего в законную силу судебного акта.
Рассмотренные изменения в ФЗ N 218-ФЗ вступили в силу 13.08.2019 — по истечении 10 дней с момента их официального опубликования.

Принятые изменения действительно значительно минимизируют случаи мошеннических действий при регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними по сравнению с ранее предоставленным простором для них.

Рассмотренные изменения в Законе также не позволяют мошенникам использовать доступный до этого вариант подачи документов на регистрацию недвижимости посредством электронного обращения с получением ЭЦП по доверенности, совершенной в простой письменной форме или по копии паспорта собственника. Ужесточение порядка выдачи ключей проверки ЭЦП обсуждалось, по словам председателя Государственной Думы ФС РФ, в ходе больших парламентских слушаний по развитию цифровой экономики, которые прошли в Государственной Думе ФС РФ 8 июля 2019 г. Принятые изменения являются одной из мер такого ужесточения.

Таким образом, теоретически риск мошенничества существует всегда и в любых сделках с недвижимостью. Однако он существенно снижается, если собственник объекта соблюдает хотя бы самые минимальные правила:
— следит за своим документом, удостоверяющим личность (не теряет, не оставляет, контролирует, кто и сколько снимает с него копий, и т.д.);
— не выдает доверенностей с правом распоряжения собственной недвижимостью посторонним лицам, которым доверяет менее, чем себе;
— контролирует местонахождение правоустанавливающих документов на все принадлежащие объекты (договоры, свидетельства о праве на наследство и т.д.);
— не отдает правоустанавливающие документы в пользование третьим лицам в подлинных экземплярах;
— не являясь специалистом — обращается к профессиональным юристам за сопровождением сделки;
— при участии в сделке — внимательно наблюдает за действиями сторон и сотрудников, принимающих документы;
— перед подписанием заявлений, документов на сделке — читает подписываемое;
— участвуя в сделке — знает перечень необходимых документов, требующихся для ее регистрации;
— периодически или при определенных обстоятельствах полагать, что существует риск мошеннических действий с принадлежащим объектом недвижимости, — заказывает справку на объект;
— пишет заявление о невозможности проведения сделки без его личного участия.

С уважением, юрист по недвижимости Роман Куняшев

Добрый день, могу исходить из практики работы застройщика. Застройщики высылают пять файлов: файл pdf  с договором участия в долевом строительстве действительно не содержит подписей (так как подписи действительно прикладываются). Имеется файл xml который содержит номер, дату регистрации, фамилию регистратора. Проверить файл xml можете на сайте https://rosreestr.ru/ и пройти по разделам: открытая служба — открытые данные — проверка электронного документа. Сохраните все файлы, но если хотите на бумажном виде — необходимо обратиться с данными файлами к нотариусу за отождествлением ДДУ.