Нежилое помещение без отдельного входа

Question

Я приобрела по ДДУ нежилое помещение(продавалось, как кладовка). Дом был сдан в эксплуатацию. Помещение было мне передано застройщиком 7 месяцев назад. До сих пор дом не поставлен на кадастровый учет. Одной из причин отказа постановки дома на кадастровый учет указана, что в соответствии с представленным Техническим планом и проектной документацией, нежилые помещения(их 4), перечислены номера, как у меня в акте приема-передачи, не являются общим имуществом в многоквартирном доме. При этом вход-выход из указанных помещений осуществляется в жилую часть здания, что противоречит п.3.3 постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 №64 об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10. Я подала док-ты в Росреестр на регистрацию права собственности, она приостановлена в связи с тем, что дом не поставлен на кадастровый учет. Также я подала иск в суд о признании права собственности. Вчера мне пришла повестка о явке в полицию, подробностей не объяснили, но сказали, в связи с действиями застройщика. Также мне сообщили, что право собственности я не смогу зарегистрировать, мне придется отдать помещение и они (полиция) будут помогать вернуть деньги. Разве такие ситуации разрешаются не через суд? В чем может быть дело? Застройщик не признан банкротом.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Татьяна. Вряд ли Вас или Застройщика привлекут к уголовной или административной ответственности за продажу Вам помещения, которое должно относиться к общему имуществу многоквартирного дома. Возможно имело место ошибка в действиях Застройщика, которую возможно устранить внесением изменений в техническую документацию на дом и на Ваше помещение сделать отдельный вход в него, минуя общие помещения МКД. Спор конечно лежит в гражданско-правовой плоскости. Но, боюсь, что суд Вам не поможет без внесения изменений в технический план помещения с тем, чтобы Ваше имущество нельзя было признать общим имуществом МКД. Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 ПРАВИЛА СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ 2. В состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); Вряд ли будет иметь место вымогательство денег полицией. Если Застройщик или Вы сами на себя не наговорите лишнего, что например знали что Ваше помещение это имущество общего пользования и что он его специально Вам его продал а Вы его приобрели с целью лишить собственников имущества общего пользования за отдельную плату Застройщику, то ничего преступного не усматривается в Ваших и действиях Застройщика. С уважением! Г.А. Кураев

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте, Татьяна. При этом вход-выход из указанных помещений осуществляется в жилую часть здания, что противоречит п.3.3 постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 №64 об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10. Татьяна Уточните, пожалуйста, а в проектной документации вход был отдельный? Или тоже в жилую часть? Действительно, СаНПиН 2.1.2.2645-10 нарушен, если они планировались как здания общественного назначения: 3.3. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания. И вопрос на каком этапе был «потерян» отдельный вход — на этапе строительства или уже на этапе планировки.

Андрей Власов · Answer

я не смогу зарегистрировать, мне придется отдать помещение и они (полиция) будут помогать вернуть деньги. Разве такие ситуации разрешаются не через суд? В чем может быть дело? Застройщик не признан банкротом. Татьяна Татьяна, добрый день! Ну не зная по какому именно поводу Вас вызывает полиция трудно сказать что там случилось с застройщиком, возможно были какие то заявления относительно должностных лиц (учредителей) застройщика, например о мошенничестве. А вопросы регистрации прав либо отказа в регистрации при наличии как у Вас фактического спора с росреестром действительно должны разрешаться судом а не полицией. Вступившее в силу решение суда является основанием для регистрации права собственности, другой вопрос достаточно ли оснований для принятия такого решения и не будет ли например сделка на основании которой застройщик должен передать помещение недействительной (ст. 168 ГК РФ) Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна В этом случае уже возникает вопрос о возврате денег застройщиком