Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нежилое помещение без отдельного входа
Я приобрела по ДДУ нежилое помещение(продавалось, как кладовка). Дом был сдан в эксплуатацию. Помещение было мне передано застройщиком 7 месяцев назад. До сих пор дом не поставлен на кадастровый учет. Одной из причин отказа постановки дома на кадастровый учет указана, что в соответствии с представленным Техническим планом и проектной документацией, нежилые помещения(их 4), перечислены номера, как у меня в акте приема-передачи, не являются общим имуществом в многоквартирном доме. При этом вход-выход из указанных помещений осуществляется в жилую часть здания, что противоречит п.3.3 постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 №64 об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10. Я подала док-ты в Росреестр на регистрацию права собственности, она приостановлена в связи с тем, что дом не поставлен на кадастровый учет. Также я подала иск в суд о признании права собственности. Вчера мне пришла повестка о явке в полицию, подробностей не объяснили, но сказали, в связи с действиями застройщика. Также мне сообщили, что право собственности я не смогу зарегистрировать, мне придется отдать помещение и они (полиция) будут помогать вернуть деньги. Разве такие ситуации разрешаются не через суд? В чем может быть дело? Застройщик не признан банкротом.
Есть письмо от Росреестра, где говорится о том, что застройщик передал для постановки дома на кадастровый учет 2 документации, которые противоречат друг другу.
У какой организации запросить техническую документацию со всеми изменениями (в ходе суда) для установления момента изменения застройщиком статуса проданного помещения(с отдельного в общую собственность)? Я так понимаю, он не имел права этого делать, должен был предупредить дольщиков об изменении статуса помещения, также не должен был передавать эти помещения. То есть он нарушил условия договора дду
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Здравствуйте, Татьяна.
Вряд ли Вас или Застройщика привлекут к уголовной или административной ответственности за продажу Вам помещения, которое должно относиться к общему имуществу многоквартирного дома.
Возможно имело место ошибка в действиях Застройщика, которую возможно устранить внесением изменений в техническую документацию на дом и на Ваше помещение сделать отдельный вход в него, минуя общие помещения МКД.
Спор конечно лежит в гражданско-правовой плоскости.
Но, боюсь, что суд Вам не поможет без внесения изменений в технический план помещения с тем, чтобы Ваше имущество нельзя было признать общим имуществом МКД.
Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491
ПРАВИЛА
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
Вряд ли будет иметь место вымогательство денег полицией. Если Застройщик или Вы сами на себя не наговорите лишнего, что например знали что Ваше помещение это имущество общего пользования и что он его специально Вам его продал а Вы его приобрели с целью лишить собственников имущества общего пользования за отдельную плату Застройщику, то ничего преступного не усматривается в Ваших и действиях Застройщика.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Татьяна.
При этом вход-выход из указанных помещений осуществляется в жилую часть здания, что противоречит п.3.3 постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 №64 об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10.Татьяна
Уточните, пожалуйста, а в проектной документации вход был отдельный? Или тоже в жилую часть?
Действительно, СаНПиН 2.1.2.2645-10 нарушен, если они планировались как здания общественного назначения:
3.3. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.
И вопрос на каком этапе был «потерян» отдельный вход — на этапе строительства или уже на этапе планировки.
Вход сразу был не предусмотрен. Помещение-кладовка для личного пользования. Я подозреваю, что в процессе стройки, после продажи, документация была изменена, тем не менее, застройщик передал помещения, я плачу 7 мес. за ком. услуги, есть договор с УК.
Вход сразу был не предусмотрен. Помещение-кладовка для личного пользования. Я подозреваю, что в процессе стройки, после продажи, документация была изменена, тем не менее, застройщик передал помещения, я плачу 7 мес. за ком. услуги, есть договор с УК.Татьяна
Тогда ситуация усложняется, конечно.
Но если кладовка для личного пользования, не для общественного назначения — то этот санпин на Вас не распространяется.
Цель ведь какая у санпина — если это помещение общественного назначения (например, магазин, парикмахерская и т.д.) — то соответственно, чтобы защитить от потока людей МКД, требуют отдельный вход.
А у Вас получается просто кладовка для личных целей.
И если там нет коммуникаций, и эта кладовка создана по плану не для обслуживания других жильцов, то это не общая собственность.
Хотя, конечно, остаётся риск, что остальные жильцы попробуют признать её общим имуществом и в суде оспорить, что кладовка МКД незаконно передана в индивидуальную собственность одного человека.
я не смогу зарегистрировать, мне придется отдать помещение и они (полиция) будут помогать вернуть деньги. Разве такие ситуации разрешаются не через суд? В чем может быть дело? Застройщик не признан банкротом.
Татьяна
Татьяна, добрый день! Ну не зная по какому именно поводу Вас вызывает полиция трудно сказать что там случилось с застройщиком, возможно были какие то заявления относительно должностных лиц (учредителей) застройщика, например о мошенничестве. А вопросы регистрации прав либо отказа в регистрации при наличии как у Вас фактического спора с росреестром действительно должны разрешаться судом а не полицией. Вступившее в силу решение суда является основанием для регистрации права собственности, другой вопрос достаточно ли оснований для принятия такого решения и не будет ли например сделка на основании которой застройщик должен передать помещение недействительной (ст. 168 ГК РФ)
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либоправа и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна
В этом случае уже возникает вопрос о возврате денег застройщиком
Отдельный вход технически сделать невозможно. Помещение находится на 2 этаже над аркой.
2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
https://base.garant.ru/1216877...Если помещение входит в состав общего имущества МКД, то суд Вы вряд ли выиграете по признанию права собственности, как вариант расторгать Договор с Застройщиком и возвращать свои деньги.
В любом случае, участие полиции здесь сомнительно.
Сходите в полицию, выясните суть претензий к Застройщику и к Вам.
Если спросят знали ли Вы что Застройщик продает Вам общее имуществом МКД, скажите не знали, полагали, что это выделенное помещение, которое соответствует всем требованиям закона.