Добрый вечер! В феврале 2019 года приобрел земельный участок у физ.лица - купил в ипотеку, сегодня пришло письмо из суда что на него наложено обременение судом, суть в том что в марте 2019 налоговая подала иск о признании его ( физ.лица продавца) банкротом и выступила с тем чтобы признать сделку мою - незаконной. Как поступить? правомерны ли действия ИФНС?
Здравствуйте, Виктория.
анкротом и выступила с тем чтобы признать сделку мою — незаконной.Виктория
Сделку могут признать недействительной, если установят, что она подозрительная.
Есть два главных основания подозрительности.
1) Сделка совершена на невыгодных условиях — например, земельной участок куплен по цене, значительно отличающейся от рыночной.
В соответствии со ст. 61.2 Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки
2).Если сделка совершена с целью нанести ущерб остальным кредиторам, и вторая сторона сделки — т.е. Вы, как покупатель, знали или должны были знать об этом.
2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной,если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).
Соответственно, в суде нужно будет доказывать, что этих обстоятельств не было.
Здравствуйте, Виктория! Для признания сделки в вашем случае недействительной нужно доказать следующие условия, установленные в п.1 ст.61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Так, согласно данного пункта, сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). При этом, как указано в данном пункте статьи, неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Другое условие установлено п.2 этой статьи закона:
2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
В <Письме> ФНС России от 29.11.2017 N СА-4-18/24213 «О направлении обзора судебных актов» также разъяснено:
Таким образом, если в результате совершения сделки имело место отчуждение имущества должника (права требования) по цене, не соответствующей его стоимости, и сделка совершена в течение одного года до принятия судом к производству заявления о признании должника банкротом, то такая сделка подлежит признанию недействительной по основаниям пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Если земельный участок Вы приобрели примерно равной рыночной стоимости, то оснований оспорить сделку не будет по крайней мере по п.1 ст.61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
для того чтобы доказать рыночную цену — вероятно мне стоит заказать оценку? независимую?
Да, здесь будет весьма полезна оценочная экспертиза, но цена должна быть установлена именно на момент совершения сделки по купле-продаже земельного участка.
И, конечно, нужно сейчас изучить исковые требования — какие конкретно правовые основания выбраны для оспаривания сделки.
В зависимости от заявленных требований и нужно будет строить правовую позицию.
Если у Вас уже есть исковое заявление — можете приложить его к вопросу.
как я написала выше, участок был куплен с использованием ипотеки, выше почти в 2 раза кадастровой стоимости и в принципе по рыночной цене. Второй момент — как я могла знать о том что он потенциально банкрот? обременений на участке не было, служба безопасности банка проверила, в росреестре сделку провели. т.е. для меня это была идеальная сделка, я и подумать не могла что вот так скажется на мне это.