Построен дом недавно + продавец не хочет платить налог за продажу недвижимости

Схема, которую предлагает продавец, крайне рискованна. Покупка участка с незарегистрированным домом — один из самых опасных вариантов сделок с недвижимостью, о чём прямо предупреждает Росреестр .

Суть проблемы в том, что юридически вы покупаете только землю. Дом без регистрации в ЕГРН по закону не существует как объект недвижимости. Его нельзя продать, и право собственности на землю не делает вас автоматически собственником стоящего на ней дома .

С какими рисками вы можете столкнуться

Отказ в регистрации дома. Когда вы попытаетесь узаконить постройку, выяснится, что она возведена с нарушениями (отступы от границ, этажность и т.д.). Это реальная проблема: копится много объектов, не соответствующих нормам. Если дом признают самовольной постройкой, его могут заставить снести за ваш счёт.
Проблемы со статусом дома. Продавец хочет выдать дом за хозблок. Но хозпостройка не может быть двухэтажной и площадью 160 м². По закону жилые дома к хозпостройкам не относятся. Когда вы попытаетесь зарегистрировать его как дом, может потребоваться уведомление о строительстве, которое вы не подавали.
Риск штрафов. Как новый собственник участка, вы отвечаете за всё, что на нём находится. За эксплуатацию незарегистрированного здания вас могут оштрафовать.
Сложности с доказательствами. Пока дом не оформлен, вы не сможете защитить права на него в суде, получить страховку или компенсацию в случае чего.
Мой совет: не соглашайтесь на такие условия. Единственный безопасный путь — расторгнуть текущий договор и заключить новый, где будут прописаны два объекта: земельный участок и жилой дом. Продавец должен сам зарегистрировать дом и заплатить налог.

При необходимости готов вам предоставить весь алгоритм ваших действий или провести дополнительную консультацию только на платной основе. Если мой ответ был вам полезен — можете отблагодарить юриста — pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4417895/ За подробной консультацией обращайтесь в чат — pravoved.ru/private/chat/

Андрей, здравствуйте. Юридически вы покупаете только землю, а дом по ст. 222 ГК РФ считается самовольной постройкой. Вы не сможете получить налоговый вычет за дом, а в случае расторжения договора вернете деньги только за землю. Перед сделкой обязательно проверьте соблюдение отступов и закажите ГПЗУ, чтобы убедиться в отсутствии запретов на строительство, а лучше всего — настаивайте на регистрации дома продавцом до подписания договора купли-продажи.

Риск такой сделки я бы оценивал как существенный, потому что по документам вы покупаете только земельный участок, а дом пока юридически не существует как объект права: по ст. 130 ГК РФ капитальные здания относятся к недвижимости, а право на них подлежит регистрации в ЕГРН по Закону № 218-ФЗ.

При этом п. 4 ст. 35 ЗК РФ прямо исходит из принципа, что земельный участок и находящееся на нём здание, принадлежащие одному лицу, должны отчуждаться вместе, поэтому попытка назвать двухэтажный дом 160 кв. м «хозблоком» или «стройматериалами» выглядит слабой и может создать проблемы при споре.

Зарегистрировать дом после покупки в целом возможно: до 1 марта 2031 года действует упрощённый порядок по ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ — для дома ИЖС нужны технический план и право на участок, но дом должен соответствовать параметрам ИЖС по п. 39 ст. 1 ГрК РФ: не более 3 надземных этажей, высота до 20 м, отдельно стоящее здание для проживания.

Главные риски — не сам факт, что дом «капитальный», а возможные нарушения: отступы от границ, выход за пределы участка, несоответствие ПЗЗ, охранные/санитарные/водоохранные зоны, ЛЭП, газопровод, красные линии; в этих случаях Росреестр может приостановить учёт и регистрацию по ст. 26 Закона № 218-ФЗ, а при грубых нарушениях объект могут квалифицировать как самовольную постройку по ст. 222 ГК РФ.

До сделки лучше получить свежую выписку ЕГРН, проверить ГПЗУ/ПЗЗ/ЗОУИТ, вызвать кадастрового инженера для предварительного заключения и либо требовать от продавца сначала зарегистрировать дом, либо закладывать в договор условие об удержании части цены до успешной регистрации дома на вас.

Ваши отзывы помогают мне становиться лучше. Оставьте свой отзыв, если ответ был полезен.

Если вам потребуется более детальная консультация или помощь в составлении юридических документов (таких как заявления, жалобы, ходатайства), вы можете обратиться ко мне в чат. Эти услуги предоставляются на платной основе.

С уважением, юрист Михтеев Ибрагим Эльдарович!