512 юристов сейчас на сайте
Мы — ваш онлайн-юрист
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проконсультироваться
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Распространение Статьи 250 ГК РФ на МОП в многоквартирном доме

Задача:

привести аргументы, согласно которым при продаже недвижимого имущества к которому неразрывно привязаны зарегистрированные права собственности на общее имущество многоквартирного дома, отсутствует необходимость в уведомлении других собственников общедомового имущества о преимущественном праве покупки.

Объект - нежилое помещение в нежилом здании.

Нежилое помещение принадлежит одному собственнику - физическому лицу.

В здании на МОП зарегистрированы права собственности, которые как общедолевая собственность принадлежат данному физическому лицу (35/10000 доли).

При покупке недвижимости в ДКП были указаны: основное помещение и общедолевые части собственности на МОП.

Исходя из ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Статья 250 ГК РФ определяет обязательное уведомление о преимущественном праве покупки других собственников общедолевого имущества.

Необходимо аргументированно убедить покупателя, что уведомлять других собственников общего имущества в здании не нужно.

23 Января 2020, 01:04, вопрос №2656888
900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
50%
Юрист - Евгений
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5067
ответов
3961
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Барнаул
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день. Здесь нужно исходить из совокупности норм применяя их аналогию с квартирами в МКД

Вы совершенно верно указали на 

Исходя из ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение 

При этом обратите внимание на часть 3 указанной статьи

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

У Вас идет продажа.отдельного помещения. Оно не находится в долевой собственности.

Судьба доли в общем имуществе — следовать судьбе самого помещения, при этом переходя к новому собственнику в том же виде, что существовала у прежнего. 

И далее мы подходим к 

ГК РФ Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру

В совокупности эти две нормы указывают на то, что отдельного отчуждения общего имущества не происходит. Происходит следование судьбе отчуждаемого помещения. 

Ст. 250 ГК говорит именно об отдельной сделке по продаже доли в общей собственности, но здесь ее нет. Вы не продаете отдельно долю в общем имуществе, да и не можете продать в силу прямого запрета закона. Для общего имущества в МКД установлены специальные правила, отраженные в приведенных выше статьях. В связи с этим требование ст.250ГК о преимущественном праве приобретения и необходимости уведомления в данном случае на Вас не распространяются. 

С уважением Евгений Беляев 

23 Января 2020, 03:03
q Отблагодарить
1 0
получен
гонорар
50%
Юрист - Евгений
9,4
Рейтинг Правовед.ru
1868
ответов
896
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Владивосток
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день, Михаил!

Дополню ответ уважаемого коллеги.

Исходя из смысла положений статей 130 и 131 Гражданского кодекса РФ устанавливается, что обязательной государственной регистрации подлежит недвижимое имущество в виде

жилых и нежилых помещений, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Как установлено положениями части 3 статьи 40 федерального закона от 13.07.2015 N 218  «О государственной регистрации недвижимости»

При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружениеможет осуществляться государственный кадастровый учет всех помещений в таких здании, сооружении,в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений. Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

Но возвращаясь к положениям ч. 3 ст. 37 ЖК РФ, согласия на передачу доли в правое на общее имущество не требуется.

Свое мнение по данному вопросу также высказвал ВАС в  Постановлении Пленума от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

«Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.» 

Удачи!

23 Января 2020, 03:44
q Отблагодарить
1 0
Юрист - Алексей
9,7
Рейтинг Правовед.ru
5595
ответов
2022
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Самара
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Михаил.

Можно попробовать аргументировать тем, что предметом договора купли-продажи является не доля в праве общей собственности на МОП, а помещение. 

То есть целый объект, а не долевой, что уже исключает преимущественное право покупки.

В здании на МОП зарегистрированы права собственности, которые как общедолевая собственность принадлежат данному физическому лицу (35/10000 доли).

Скорее всего именно это и смутило покупателя.

Попробуйте объяснить, что регистрация МОП никакой роли не играет. 

Потому что независимо от регистрации,  всё равно одновременно с помещением происходит передача доли в общем имуществе здания.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64

«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»:

3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр).

Также не имеет значение и то, что доля МОП прописана в договоре, т.к. она в любом случае перешла бы к новому собственнику. Даже если в договоре этого не указывать.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Ведь ни у кого не возникает идеи уведомлять о преимущественном праве покупки всех собственников МКД при продаже своей квартиры, хотя и при такой продажи происходит переход права на долю в общедомовом имуществе (независимо от того, зарегистрирована ли доли и указана ли в договоре).

А обосновать это можно как раз тем, что предметом продажи является именно помещение.

23 Января 2020, 03:45
q Отблагодарить
1 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.