Да, вы полностью закроете доход налоговым вычетом. Налог к уплате составит ровно 0 рублей, и более того — вам даже НЕ придется подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ.
Ниже подробно расписана вся математика вашего договора с точки зрения Налогового кодекса РФ.
1. Как работает вычет в 1 000 000 рублей при совместной продаже
В законе (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) прописано важное правило: лимит имущественного вычета при продаже в размере 1 000 000 рублей дается человеку на все жилые объекты и земельные участки, проданные за один календарный год в совокупности.
Вы продаете дом и участок в рамках одной сделки за общую сумму 800 000 рублей. Поскольку эта сумма целиком укладывается в разрешенный государством миллион, ваша налогооблагаемая база полностью уменьшается до нуля (800 000 руб. доход − 800 000 руб. вычет = 0 руб. налога).
2. Зачем нотариус просит разделить суммы и как влияет кадастровая стоимость?
Нотариус действует строго по закону: дом и земля — это два разных объекта недвижимости с разными кадастровыми номерами, поэтому у каждого должна быть своя цена.
Здесь в силу вступает правило 70% от кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ). Налоговая инспекция автоматически проверяет, чтобы цена продажи в договоре не была искусственно занижена по сравнению с кадастром. Если цена в договоре ниже, чем 70% от кадастра, то налог посчитают от кадастровой цены.
Давайте посчитаем эти контрольные точки для ваших объектов:
Для дома: Кадастровая стоимость — 314 000 руб. Вычисляем 70%: 314000×0,7=219800 руб.
Для участка: Кадастровая стоимость — 198 000 руб. Вычисляем 70%: 198000×0,7=138600 руб.
3. Стоит ли менять текущие суммы?
Ваш текущий вариант распределения (500 000 рублей за дом и 300 000 рублей за участок) — идеальный и безопасный.
500 000 рублей за дом — это значительно выше минимальных по закону 219 800 рублей.
300 000 рублей за участок — это значительно выше минимальных по закону 138 600 рублей.
Рекомендация: Оставьте эти суммы именно в такой пропорции. Менять их нет никакого смысла. Если вы, например, решите написать «участок 100 000 рублей», то эта цифра упадет ниже 70% от его кадастра (138 600 руб.). Налоговая автоматически скорректирует ваш доход в своей системе «вверх» до кадастрового минимума. И хотя даже в этом случае итоговая сумма все равно не превысит 1 миллион и налога не будет, это может спровоцировать автоматическую отправку вам писем и требований от ФНС.
4. Приятный бонус: Декларацию сдавать не нужно
С 2021 года в Налоговом кодексе РФ действует очень удобное послабление (п. 4 ст. 229 НК РФ): если жилая недвижимость или земля проданы раньше минимального срока владения (для наследства это 3 года), но общая сумма продажи меньше 1 000 000 рублей, граждане полностью освобождаются от обязанности заполнять и подавать декларацию 3-НДФЛ. Налоговая сама увидит данные из Росреестра, применит вычет в системе и не станет вас беспокоить.
Резюме:
Оформляйте предварительный и основной договоры с вашими суммами (500 тыс. дом / 300 тыс. участок). Никаких налогов платить не придется, отчитываться перед инспекцией тоже не нужно.
