Распределение ипотеки по долям при покупке и при разводе

Добрый день Евгений!

1) При заключении договора купли-продажи возможно личное присутствие участников сделки, или по доверенности. На основании пункта 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена.

Евгений, добрый день! Если хотите долевую собственность нужно заключать договор на трех собственников со стороны покупателя указав доли (по 1/3). При ином составе покупателей перераспределение нужно будет производить после регистрации права путем совершения отдельной сделки (продажи, дарения соответствующей доли) на которую при наличии залога потребуется согласие банка. Поэтому оформлять надо сразу.

2) Дополнительные условия: планируется написать завещание, в случае смерти ММ, ее 1/3 перейдет М.

Евгений

Это условие прописывается в завещании,

3) Дополнительное условие 2: в случае развода М и Ж платеж по ипотеке необходимо разделить поровну. Как это оформляется, с учетом пункта 1?

Евгений

это можно отразить в брачном договоре

ст. 42 СК РФ

Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака,а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

но надо учитывать, что если заемщик будет один, то условие брачного договора дает основному заемщику право требовать уплаты половины платежей с бывшего супруга но не освобождает первого от обязательств перед банков возникших из кредитного договора поскольку БД нельзя урегулировать обязательства перед третьими лицами, потом нужно будет все равно с банком договариваться чтобы речь шла именно о прямых обязательствах каждого из супругов перед банком

Доброго дня!

1) Планируется приобрести новую квартиру в ипотеку чтобы 1\3 принадлежала ММ, 1/3 принадлежала М, 1/3 принадлежала Ж. Как можно приобрести в ипотеку жилье и кому делать покупку, чтобы получить такое распределение собственности? Как это оформляется?

Евгений

В данной ситуации стоит исходить из возможных условий банка, если банк допустит и согласиться выдать ипотеку на условиях участия третьего лица, не члена семьи в сделке, то да — такое возможно. Если нет, то соответственно и не получится оформить доли в таком соотношении.

2) Дополнительные условия: планируется написать завещание, в случае смерти ММ, ее 1/3 перейдет М.

Евгений

Завещание возможно написать на любое имущество, даже не принадлежащее на день его составления наследодателю:

ст. 1120 ГК РФ:

Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем.
Завещатель может распорядиться своим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний.

3) Дополнительное условие 2: в случае развода М и Ж платеж по ипотеке необходимо разделить поровну. Как это оформляется, с учетом пункта 1?

Евгений

Если нотариус посчитает возможным и не ущемляющим прав супруги, то конечно, вариант — брачный договор, но на мой взгляд возможен отказ нотариуса в оформлении такого условия, как ущемление прав супруги. 

Как можно приобрести в ипотеку жилье и кому делать покупку, чтобы получить такое распределение собственности? Как это оформляется?

Евгений

В данном случае, так как вы планируете купить квартиру на заемные средства банка, то одобрение для такого распределения нужно получать именно от банка. Нельзя сначала заключить договор на троих, а потом просить у банка ипотеку.

Если банк не хочет давать ипотеку на троих, а только на супруга и супругу, то при желании мамы иметь долю в данной квартире и оплачивать ее, можно будет заключить  договор, по которому мама обязуется оплачивать свою 1/3 доли ежемесячно, а собственник/ сособственники квартиры обязуются выделить долю маме после снятия обременения в квартире (ст. 421 ГК РФ).

планируется написать завещание, в случае смерти ММ, ее 1/3 перейдет М.

Евгений

Если банк даст согласие на включение вашей мамы в сособственники, то у нее будет право написать завещание на ее долю. 

в случае развода М и Ж платеж по ипотеке необходимо разделить поровну. Как это оформляется, с учетом пункта 1?

Евгений

В данном случае такое условие, если даже оно будет прописано в брачном договоре, не является обязательным для выполнения другим супругом и в судебном порядке другого супруга нельзя будет обязать выполнять данное условие, т.к. перевод долга возможен только с согласия банка (ст. 391 ГК РФ).

Обычно банк делает созаемщиками супругов по ипотеке и банку не важно кто из них будет исполнять обязанность по оплате, т.к. в случае если один супруг вдруг решит на основании условия по брачному договору платить только половину, а второй платить не будет, то в результате образуется задолженность и банк через суд квартиру продаст, а долг взыщет с обоих созаемщиков солидарно.