Продажа комнаты в ходе процесса признания утратившим право пользования

Можно ли продать такую комнату и что прописать в договоре? Можно ли в ходе процесса заменить истца новым собственником?

Дарья

Дарья, добрый вечер! Да, продать такую недвижимость можно, на этот счет закон не ограничивает, но ее цена с еще невыписанным собственником будет меньше как правило чем без него. А так в общем то выписать его сможет потом новый собственник

ст. 209 ГК РФ

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц,

поскольку со старым собственником договор найма данного жилого помещения не заключался, после утраты прав в результате продажи право пользования помещением он утратил. Обращение в суд необходимая формальность для снятия его с рег учета в силу п. 31 Правил регистрационного учета, утвержденных постановлением Правительства РФ №713 т.к. если он сам не снимается снять с учета его вправе на основании вступившего в силу решения суда

Добрый день

Уточните, вы хотите продать квартиру именно в процессе судебного разбирательства, или желаете сначала продать, а потом переподать иск заново?

но оставлено без движения 

Если вы не исправите ошибки, то иск просто будет вам возвращён, после чего вы или уже новый собственник сможете подать новый иск, то есть ничего страшного в этом нет

Можно ли продать такую комнату и что прописать в договоре?

Продать разумеется можно и с зарегистрированными в ней лицами, в договоре достаточно указать, что на момент заключения договора в комнате зарегистрированы по постоянному месту жительства такие-то граждане. Мнение и согласие самих этих граждан не учитывается

 ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Можно ли в ходе процесса заменить истца новым собственником?

Нет, замена истца по ходу дела не предусмотрена процессуальным законом, но думаю, что его и не нужно будет менять, если вдруг вы продадите комнату уже в процессе рассмотрения дела

Можно ли продать такую комнату и что прописать в договоре?

Дарья

Дарья! Добрый день! Продать такую комнату Вы вправе при наличии покупателя, желающего её купить, при такой обременении, как зарегистрированные лица. В договоре купли-продажи необходимо указать о наличии лиц, зарегистрированных в комнате. Однако, как правило, в связи с таким условием цена комнаты будет ниже, чем комнаты без зарегистрированных лиц.

Можно ли в ходе процесса заменить истца новым собственником?

Дарья

К сожалению, замена истца действующим гражданским процессуальным законодательством не предусмотрена. Так, согласно ст. 4 ГПК РФ:

1. Суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

ГПК РФ предусматривает возможность замены только ненадлежащего ответчика (ст. 41 ГПК РФ).

Если иск будет принят судом к производству, и Вы продадите квартиру, то вправе отказаться от исковых требований, и госпошлина будет Вам возвращена в связи с прекращение производства по делу. Но новый собственник вправе обратиться в суд с самостоятельным иском о признании утратившим право проживания и выселении ответчика.

Здравствуйте, Дарья.

Можно ли продать такую комнату и что прописать в договоре?

Дарья

Да, Вы можете продать такую комнату — ограничений в этом плане нет. Единственное — нужно будет указать в договоре купли-продажи сведения о жильце.

В соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса РФ:

1.Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Так как бывший собственник сейчас там проживает по сути не на законном основании, то существенным условием для Вашей ситуации это не будет. Но указать его в договоре всё равно стоит, чтобы впоследствии покупатель не заявил о сокрытии сведений о проживающем в комнате лице.  

Можно ли в ходе процесса заменить истца новым собственником?

Дарья

Это зависит от того, как конкретно Вы сформулировали исковые требования и правовые основания. Поэтому нужно в первую очередь смотреть само исковое заявление.

Но по общему правилу — да, закон допускает процессуальное правопреемство. 

В соответствии со ст. 44 ГПК РФ Процессуальное правопреемство

1. В случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства.

Это возможно в том числе, когда произошла смена собственника. 

На это недавно указал Конституционный суд РФ в Постановлении  от 16.11.2018 N 43-П:

6. Таким образом, нормативное регулирование процессуального правопреемства — с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в сохраняющих свою силу решениях, а также в настоящем Постановлении, — не дает оснований для вывода о невозможности замены стороны правопреемником в случае отчуждения ею в период судебного разбирательства имущества, требование о защите от нарушений права собственности на которое рассматривается судом.

Поэтому если подали обычное заявление об утрате права пользования, то правопреемство возможно.

Может ли на момент заседания уже бывший собственник быть заявителем о признании утратившим право пользования? или суд откажет так как он уже не собственник?

Дарья

Нет, суд в таком случае уже не сможет удовлетворить иск бывшего собственника, т. к. с утратой права собственности права заявителя больше не нарушаются.

есть ли смысл забирать заявление сейчас и дожидаться регистрации собственности и подавать от нового собственника?

Дарья

Вы можете просто не исправлять те ошибки, на основании которых заявление оставили без движения.

В этом случае, по истечению указанного в определении суда срока, заявление просто вернут заявителю. После чего уже новый собственник сможет обратиться с таким же иском.

В соответствии со ст. 135 ГПК РФ:

3.Возвращение искового заявления не препятствует повторному обращению истца в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям, если истцом будет устранено допущенное нарушение. На определение судьи о возвращении заявления может быть подана частная жалоба.

Либо, как уже указали коллеги — сначала самим завершить процесс, и после этого продавать жильё.

Консультация предоставлена по просьбе «Правовед.ру»

                                                                   С уважением, Максименко А.В.