Будет ли автоматически считаться расторгнутым ДДУ, если кредитор по нежилому коммерческому помещению «встанет» в денежный реестр со статусом Залогового кредитора? Застройщик в процедуре банкротства (конкурсное производство).
В ближайшее время должна произойти смена застройщика от несостоятельного (банкрота) к состоятельному приобретателю объекта незавершенного строительства.
Добрый вечер,
Да, специфика требований кредиторов по нежилым помещениям в том и состоит, что их требования трансформируются в денежные, а это возможно только в результате расторжения договора.
Здравствуйте, Алла. Ваш вопрос регулируется, в том числе, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ . Касательно вашей ситуации есть свежее определение, где Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 14.02.2019 г. № 308-ЭС18-15980 разъяснил следующие основные моменты:
2. ВС РФ также сформулировал вывод, который должен упорядочить практику судов общей юрисдикции о признании права собственности на нежилые помещения при банкротстве застройщика: покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения). 3. Учитывая указанные доводы, ВС РФ сделал вывод, что фактически статус участника долевого строительства нежилых помещений совпадает со статусом лиц, отказавшихся от договора (наличие права заявить только денежное требование); а потому, следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус.
4. Далее, ВС РФ развивает мысль о предмете залога:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_319290/
Таким образом, если дом введен в эксплуатацию, поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, то оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него. В таком случае, право залога дольщика трансформируется далее (по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Закона № 214-ФЗ, не рассчитанной на ситуацию банкротства), а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме, а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве.
5. В финале ВС РФ добавляет указанным выводам фактически автоматический порядок применения:
В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений § 7 главы IX Закона о банкротстве, требования такого кредитора, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом нежилого помещения независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_319290/
А разве это не разные ситуации: в указанном вами случае речь идет о вводе банкротного дома в эксплуатацию, а у меня ситуация др. у банкрота забирает права и обязательства не банкрот, т.е. после передачи онс др.застройщику банкротного дела не будет.
А конкурсный управляющий говорит что он не будет считаться расторгнутым, вот и были сомнения на этот счет.
А если в этом банкротстве появился приобретатель объекта незавершенного строительства. Он (приобретатель)забирает от застройщика -банкрота для достройки ОНС, забирает права на него и обязательства перед кредиторами (которые в реестре).В этом случае какова судьба вот этих залоговых кредиторов?
Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2017 N 309-ЭС17-7129(3) по делу N А76-10623/2016
Получить помещение в собственность получится, только если нынешний застройщик самостоятельно достроит объект (например, в ходе внешнего управления).