Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

136 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
136 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Ипотека

Покупка новой квартиры за счет средств от продажи старой

Здравствуйте! Я хочу взять кредит и купить квартиру в Подмосковье для моей мамы. Сейчас она живет в другом городе в квартире, являющейся моей собственностью. Я планирую продать эту квартиру, чтобы досрочно погасить кредит. Так же в моей собственности есть квартира в Москве, в которой живем мы с мужем. Обе квартиры стали моей собственностью еще до моего замужества, поэтому мне не хотелось бы, чтобы мой муж мог претендовать на квартиру, которую я собираюсь купить для мамы за счет средств от продажи квартиры в другом городе. Как это можно сделать? Можно ли взять кредит на мое имя под залог имеющейся в Москве квартиры, а собственность на новую квартиру в Подмосковье оформить на маму? Маме 77 лет, она не может стать моим созаемщиком по возрасту. Какие еще могут быть варианты для этого случая?

14 Октября 2013, 14:07, вопрос №257852 Инна, г. Москва

Уточнение клиента

Всем спасибо за ответы. Хотелось бы уточнить для всех: на маму кредит оформить нельзя, т.к. ей 77 лет. Сначала продать старую квартиру, а потом купить новую - не получится. т.к. мама категорически против. Боится вообще остаться без отдельного жилья.

14 Октября 2013, 17:07
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (17)

  • Адвокат - Коршунов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    Уважаемая Инна.

    Более правильным вариантом будет заключение между Вами и мужем соглашения о разделе имущества (изменении режима имущества приобретенного в браке.), т.е. той квартиры которую Вы собираетесь приобрести.

    14 Октября 2013, 14:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да, наверное, это самый подходящий вариант. Только мужу это надо как-то объяснить...

    14 Октября 2013, 17:12
  • Юрист - Самигуллина Алиса
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Добрый день, Инна.

    поскольку обе Ваши квартиры приобретены Вами еще до брака, то претендовать на них Ваш муж не сможет, они не будут подлежать разделу как совместно нажитое имущество.

    Если Вы продадите квартиру в другом городе и на эти деньги купите квартиру для своей мамы — она также не будет считаться совместно нажитым имуществом, если в договоре купли-продажи новой квартиры будет указана та же цена, что и в договоре купли-продажи старой квартиры.

    Если цена, за которую Вы собираетесь купить квартиру, будет выше, то будут основания считать эту разницу как раз средствами — совместно нажитым имуществом, и муж сможет в будущем претендовать на выдел его доли или выплаты компенсации соразмерной 1/2 этой разницы.

    статья 37 Семейного кодекса РФ:

    Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.д.)

    Оформляйте собственность на маму, тогда будет сложнее доказать, чьи средства были потрачены на покупку квартиры.

    14 Октября 2013, 14:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Это действительно так? Только разница может быть общей собственностью? Я не знаю будут ли цены квартир одинаковыми, но, что особо большой разницы не будет, то это, скорее всего, точно. А как мне доказать, что новая квартира действительна куплена на деньги от продажи от старой? Ведь я же сначала возьму кредит, а потом только буду гасить его этими деньгами.

    14 Октября 2013, 17:05
  • Адвокат - Тушканова Юлия
    Адвокат, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Можно ли взять кредит на мое имя под залог имеющейся в Москве квартиры, а собственность на новую квартиру в Подмосковье оформить на маму?

    Вероятнее всего не получиться так купить САМОЙ квартиру так как Вы проживаете в квартире(которую хотите оформить в залог) -с мужем.При совершении сделок с недвижимостью требуется нотариальное согласие второго супруга(хоть он и не является собственником). 

    А продать квартиру и подарить (по дарственной) денежные средства от продажи -маме и оформить на нее кредит вы не хотите?

    Она могла бы сделать на Вас доверенность  чтобы Вы контролировали и оплачивали ее кредит (так как она пожилая и не захочет сама ходить и оплачивать его).Или все дело в залоге? Кроме квартиры в которой проживаете Вы с мужем-нет другого имущества которое можно было бы указать в кредитном договоре?

