Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

396 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
396 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Реализация преимущественного права на приобретение арендуемого государственного имущества (магазин), в порядке, установленном Федеральным законом от 22. 07. 2008г. № 159-ФЗ

Добрый день. Помогите, пожалуйста, разобраться в следующей ситуации.

Мы (группа предпринимателей) более 10 лет арендуем нежилые помещения в магазине. Каждый предприниматель занимает часть магазина (отделы не изолированные друг от друга), места проходов покупателей, санузел и два входа в магазин - общие. У каждого предпринимателя заключен отдельный договор аренды с КУС Минземимущества Республики Башкортостан. Всего в магазине 9 арендаторов и 2 арендатора отказались от своих помещений и их отделы пустуют (пустующая площадь приблизительно 9% от общей площади магазина).

На наше последнее обращение о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого государственного, получили следующий ответ.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, рассмотрев коллективное обращение индивидуальных предпринимателей ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх хххххххххххххххххххххххххххх, о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого государственного имущества (магазин ххххххххх), расположенного по адресу: РБ, ххххххххххххххххххххх, в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, сообщает следующее.

По предоставленной информации Комитетом по управлению собственностью Минземимущества РБ по г. ххххххх на момент обращения имеется задолженность по арендной плате у следующих арендаторов: хххх.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ преимущественное право арендатора на приобретение государственного имущества может быть реализовано, при условии отсутствия задолженности по арендной плате за арендуемое имущество на день подачи субъектами малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РБ от 05.11.2009г. № 134 по смыслу Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении необособленной части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Субъекты малого или среднего предпринимательства, соответствующие условиям реализации преимущественного права на приобретение арендуемого государственного или муниципального имущества, пользующиеся по договорам аренды частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), вправе приобрести помещение в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о его приобретении. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое помещение осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.

С учетом изложенного, в случае принятия мер по погашению задолженности по арендным платежам, обособлению указанных арендуемых помещений и представления необходимой технической и правоустанавливающей документации либо оформления вышеуказанного соглашения, возможно рассмотрение реализации арендаторами индивидуальными предпринимателями преимущественного права на приобретение арендуемого государственного имущества, расположенного по адресу ххх.

С задолженностью все понятно нужно должникам погасить и пени учесть.

1. Вправе ли мы приобрести помещение в долевую собственность, если часть магазина пустует (2 арендатора отказались от аренды своих отделов, приблизительно 9 % от общей площади магазина), пустующие площади мы готовы также выкупить и как это сделать?

2. Что значит обособление арендуемых помещений? Это отдельный вход для каждого отдела, перегородки и т.д. или возможны варианты. Может ли КУС препятствовать обособлению помещений.

3. Существуют ли еще варианты приобретения отделов магазина в нашем случае, кроме обособления и приобретения магазина в долевую собственность?

19 Октября 2013, 13:49, вопрос №264848 Дмитрий, г. Уфа

Уточнение клиента

* Помещения арендуются всеми предпринимателями более 10 лет, действующий договор на данный момент от 2010г.

* Кроме договора аренды, у каждого арендатора, на занимаемое помещение есть тех.паспорт и кадастровый паспорт помещения.

В Кадастровом паспорте следующий текст:

Кадастровый номер 02:61:010903:16:19/21

Инвентарный номер (ранее

присвоенный учетный номер) 8136

1. Описание объекта недвижимости имущества

Кадастровый номер здания (сооружения), в котором расположено помещение

02:61:01903:16:19

Общая площадь и т.д.

19 Октября 2013, 18:22
900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (12)

  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Дмитрий, здравствуйте!

    А все арендаторы два и более года пользуются помещениями?

