Смысл фразы такой: Продавец не находиться под влиянием третьих лиц, не совершает кабальную сделку, под

Здравствуйте!

Вот рекомендуемые пункты, которые следует добавить в ДКП:

1. Гарантия правового статуса Продавца (в раздел «Гарантии и ответственности Сторон»):

«Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора он действует свободно, своей волей и в своем интересе, не находится под влиянием обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств или под влиянием третьих лиц, и полностью отдает отчет в своих действиях и их правовых последствиях. Настоящая сделка не является для Продавца кабловой (ст. 179 ГК РФ) и не совершается на крайне невыгодных условиях.»

2. Соглашение о размере убытков и обеспечительный платеж (в раздел «Ответственность Сторон»):

«Стороны установили, что в случае признания Договора недействительным по требованию Продавца по основаниям, связанным с его волей (включая, но не ограничиваясь: пороки воли, заблуждение), и последующего возврата Квартиры Продавцу, Продавец обязан возместить Покупателю следующие убытки:
а) Рыночную стоимость произведенных Покупателем неотделимых улучшений Квартиры, подтвержденную отчетом независимого оценщика.
б) Все расходы Покупателя, понесенные в связи с совершением новой сделки по приобретению иной жилой площади, эквивалентной по параметрам предмету настоящего Договора (стоимость услуг риелторов, нотариуса, регистрации перехода права, переезда и т.д.).
в) Все судебные издержки и расходы на юридические услуги.

Кроме того, Продавец уплачивает Покупателю штраф (неустойку) в размере _____% от цены Договора, указанной в п. ____ настоящего Договора.»

3. Залог в обеспечение обязательств:

«В обеспечение исполнения обязательств по возмещению убытков и уплате неустойки, предусмотренных пунктом ____ настоящего Договора, Квартира, являющаяся предметом настоящего Договора, с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю и до момента полного исполнения Продавцом указанных обязательств считается находящейся в залоге у Продавца (ст. 339 ГК РФ). Данный залог подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ.»

Здравствуйте!

Фраза о том, что продавец в здравом уме и не под давлением, называется заверением об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ). Если продавец соврал (например, скрыл, что состоит на учете у психиатра), он обязан возместить Вам убытки. Если суд признает, что продавец в момент сделки не понимал своих действий из-за психического расстройства (ст. 177 ГК РФ), то он автоматически признается неспособным давать и какие-либо заверения. То есть, если «ломается» основной договор купли-продажи, вместе с ним аннулируется и пункт о гарантиях. Заверение сумасшедшего не имеет юридической силы.

Если сделка признана недействительной, вступает в силу правило двусторонней реституции (ст. 167 ГК РФ): каждый возвращает полученное. Вы — квартиру, продавец — деньги. Квартира у Вас есть, а денег у продавца может уже не быть.

Можете использовать формулировки:

1. Продавец заверяет Покупателя, что на момент подписания настоящего Договора он не находится под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, а также не страдает заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения (ст. 431.2 ГК РФ). Продавец гарантирует, что сделка не является для него кабальной.

2. Стороны пришли к соглашению, что в случае признания настоящего Договора недействительным по иску Продавца или его представителей, а также при применении последствий недействительности сделки, Продавец обязуется:

Возвратить Покупателю полученные денежные средства в полном объеме.

Возместить Покупателю все документально подтвержденные убытки (ст. 15 ГК РФ), включая расходы на ремонт и неотделимые улучшения Квартиры, а также судебные издержки.

В случае роста рыночных цен на недвижимость возместить разницу между покупной ценой Квартиры по настоящему Договору и рыночной стоимостью аналогичного жилья на момент фактического возврата денежных средств (Постановление КС РФ от 21.04.2003 № 6-П).

