Реализация преимущественного права на приобретение арендуемого государственного имущества (магазин), в порядке, установленном Федеральным законом от 22. 07. 2008г. № 159-ФЗ

Question

Добрый день. Помогите, пожалуйста, разобраться в следующей ситуации. Мы (группа предпринимателей) более 10 лет арендуем нежилые помещения в магазине. Каждый предприниматель занимает часть магазина (отделы не изолированные друг от друга), места проходов покупателей, санузел и два входа в магазин - общие. У каждого предпринимателя заключен отдельный договор аренды с КУС Минземимущества Республики Башкортостан. Всего в магазине 9 арендаторов и 2 арендатора отказались от своих помещений и их отделы пустуют (пустующая площадь приблизительно 9% от общей площади магазина). На наше последнее обращение о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого государственного, получили следующий ответ. Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, рассмотрев коллективное обращение индивидуальных предпринимателей ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх хххххххххххххххххххххххххххх, о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого государственного имущества (магазин ххххххххх), расположенного по адресу: РБ, ххххххххххххххххххххх, в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, сообщает следующее. По предоставленной информации Комитетом по управлению собственностью Минземимущества РБ по г. ххххххх на момент обращения имеется задолженность по арендной плате у следующих арендаторов: хххх. Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ преимущественное право арендатора на приобретение государственного имущества может быть реализовано, при условии отсутствия задолженности по арендной плате за арендуемое имущество на день подачи субъектами малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Одновременно сообщаем, что в соответствии с п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РБ от 05.11.2009г. № 134 по смыслу Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении необособленной части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Субъекты малого или среднего предпринимательства, соответствующие условиям реализации преимущественного права на приобретение арендуемого государственного или муниципального имущества, пользующиеся по договорам аренды частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), вправе приобрести помещение в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о его приобретении. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое помещение осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение. С учетом изложенного, в случае принятия мер по погашению задолженности по арендным платежам, обособлению указанных арендуемых помещений и представления необходимой технической и правоустанавливающей документации либо оформления вышеуказанного соглашения, возможно рассмотрение реализации арендаторами индивидуальными предпринимателями преимущественного права на приобретение арендуемого государственного имущества, расположенного по адресу ххх. С задолженностью все понятно нужно должникам погасить и пени учесть. 1. Вправе ли мы приобрести помещение в долевую собственность, если часть магазина пустует (2 арендатора отказались от аренды своих отделов, приблизительно 9 % от общей площади магазина), пустующие площади мы готовы также выкупить и как это сделать? 2. Что значит обособление арендуемых помещений? Это отдельный вход для каждого отдела, перегородки и т.д. или возможны варианты. Может ли КУС препятствовать обособлению помещений. 3. Существуют ли еще варианты приобретения отделов магазина в нашем случае, кроме обособления и приобретения магазина в долевую собственность?

Вадим Попов · Answer

Дмитрий, здравствуйте! А все арендаторы два и более года пользуются помещениями? Но вообще, скорее всего, отказ Министерства незаконен, поскольку в силу п.9 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 г. N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона „Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ 9. Суды должны учитывать, что субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение. Следовательно Вы имеете право в долях приобрести помещения. Вопрос только с 9%, однако в силу малозначительности и Вашей готовности их выкупить думаю это не проблема. Для этого, теперь уже, надо обращаться в суд с иском о понуждении к заключению договора. Обособленность в Вашем случае не имеет значения т.к. Вы приобретаете все здания. Лучше всего делать так, как Вы и планировали, но через суд.

Алиса Самигуллина · Answer

Добрый день, Дмитрий. Если речь идет о продаже недвижимости, то оно действительно должно быть поставлено на кадастровый учет и определено как отдельный объект. в соответствии со статьей 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»: В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); 2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; 3) описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; 4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; 5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение; 6) площадь , определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение. т.е. каждый объект должен быть отдельно выделен, иметь свою площадь, иметь свои границы и ему должен быть присвоен свой кадастровый номер. только в этом случае возможны какие-либо сделки, особенно продажа, с недвижимостью. в случае если арендуемые Вами помещения представляют собой единый объект недвижимости, то Вы имеете право на покупку его в общую долевую собственность, на что Вам указывает и ответ Минземимущества РБ. При этом, не имеет значения, что 2 помещения пустуют. Если они входят в состав единого объекта, то они также могут быть переданы Вам в общую долевую собственность. Вам необходимо совместно обратиться с соответствующим заявлением о выкупе всего помещения.

Андрей Фролов · Answer

Здравствуйте! В Вашем случае все помещение, в котором осуществляется аренда оформлено, как я понимаю, как единый объект недвижимости по данным кадастра (это надо уточнить, сделав запрос в Росреестр). Части помещения, не оформленные как самостоятельный объект недвижимости, могут быть переданы в аренду (о чем свидетельствует судебная практика) и, благодаря чему существует аренда нескольких лиц на части помещения, где Вы ведете деятельность. Обособленный объект, — в соответствии с абз. 2 п. 6 ст.12 закона «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним», а также исходя из анализа Приказа Минюста РФ от 08.12.2004 N 192, - помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений», имеющий кадастровый номер. Согласно разъяснениям, данным в п.п. 8, 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 г. N 134, можно в долевую собственность передать только если в аренду переданы все части помещения. Учитывая, что часть площади всего помещения пустует, это невозможно. Однако есть оговорка в этом разъяснении на случай, если отдельные торговые места могут быть оформлены в качестве объекта недвижимости (тут нужна экспертиза) — заключение договора купли продажи возможно. Насколько это возможно — не понятно. Сделать арендаторов на пустующие места — ничего не даст, потому как, в соответствии с п. 1 ст. 3 упомянутого закона, условием выкупа является такое основание - арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Выводы: надо проверить по выписке из Росреестра (выдается любому, при предъявлении паспорта и оплаты госпошлины за выдачу информации и госреестра прав на недвижимое имущество) единый ли объект вся площадь, на которой находятся арендаторы; выяснить там же об оценке возможности выделить части площади в отдельные объекты недвижимости. (Но, на мой взгляд все эти мероприятия будут малорезультативны.)

Олег Платонов · Answer

Согласно пункту 7 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-Ф уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается. Таким образом, Вы не сможете друг другу уступить право приобретения, чтобы один из ВАС был только Покупателем. По смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с предпринимателями договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, только торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. После того, как получите единый технический паспорт на все здание и поставите на кадастровый учет. То согласно п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение 2 и более лет до дня вступления в силу Закона частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретении. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.