Сдача квартиры, проведение платежей ч/з ИП на УСН и ОКВЭДы

1. У нас с супругой есть квартира, которая оформленна на отца супруги. Я в этой квартире прописан, но не являюсь собственником. Могу ли я сдавать эту квартиру от своего лица, не являясь ее собственником ч/з свой ИП? Возможно с отцом жены надо заключить какой-то договор по этому поводу?

Максим

Здравствуйте. Да Вы можете сдавать в аренду не свое имущество, но для этого Вы должны получить соответствующее право такое от собственника. Это возможно либо по доверенности либо с заключением соответствующего договора.

2. Могу ли я принимать платежи на свой счет ИП от съемщика жилья?

Максим

Это будет зависеть от того, какие полномочия Вам будут предоставлены по доверенности либо как они будут прописаны в договоре. Но в целом да, Вы можете принимать платежи от нанимателей.

3. Мой ИП открыт под деятельность связанную с IT. Соответственно все ОКВЭДы тоже соответствующие. Что нужно добавить чтоб оказывать такие услуги?

Максим

Вы можете использовать ОКВЭД

68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом

Его следует внести в список ОКВЭД.

4. Может ли услуга аренды оплачиваться по УСН с оплатой 6% налога (+1% пенсионный) или для этого используется другая система налогооблажения?

Максим

Не очень Вас понял. Вы можете оказывать услуги по сдаче в аренду жилых помещений с использованием именно этой системы налогообложения если Вы об этом. 

самый главный нюанс — регулирование отношения с собственником жилья.Ваша регистрация в нем не имеет принципиального значения, но если Вы будете сдавать его получив от отца супруги безвозмездно, то следует учесть, что что бесплатное использование имущества влечет за собой получение внереализационного дохода от безвозмездно полученного права за пользование имуществом. Этот доход рассчитывается оценочным путем по ст. 40 НК РФ. И если Вы не учтете его при расчете налоговой базы по УСН, то налоговики, обнаружив это доначислят налог УСН с суммы такого дохода, рассчитанной исходя из цен, по которым аналогичное имущество сдается в аренду, начислят пени и оштрафуют за неуплату УСН с этой суммы в размере 20% от неуплаченного налога.

Так что именно этим следует озаботиться  до начала данной деятельности. Логично было бы заключить договор аренды с отцом супруги, указав в нем некоторую сумму в качестве дохода. Однако учтите, что в этом случае Вы будете налоговым агентом и с указанной в договоре суммы должны будете уплатить НДФЛ в размере 13% за отца супруги.

Здравствуйте, Максим!

поскольку Вы заказали мнение 2-х юристов, то выскажусь по Вашему вопросу.

я согласен с коллегой, что сдавать Вам как плательщику УСН квартиру супруги и её отца в аренду, взяв квартиру предварительно у них в безвозмездное пользование, не выгодно, т.к. придется уплачивать налог с внереализационного дохода (подп.8 п.1 ст.250 НК), определяемого в соответствии со ст.105.3 НК.

При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;

согласно подп.2 п.1 ст.1 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ Ваш регион (Сахалинская область) попал под действие данного закона.

соответственно, Вы можете стать плательщиком НПД как по старой своей деятельности (IT), так и новой — сдачи жилья в найм (аренду), т.к. доход от сдачи жилых помещений является объектом обложения НПД (подп.3 п.2 ст.6).

2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы:
…
3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);

ставки НПД следующие:  4% в отношении доходов, полученных от реализации физ. лиц и 6% от ИП и юр.лиц.

кроме того, согласно п.11 ст.2 упомянутого закона ИП плательщики НПД не признаются плательщиками страховых взносов.

при этом, если решите стать плательщиком НПД, то совмещать его с УСН или другими спецреждимами нельзя будет, и Вам нужно будет согласно ст.15 в месяца со дня постановки на учет в качестве плательщика НПД уведомить ФНС о прекращении применения УСН.

таким образом, если Ваш доход не превышает 2 400 000 рублей, то самая оптимальная для Вас система налогообложения это НПД, при которой ставка налога может быть ниже, взносы не надо платить и вереализационного дохода от безвозмездно полученного в пользование имущества не возникает.

либо плательщиками НПД могут стать Ваша жена или ее отец, если Вы не вправе им стать по причине превышения ограничения по размеру дохода.