3. В качестве обеспечения обязательства по возврату денежных средств и возмещению убытков, Квартира остается у Покупателя (право удержания вещи) в соответствии со ст. 359 ГК РФ до момента полного исполнения Продавцом указанных финансовых обязательств. Стороны договорились, что право удержания сохраняется за Покупателем независимо от оснований недействительности Договора.

Указанные формулировки в суде подтвердят Вашу добросовестность (Вы сделали всё, чтобы проверить продавца) и облегчит взыскание денег сверх стоимости квартиры. Но ни одна фраза не защитит от изъятия жилья на 100%, если продавец будет признан недееспособным.

Добрый день.

Подобные пункты есть в каждом договоре купли — продажи.

ГК РФ Статья 431.2. Заверения об обстоятельствах
1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

В Гражданском кодексе это именуется " заверение об обязательствах"

он обязан возместить покупателю все убытки, понесенные покупателем на ремонт данной квартиры и ее улучшение, возместить ее стоимость по рыночным ценам на момент покупки альтернативной квартиры, возместить все судебные издержки и расходы связанные с новой сделкой.

Вы можете прописать данный положения.

Однако польза их может быть сомнительна, так как вы заранее предполагается расходы, которые в данный момент еще не понесены.  Кроме того, оспаривание подразумевает нарушение прав истца.

Исходя из буквального смысла вашей формулировки, он должен еще и понести расходы, так как его право нарушено.

Имеет место некоторое противоречие.

Далее  продолжу.

Здравствуйте, Ольга.

Такая фраза в договоре Вам ничего не даст.

Признание договора недействительным по мотиву заблуждения продавца или порока его воли будет означать, что он не понимал существо сделки и ее последствия. Ввиду указанного никакие положения договора, которые Вам так понравились, применяться не будут.(!!!)

В соответствии со ст.167 ГК РФ 

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Соответственно, при недействительности сделки не может быть и убытков, поскольку убытки по смыслу ст.15 ГК РФ — это расходы, которые понесло лицо, чье право нарушено другим лицом. Обращение в суд с иском за недействительностью договора купли-продажи по мотивам заблуждения или порока воли с последующим признанием договора таковым не является нарушением права покупателя. Практика в настоящее время идет таким путем, что и добросовестным приобретателем покупателя признают не всегда (найдите ради интереса публикации, посвященные делу Лурье-Долина, убедитесь)

Таким образом, в текущей сложившейся  в судебной практике ситуации страховать себя следует совершенно иными способами, которые были бы направлены на недопущение доказывания порока воли продавца,  но никак не  сформулированными кем-бы то ни было положениями договоров купли-продажи, которые, кстати говоря, присутствовали в них всегда. Только покупателей в настоящее время в ряде случаев это никак не выручает.

Мерами, которые следует предпринимать, являются, как минимум:

• Проверка дееспособности продавца. Его мед.освидетельствование (не справка из ПНД), а именно освидетельствование;
• Нотариальное удостоверение сделки, поскольку нотариус при удостоверении договоров обязан проверить, понимает ли продавец смысл происходящего;
• Проведение расчетов исключительно через банк (аккредитив или эскроу-счёт); 
• Наличие во время подписания свидетелей, которые впоследствии могут подтвердить, что продавец действовал добровольно и осознанно;
• Видеофиксация подписания договора; 
• Предварительная тщательнейшая проверка истории приобретаемого объекта, наведение справок, интервьюирование продавца вплоть до вопросов о том, контролируется ли сделка правоохранительными органами, где продавец планирует проживать после продажи, в связи с чем он продает жилье, является ли оно единственным, его мнение — участвует ли он в каких-либо мероприятиях под контролем правоохранительных органов и т.д. 
• титульное страхование недвижимости при ее покупке.

При покупке квартиры речь идет о миллионах, ввиду этого риски не соблюдать все указанное, а полагаться только лишь на фразы в договоре, очень велики.

Фразу Вам составили буквально за 5 минут (подумайте сами, если бы было так просто — проблема бы в масштабах РФ не возникала).

С уважением