    Но вообще, скорее всего, отказ  Министерства незаконен, поскольку в силу п.9

    Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 г. N 134
    «О
    некоторых вопросах применения Федерального закона „Об особенностях
    отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной
    собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной
    собственности и арендуемого субъектами малого и среднего
    предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные
    акты Российской Федерации“

    9. Суды должны учитывать, что субъекты малого или среднего
    предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в
    течение двух и более лет до дня вступления в силу
    Закона частями нежилого здания (помещения), площади которых в
    совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не
    имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом,
    неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание
    (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного
    заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение
    долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение)
    осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших
    заявление о реализации права на приобретение.

    Следовательно Вы имеете право в долях приобрести помещения. Вопрос только с 9%, однако в силу малозначительности и Вашей готовности их выкупить думаю это не проблема. Для этого, теперь уже, надо обращаться в суд с иском о понуждении к заключению договора.

    Обособленность в Вашем случае не имеет значения т.к. Вы приобретаете все здания.

    Лучше всего делать так, как Вы и планировали, но через суд.

    19 Октября 2013, 15:25
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Вадим, все арендаторы пользуются помещениями более 2 лет.

    19 Октября 2013, 18:23
  • Юрист - Самигуллина Алиса

    Добрый день, Дмитрий.

    Если речь идет о продаже недвижимости, то оно действительно должно быть поставлено на кадастровый учет и определено как отдельный объект.

    в соответствии со статьей 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»:

    В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: 

    1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); 

    2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; 

    3) описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

     4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

    5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

    6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

    т.е.  каждый объект должен быть отдельно выделен, иметь свою площадь, иметь свои границы и ему должен быть присвоен свой кадастровый номер.

    только в этом случае возможны какие-либо сделки, особенно продажа, с недвижимостью.

    в случае если арендуемые Вами помещения представляют собой единый объект недвижимости, то Вы имеете право на покупку его в общую долевую собственность, на что Вам указывает и ответ Минземимущества РБ.

    При этом, не имеет значения, что 2 помещения пустуют. Если они входят в состав единого объекта, то они также могут быть переданы Вам в общую долевую собственность.

    Вам необходимо совместно обратиться с соответствующим заявлением о выкупе всего помещения.

    19 Октября 2013, 15:42
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    В Вашем случае все помещение, в котором осуществляется аренда оформлено, как я понимаю, как единый объект недвижимости по данным кадастра (это надо уточнить, сделав запрос в Росреестр). Части помещения, не оформленные как самостоятельный объект недвижимости, могут быть переданы в аренду (о чем свидетельствует судебная практика) и, благодаря чему существует аренда нескольких лиц на части помещения, где Вы ведете деятельность.

    Обособленный объект, — в соответствии с абз. 2 п. 6 ст.12 закона «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним», а также исходя из анализа Приказа Минюста РФ от 08.12.2004 N 192, - помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений», имеющий кадастровый номер.  

    Согласно разъяснениям, данным в п.п. 8, 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 г. N 134, можно в долевую собственность передать только если в аренду переданы все части помещения. Учитывая, что часть площади всего помещения пустует, это невозможно. Однако есть оговорка в этом разъяснении на случай, если отдельные торговые места могут быть оформлены в качестве объекта недвижимости (тут нужна экспертиза) — заключение договора купли продажи возможно. Насколько это возможно — не понятно.

    Сделать арендаторов на пустующие места — ничего не даст, потому как, в соответствии с п. 1 ст. 3 упомянутого закона, условием выкупа является такое основание - арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

    Выводы: надо проверить по выписке из Росреестра (выдается любому, при предъявлении паспорта и оплаты госпошлины за выдачу информации и госреестра прав на недвижимое имущество) единый ли объект вся площадь, на которой находятся арендаторы; выяснить там же об оценке возможности выделить части площади в отдельные объекты недвижимости. (Но, на мой взгляд все эти мероприятия будут малорезультативны.)

    19 Октября 2013, 15:45
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самигуллина Алиса

    обращайтесь с совместным заявлением, отказать Вам в принципе не имеют права, если будет погашена задолженность по арендной плате.

