Добрый вечер. Сразу скажу — да, физические лица вправе предоставлять займы другим физическим лицам, в том числе обеспеченные залогом недвижимости (ипотекой). Законодательство РФ не содержит прямого запрета на такие сделки, если деятельность заимодавца не носит систематический характер профессионального предоставления потребительских займов.Однако важно понимать: если «инвестор» ведет деятельность профессионально (реклама, сайт, поток клиентов), но не имеет лицензии МФО или банка, это может быть признаком нарушения законодательства (см. Решение Самарского областного суда от 22 января 2026 г. по делу N 12-15/2026). Проверьте ИНН «инвестора» на сайте ФНС. Посмотрите, какие виды деятельности (ОКВЭД) указаны у ИП. Если там нет финансовой деятельности, а он выдает займы — это подозрительно.
Так же, Если процентная ставка значительно ниже рыночной, это повод насторожиться.
Оформление залога недвижимости (ипотеки) требует государственной регистрации в Росреестре. Договор ипотеки считается заключенным с момента внесения записи в ЕГРН (п. 3 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Возможен ли онлайн-формат сделки? Сделка может быть проведена дистанционно, если у обеих сторон есть усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Если «инвестор» предлагает вам просто «скинуть фото» и обещает, что «все оформит сам», — это прямой признак мошенничества. Без вашего личного участия или без использования УКЭП через официальные каналы Росреестра зарегистрировать залог невозможно.
Не отправляйте фото документов, пока не убедитесь в реальности сделки.
По возможности настаивайте на личной встрече в вашем городе или в месте нахождения недвижимости. Если инвестор категорически отказывается от личного присутствия — это повод прекратить общение.
Проверка договора, который вам прислали и обратите внимание, не является ли договор по факту договором купли-продажи с правом обратного выкупа (это самая опасная схема, при которой вы можете лишиться собственности сразу после подписания).
Конечно лучше если сделка реальна и проходит через нотариуса или МФЦ/Росреестр с вашим личным присутствием. Вы имеете право самостоятельно подать документы на регистрацию залога, не доверяя это «инвестору».
Если сделка кажется слишком простой или подозрительной, лучше отказаться от нее. Потеря недвижимости — это риск, который несопоставим с выгодой от получения займа.
С уважением адвокат Чичигин Р.Н.
Если остались вопросы пишите в чат.