    14 Октября 2013, 14:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Был бы хороший вариант. Но мама не может быть ни заемщиком, ни созаемщиком в силу ее возраста. Я уже думала вообще эту квартиру ей подарить. А что толку? Денег у меня нет купить квартиру без кредита.

    Вообще я могла бы оформить не классическую ипотеку, а кредит под залог имеющегося жилья. Вряд ли муж бы стал бы возражать, так что проблема не в этом. При таком виде кредита собственность все равно оформляется на заемщика, а муж автоматически становится созаемщиком. Так мне сказали в банке.

    14 Октября 2013, 17:01
  • Юрист - Панькина Ирина

    Здравствуйте.

    Купите квартиру на имя мамы, затем оформите договор дарения. Согласно ч.1 ст.39 СК РФ «имущество, принадлежавщее каждому из супругов до вступления в  брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования  … является его собственностью». Таким образом, Вы можете получить квартиру в дар от своей мамы, и Ваш супруг не  сможет на неё претендовать.

    Либо заключите с супругом соглашение о разделе имущества (изменении режима имущества приобретенного в браке).

    14 Октября 2013, 14:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Если бы не брать кредит, то так можно было бы сделать. Но я же буду покупать квартиру в кредит.

    14 Октября 2013, 17:11
  • Юрист - Самигуллина Алиса
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Конечно, было бы не плохо, если бы Вы со своим мужем заключили соглашение о разделе Вашего имущества, в котором указали бы, что приобретаемая Вами квартира останется за Вами.

    Но это в том случае, если Вы будете оформлять право собственности на себя. Лучше его оформить на маму.

    14 Октября 2013, 14:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Коршунов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    Уважаемая Инна

    уточните пожалуйста два момента:

    1. дают ли вашей маме кредит? все таки уже возраст не заемный 

    2. Хватает ли денег на покупку квартиры для нее без кредита?

    14 Октября 2013, 14:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Уточняю:

    1. нет

    2. нет. К сожалению (((

    14 Октября 2013, 17:13
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Продаете квартиру, где мама.

    1) Получаете кредит под залог (ипотеку) Вашей квартиры, где Вы живете.

    Покупаете квартиру. Дарите приобретенную квартиру маме с согласия мужа (потому как тут будет распоряжение совместной собственностью). Согласие банка не потребуется, потому как оно нужно только при отчуждении квартиры, являющейся предметом ипотеки (п. 1 ст. 37 закона «об ипотеке (залоге недвижимости)»). 

    2) Маме дадут кредит, если Вы будете поручителем и залогодателем. В таком случае, она приобретет квартиру сразу на себя, минуя выдачу Вашим мужем согласия, естественно.

    14 Октября 2013, 14:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Водолазский Игорь

    Вы можете взять в банке кредит под залог имеющейся у Вас квартиры. На передачу маме полученных от продажи квартиры денег оформите договор дарения, который налогообложению не подлежит. На эти деньги мама и купит квартиру, которая не будет считаться Вашим, нажитым совместно с мужем имуществом. Если купленная мамой квартира будет стоить меньше проданной, то никаких проблем нет вообще. Если же она будет стоить дороже, то мама может добавить собственные накопленные средства, на которые договор дарения от Вас маме оформлять не надо. А эти деньги, если вдруг у мамы нет собственных накоплений, Вы можете ей просто передать, например, в момент оплаты денег за приобретаемую квартиру. 

    14 Октября 2013, 14:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Винокуров Вячеслав

    Здравствуйте Инна!

    Представленный Вами вариант вполне «жизнеспособен».
     Ваш муж хоть и может претендовать на вашу квартиру купленную во время брака, тем не менее такие претензии будут не обоснованы, Вы можете доказывать, что квартиру купили на деньги вырученные от продажи старой.
    Могут быть и другие варианты, например, сделать альтернативную продажу, т.е. найти покупателя на квартиру где сейчас живет мама и одновременно квартиру в подмосковье, обе сделки оформлять в одно время (с минимальной разницей во времени). Можно маму временно перевезти к себе в квартиру, продать Вашу квартиру в другом городе, купить квартиру в Подмосковье и перевезти туду маму.

    14 Октября 2013, 14:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Тушканова Юлия
    Адвокат, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Еще как вариант, можете заключить брачный договор с мужем в котором все и прописать...(если конечно муж согласится-т.к.все равно обе квартиры является Вашей собственностью и он на них претендовать в любом случае-не имеет права).

    14 Октября 2013, 14:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Назаров Кирилл

    Добрый день. 

    В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05 ноября 1998 г. N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129 ГК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

    Таким образом,  поскольку Вы приобрели квартиры до брака, они являются Вашей собственностью, которой Вы вправе распоряжаться по своему усмотрению.

    Чтобы продать квартиру согласие мужа не требуется. 

    Оформляйте новую квартиру на маму, после продажи квартиры в другом городе, тогда муж не сможет претендовать на новую квартиру, поскольку не сможет доказать, что при покупке квартиры использовались его средства. Кроме того, Вы вправе использовать квартиру в Москве как залог, поскольку она также является Вашим имуществом. 

    14 Октября 2013, 14:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

     Здравствуйте Инна!
     В соответствии со ст.5 Закона об ипотеке  по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

    1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

    2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

    3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

    4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

    5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

    То есть, Вы можете оформить ипотеку на себя, заложив любое свое имущество, в том числе одну из своих квартир и оформить право собственности на новое жилье в Подмосковье сразу на мать.

    В соответствии со ст.40 -43 СК РФ

    Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и(или) в случае его расторжения.

    Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.

    Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
    То есть, Вы вправе заключить брачное соглашение с супругом о том, что приобретаемое жилье является Вашей личной собственностью и не подлежит разделу.Таким образом, если по какой-либо причине Вы не сможете оформить жилье сразу на мать, то Вам следует заключить брачный договор.Смогу оказатьуслугу по составлению договора, а также проконсультировать по успешному решению вопроса в Чате.
    С уважением Ф. Тамара
    14 Октября 2013, 16:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Это действительно так? Только разница может быть общей собственностью? Я не знаю будут ли цены квартир одинаковыми, но, что особо большой разницы не будет, то это, скорее всего, точно. 

    При продаже квартиры, являющейся личной собственностью (а она была приобретена до брака — значит личная), деньги полученные в оплату — личная собственность. Квартира купленная за счет этих денег — будет также личной собственностью, при условии, что продажа и покупка (оплата по кредиту) будут близки по датам и деньги будут идти по банковским счетам: от покупателя старой квартиры — Вам на счет, а с Вашего счета — банку. И при условии, что цены старой и новой будут совпадать. Тогда получится, что Вы целиком оплатили личным имуществом и, соответственно, приобрели личное. 

    В случае, если новая дороже, то остаток оплаты (долга) по кредиту будет общим имуществом с Вашим супругом, потому как долги — также общее имущество. Независимо от того, кто будет оплачивать Вы или муж — это будет расходованием семейного бюджета, поэтому муж может претендовать на часть квартиры при разводе в размере доли, пропорциональной половине цены, оплаченной в период брака сверх оплаты, внесенной за счет продажи Вашей бывшей квартиры.

    Пока он этого не понял и, в виду того, что квартира будет оформлена в Вашу собственность при получении кредита, получайте его согласие на дарение ее маме, а далее спокойно расплачивайтесь по кредиту.

    Гораздо удобнее, оформлять кредит на маму с Вашим поручительством, банк при таком раскладе выдаст кредит (как бы так поделикатнее выразиться, в этом случае, если заемщика не станет, поручитель будет отвечать по его долгам, если примет наследство, а Вам тут некуда деваться — не терять же квартиру).  

    14 Октября 2013, 17:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    " при условии, что продажа и покупка (оплата по кредиту) будут близки по датам и деньги будут идти по банковским счетам: от покупателя старой квартиры — Вам на счет, а с Вашего счета — банку."