    После оформления права общей долевой собственности, Вы сможете выделить входящие в состав объекта помещения как отдельные объекты (для это достаточно будет только наличие стен между помещениями) и поставить их на кадастровый учет, чтобы выйти из общей долевой собственности.

    будучи собственниками Вы сможете это сделать в силу статьи 20 ФЗ О государственном кадастре недвижимости:

    С заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица. 

    С заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица.

    Быть собственниками отдельных помещений гораздо удобнее, чем быть участником долевой собственности.

    19 Октября 2013, 15:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Платонов Олег

    Согласно пункту 7 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-Ф уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается. Таким образом, Вы не сможете друг другу уступить право приобретения, чтобы один из ВАС был только Покупателем. По смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с предпринимателями договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, только торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. После того, как получите единый технический паспорт на все здание и поставите на кадастровый учет. То согласно п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение 2 и более лет до дня вступления в силу Закона частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретении. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.

    19 Октября 2013, 15:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    На мой взгляд, не верно толкование о том, что можно приобрести объект в долевую собственность даже если некоторые части не переданы в аренду.

    Повторно процитирую: «Суды должны учитывать, что субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.» Соответственно, те, кто не пользуется частями, образующими все помещение — не могут.

    Поэтому есть проблема. ППВАС не является нормой, но суды будут, в любом случае, учитывать это разъяснение. Хотя, практика меняется, иногда, на резко противоположную. Смысл побороться есть, даже если результат пока неощутим.

    19 Октября 2013, 16:07
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Поэтому есть проблема. ППВАС не является нормой, но суды будут, в любом
    случае, учитывать это разъяснение. Хотя, практика меняется, иногда, на
    резко противоположную. Смысл побороться есть, даже если результат пока
    неощутим.

    Суди обычно исходят из принципа разумности, я сам таких решений несколько штук видел. На основании этого они могут признать право на выкуп всего помещения. Я считаю что шансы есть, надо просто грамотно все описать.

    19 Октября 2013, 16:18
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    * Кроме договора аренды, у каждого арендатора, на занимаемое помещение есть тех.паспорт и кадастровый паспорт помещения. 

    Вот после этой фразы я еще раз советую обращаться в суд, считаю что это единственный выход, тем более пока не прошли сроки.

    19 Октября 2013, 18:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Кроме договора аренды, у каждого арендатора, на занимаемое помещение есть тех.паспорт и кадастровый паспорт помещения.

     Кроме договора аренды, у каждого арендатора, на занимаемое помещение есть тех.паспорт и кадастровый паспорт помещения.

    В Кадастровом паспорте следующий текст:

    Кадастровый номер 02:61:010903:16:19/21

    Как я понял, кадастровый номер у всех един. Если так, то вся площадь — единое помещение, и отдельных объектов у каждого нет. Исходя из этого, ничего из сказанного не меняется. 

    19 Октября 2013, 18:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Кадастровый номер у всех отличается последними цифрами после / - /21, /22 и т.п

    19 Октября 2013, 18:30
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Кадастровый номер у всех отличается последними цифрами после / — /21, /22 и т.п

    Тогда это хорошее основание для получения права собственности, потому как кадастровый номер — основная характеристика «обособленного» объекта недвижимости. Есть основания для обращения в суд. Если бы этого не было — оставалось бы просто надеяться на случай. 

    19 Октября 2013, 18:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Кадастровый номер у всех отличается последними цифрами после / — /21, /22 и т.п

    Это значит что помещения являются разными, следовательно Вы можете как собственную площадь выкупать так и по старому плану пытаться выкупить все.

    19 Октября 2013, 18:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Не всё, а свои помещения по отдельным заявлениям. Коллективное возможно только в случае, если все арендуют одно помещение. А тут, получается у каждого отдельное. Отказали сначала обоснованно — просто, в расчете на заблуждающихся в правах, потому как все подали одно заявление и есть кусок пустующей площади. Надо по отдельности, ссылаясь на техпланы на объекты. Если откажут — в суд.

    19 Октября 2013, 18:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats