Как распределить обязанности между подрядной организацией и УК во время проведения кровельных работ на основании договора по 615 Постановлению Правительства РФ

Добрый день, Наталья Николаевна!

В ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ установлено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.

Из содержания ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ следует, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать всем установленным требованиям, в том числе Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилам изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, установленным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

То есть по общему правилу УК отвечает за надлежащее содержание всего имущества и в любой момент.

Второй момент. А акт обследования общего имущества до начала работ УК и Подрядчик подписывали? То есть здесь будет вопрос о зонах ответственности. Подярдная организация должна вести журнал работ на объекте. Что когда и в какое время делается. Отсюда можно исходить, что вот это «наша» дыра в кровле, а вот «эта» нет, так как мы еще здесь и не работали.

В соответствии с положениями статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, при этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Из смысла названных норм следует, что кредитор, заявляющий требование о возмещении убытков, обязан доказать наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинная связь между двумя первыми элементами, вину причинителя вреда и размер причиненного вреда.

Как разъяснено в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.01.2010 N 1, по общему правилу, установленному ст. 1064 ГК РФ, ответственность за причинение вреда возлагается на лицо, его причинившее, если оно не докажет отсутствие своей вины. Установленная ст. 1064 ГК РФ презумпция вины причинителя вреда предполагает, что доказательства отсутствия его вины должен представить сам ответчик.

То есть готовьте доказательственную базу исходя их того, что я выше указал.

В силу п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, содержание общего имущества включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.

Пунктом 3.3.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170, предусмотрено, что входные двери или люки (для чердачных помещений с запасными, напорными и расширительными баками) выхода на кровлю должны быть утеплены, оборудованы уплотняющими прокладками, всегда закрыты на замок (один комплект ключей от которого необходимо хранить у дежурного диспетчера ОДС или в комнате техника-мастера организации по обслуживанию жилищного фонда, а второй — в одной из ближайших квартир верхнего этажа), о чем делается соответствующая надпись на люке.

Вход в чердачное помещение и на крышу следует разрешать только работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении.

Ключи Вам УК передавала по акту? Вариантов много.

Преглашались ли представители подрядчика на составление актов о затоплении? Потом тут нужно отделять вред общему имуществу от вредя имуществу собственников. Подрядчика, как потенциального причинителя должны приглашать на составление такого документа. 

Здравствуйте.

Управляющая компания скидывает с себя всю ответственность и консультирует жильцов о том, что как только мы подписали договор, и не важно, приступили мы к работам или нет, то всю ответственность по старым дырам несем мы как подрядная организация.

Наталья Николаевна

Во-первых, следует отметить, что ответственность за объект ремонта переходит на подрядчика не  момента подписания договора, а  момента передачи объекта по акту для производства строительных работ. Указанные моменты могут сильно отличаться.

При этом в соответствии с ч.1 ст 714 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.

Согласно ч. 1 ст.751 ГК РФ подрядчик обязан при осуществлении строительства и связанных с ним работ соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ. Подрядчик несет ответственность за нарушение указанных требований. Поэтому при передаче объекта под Вашу ответственность действительно Вы будете нести ее, если приняли под проведение ремонтных работ сразу всю крышу.

В той части кровли, где закрыто новым кровельным материалом протекания, прекратились, а со стороны, где работы еще не начаты, кровля протекает – как распределить кто несет ответственность? Вместе с УК или только подрядчик?

Наталья Николаевна

Представляется, что при таких обстоятельствах правильным было бы принятие по акту не сразу всей крыши, а этапами, что позволило бы не принимать на себя ответственность по тем частям крыши, которые Вы пока не ремонтируете.

При этом то обстоятельство, что протечка осуществляется в ходе капитального ремонта в тех местах, которые Вы еще не ремонтируете, позволяет Вам строить защиту на возможном суде исходя из фактических обстоятельств. Правда при отсутствии этапов работ, выделенных в договоре это будет сделать довольно затруднительно.

В таких случаях следует крайне внимательно относиться к собственно договору и его условиям, а также к установлению порядка проведения работ, с разбивкой его на этапы (например поподъездно) и соответственно осуществлять приемку кровли в работу по акту от УК тоже последовательно, не всю сразу. Разумеется, в суде будет рассматриваться также и Ваша добросовестность в части отслеживания погодных условий, воспрепятствования образования протечек (накрытие пленкой) и т.д.

Полагаю, что если работы на протекающей части кровли еще не были начаты, то Вы можете построить защиту в суде против потребителя, основываясь на том, что за часть кровли, к замене которой Вы еще не приступали, отвечает УК, в связи с чем следует привлечь ее к рассмотрению дела и частично взыскать убытки потребителя именно с нее.

Здравствуйте,  Наталья Николаевна.

Дополню к ответам коллег следующее.

Согласно статье 1064 ГК РФ ответственность за причинение ущерба несет лицо по чьей вине причинен ущерб.

Гражданский кодекс

Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Принимая объект — крышу к капитальному ремонту, ответственность за сохранность объекта вследствие протечек крыши должна нести подрядная организация проводящая работы по капитальному ремонту.

При этом, ответственность с УК автоматически не снимается и если получится доказать в том числе с привлечением экспертных организаций, что в протечке виновна УК, которая до этого не исполняла своих обязанностей по проведению текущего ремонта, то и УК будет нести ответственность.

Достаточно наглядный пример судебной практики по этому поводу

https://sudact.ru/regular/doc/RmmP78KlIWdc/

Таким образом, суд будет устанавливать кто конкретно виноват в причиненном ущербе в каждом конкретном случае.

Разграничить ответственность, то есть, переложить всю ответственность на Фонд капитального ремонта УК будет практически нереально.

Как вариант, конечно передавать объект для проведения капитального ремонта и прописывать в нем прямо, что с момента передачи объекта (крыши) ФКП несет материальную ответственность в полном размере за протечки в период кап.ремонта до передачи объекта по акту-приема передачи.

Пример судебной практики Верховного Суда о том, что ущерб подлежит в полном объеме 

http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1553250

С уважением!  Г.А.  Кураев