    Близки по датам - это сколько времени должно быть между датами? Ведь чтобы продать старую квартиру тоже нужно какое-то время.

    Я не думаю, что стоимость квартир будет точно совпадать. Но если и будет разница, то небольшая. И плюс, наверно сумма процентов по кредиту добавится сверх суммы, т.к. я же не в самый первый же месяц погашу кредит.

    По поводу моего поручительства - неплохая идея. Надо будет уточнить в банке. Их уж очень сильно смущает мамин возраст.

    "Пока он этого не понял и, в виду того, что квартира будет оформлена в Вашу собственность при получении кредита, получайте его согласие на дарение ее маме, а далее спокойно расплачивайтесь по кредиту."

    Как оформляется это согласие? Ведь пока я не погашу кредит, дарить маме квартиру, наверное, будет нельзя

    14 Октября 2013, 17:31
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Как оформляется это согласие? Ведь пока я не погашу кредит, дарить маме квартиру, наверное, будет нельзя

    Согласие супруга оформляется нотариально. У нотариуса есть форма, надо просто прийти с паспортом. Согласие банка на купленную в кредит квартиру не нужно, потому как в залоге будет другая. Согласие на отчуждение от банка требуется только на заложенную банку квартиру — п. 1 ст. 37 закона «об ипотеке (залоге недвижимости)».

    Близки по датам — это сколько времени должно быть между датами? Ведь чтобы продать старую квартиру тоже нужно какое-то время.Как оформляется это согласие? Ведь пока я не погашу кредит, дарить маме квартиру, наверное, будет нельзя

    Не верно выразился. Новую берете в кредит, а расплачиваетесь деньгами от старой. Если продажа старой будет после приобретения в кредит новой, надо как можно быстрее продать старую и закрыть часть кредита (чтобы в ее оплату не шло совместное имущество супругов), только платежи от покупателя с соответствующими пометками к платежу «оплата за покупку квартиры по договору такому-то» надо провести через банк (тогда останутся доказательства того, что деньги пришли на счет от продажи личного имущества), а затем с того же счета, ни на что более не тратя полученные деньги, перевести в оплату кредита на счет в банке.

    14 Октября 2013, 17:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Ерунду сказал, поручитель будет отвечать не потому, что примет наследство, а в любом случае, потому как обязательство по кредиту — это то обязательство, которое может быть исполнено без личного участия должника, следовательно со смертью должника оно не прекращается - ст. 418 ГК РФ «обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.поручитель будет отвечать по его долгам, если примет наследство»

    Кроме того, Вы наследница и, еще и по этому, отвечаете по долгам должника, потому как в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности — ст. 1112, 1172 ГК РФ.

    В связи с чем, банку не о чем переживать, если Вы предложите схему с Вашим поручительством.

    14 Октября 2013, 18:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Коршунов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате
    "Да, наверное, это самый подходящий вариант. Только мужу это надо как-то объяснить..."

    Уважаемая Инна.
    А так прямо и объясните как есть. Коллеги очень подробно расписали, что приобретенное Вами до брака имущество.не поджлежэит разделу как совместно нажитое. Это приобретенное до брака, по сути — Ваше. Вопрос лишь в том, чтобы уладить формальности. Думаю, что муж Вам не враг и пойдет навстречу.
    14 Октября 2013, 18:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самигуллина Алиса
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Это действительно так? Только разница может быть общей собственностью? Я не знаю будут ли цены квартир одинаковыми, но, что особо большой разницы не будет, то это, скорее всего, точно. А как мне доказать, что новая квартира действительна куплена на деньги от продажи от старой? Ведь я же сначала возьму кредит, а потом только буду гасить его этими деньгами.

    Даже если возникнет какой-то спор Вы всегда сможете предоставить договор купли-продажи, в котором будет указана цена договора. Проданная квартира не является совместно нажитым имуществом, следовательно деньги от ее продажи -тоже. Если оформите квартиру на маму, то и доказывать, на какие деньги куплена квартира не придется, только если в части разницы.

    15 Октября 2013, 14:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats