Продажа участка с домом

Добрый день! В договоре купли продажи вам нужно указать сведения из ЕГРН, с учетом изменений, присвоенного кадастрового номера и смены категории земли. Для этого заказывается свежая выписка на земельный участок, если в выписке есть охранные зоны, которые ограничивают использование участка, это обязательно нужно указать, иначе будет приостановка и покупатель потом сможет возражать, что не знал об охранной зоне.
 
В договор указываются обязательные условия. Также укажите, что покупатель произвел осмотр недвижимости, претензий не имеет. Если есть какие – либо коммуникации тоже укажите это.
Продажу недвижимости регулирует нормы ГК (ст.ст.  549-557)
 

ГК РФ Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
 
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Основания изменения и расторжения договора предусмотрены ст. 450 ГК РФ
 
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
Как видите, если будут существенные нарушения договора, тогда покупатель может потребовать расторжения, но надо будет доказать эти нарушения. Если в акте будет при осмотре все указано, а также если учтете охранные зоны и ограничения имеющиеся на участке для возможного будущего строительства или реконструкции, то расторгнуть договор покупателю будет трудно.
 
Всего хорошего!
 

Здравствуйте, Светлана.

1. В ДКП указывать данные по реестру на 19год или по свид-вам о праве от 9-10гг., п.ч. произошло, например, изменение категории земли, дому вместо условного номера присвоен кадастровый.

Светлана Шевякова

В ДКП указываются актуальные сведения об объекте. 

Если данные реестра соответствуют действительности, то их и указывайте. Если нет — то сначала стоит привести в порядок сведения в ЕГРН, и только после этого продавать.

Засорять акт приема-передачи подробностями и мучиться формулировками не вижу смысла, п.ч. все невозможно предусмотреть.

Светлана Шевякова

Другого выхода нет.

Либо Вы прописываете все недостатки, либо остаётся риск предъявления покупателем требований по качеству.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ Последствия передачи товара ненадлежащего качества:

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
+
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

То есть покупатель может предъявить требования как раз в тех случаях, если недостатки не обговорили.

И то, что покупателю о них известно, нужно зафиксировать письменно. 

Наиболее подходящий способ — это указание в акте. 

Как вариант, прописать в отдельном документе — хотя смысла в этом особого нет — во-первых, точность формулировок всё равно придётся соблюдать, а во-вторых, суд может не принять во внимание такой документ, так как он не является частью договора, в отличие от акта.