Как правильно оформить предпринимательскую деятельность на объекте ИЖС?

Здравствуйте.

Однозначно надо менять ври.

Иначе это грозит штрафом по ст 8.8 коап.

Проблема в том, что ври для этого бизнеса и ижс может не получиться совместить. И тут придется в этой ситуации участки делить. И на 1 будет ижс, а на другом бизнес.

Плюс учтите что разное нащначение земли влечет за собой и разные налоги на землю.

ДлЯ изменения ври нужно обращаться в местную администрацию, но смена назначения возможно если план земельного участка это допускает. Иначе вам просто откажут.

Плюс вопрос санитарно защитной зоны тоже может быть, если рядом жилые дома.

Добрый день. Совмещение в Вашем случае не получится. Если с точки зрения  налогового законодательства у Вас все сейчас нормально, то вот с точки зрения земельного законодательства Вы допускаете нарушение вижа разрешенного использования. Это чревато применением отвеоственности по статье 8.8 КоАП РФ Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению http://www.consultant.ru/docum... Поэтому однозначно необходима смена ВРИ. В идеале раздед.участка на 2 — один под.коммерцию, второй под ИЖС.

Кроме того, если речь идет о размещении объекта предпринимательства в строении жилого назначения, то возможна ответственность и за это - КоАП РФ Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями http://www.consultant.ru/docum...

Поскольку в соответствии с 

ЖК РФ Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
 

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.,

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Здравствуйте.

В дополнение к мнению коллег, которое полностью разделяю, хотел бы заметить, что разделить земельный участок Вы сможете только таким образом, чтобы тот участок, который останется под ИЖС был не менее минимального установленного местным нормативным актом размера. Например, в Иркутске минимальный размер земельного участка установлен Постановлением главы Администрации Иркутского района от 25.09.2006 N 4345 согласно которому 

1. Утвердить предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность в Иркутском районе из земель, находящихся в муниципальной собственности:

1.1. Для ведения личного подсобного хозяйства:
— минимальный размер — 400 кв.м;
— максимальный размер в населенных пунктах — 2500 кв.м;
— максимальный размер за чертой населенного пункта (полевые участки) — 5000 кв.м.
1.2. Для индивидуального жилищного строительства:
— минимальный размер — 400 кв.м;
— максимальный размер — 2500 кв.м.

При производстве раздела этот момент следует учесть. Учитывая, что некоторая часть Вашей деятельности будет именно производственной, как раз ее следует выделить отдельно. Все остальное вполне можно оставить в ИЖС. При этом в таком случае, даже если какую-то часть деятельности Вы фактически будете вести на территории участка под ИЖС, у Вас всегда будет возможность ссылаться на наличие производственной части на отдельном з/у.

Валерий, добрый день!

Смотрим ПЗЗ г. Иркутска.  Необходимо точно понимать в какой тер. зоне вы находитесь. Смотрите: https://admirk.ru/pages/Grados...

Если историческая часть, больше проблем.

Берем обычное: 

Зоны застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами с приусадебными земельными участками (1-3 эт.) (ЖЗ-101)

Для индивиду-ального жилищ-ного строитель-ства
Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощ-ных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений
Индивидуальные отдельно стоящие жилые дома с приусадебными земельными участками
Предельные размеры земельных участков.
Минимальный размер земельного участка – 0,01 га.
Максимальный размер земельного участка – 0,2 га
Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Предельные размеры земельных участков.
Этажность – не более 3 этажей.
Предельная высота зданий, строений, сооружений — 12 м.
Максимальный процент застройки – 40%.
Предельные параметры разрешенного строительства принимаются в соот-ветствии с утвержденной документацией по планировке территории.
47
На территории земельного участка должны предусматриваться:
Минимальный отступ от границ смежного земельного участка до основно-го строения – не менее 3 м, до хозяйственных построек, строений, соору-жений вспомогательного использования – не менее 1 м при новом строи-тельстве.
Требуется соблюдение расстояний между сторонами проектируемых и су-ществующих зданий, приведенных в п. 8 ст. 23 настоящих Правил.
Ограничения.
Использование земельных участков и объектов капитального строитель-ства осуществлять с учетом режимов зон с особыми условиями использо-вания территорий, установленных соответствующими нормативными пра-вовыми актами.

Далее.

2. Условно разрешённые виды и параметры использования земельных участков и объектов капитального строительства

Предпринимательство

Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения при-были на основании торговой, банков-ской и иной предпринимательской дея-тельности.

Вид разрешенного использования:

Предпринимательство

Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1-4.10

4.0

Условно ВРИ через публичные слушания.

НА ИЖС нельзя ничего кроме того, что по ВРИ.

У Вас патент, услуги по сути, без производства.

Разделить участок и потом через публичные слушания считаю «овчина выделки не стоит».

Работайте спокойно с патентом, старайтесь не нарушать права соседей.

Будут соседи жаловаться, тогда платить штрафы и принимать меры.

Нет гарантии что предпринимательство при разделе участка продет слушания и администрацию.

Здравствуйте Валерий.

Внесу немного свою лепту.

Если говорить о возможности использования участка в соответствии с несколькими видами разрешенного использования, то тут не соглашусь с коллегами, так как это прямо разрешено законом

п.п. 4 п. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения

также см. ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.

Но, как указал Шишкин Василий, предпринимательство относится к условно-разрешенным видам разрешенного использования. Поэтому разрешение придется получать через публичные слушания проводимые в соответствии со ст. 38 Градостроительного кодекса РФ. Когда его получите просто подаете заявление в МФЦ об установлении вида разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства, предпринимательство» с приложением разрешения на УРВИ.

После смены разрешенного использования на «двойной» кадастровая стоимость станется прежней (изучая Ваш вопрос сам для себя открыл новое. Раньше кадастровая стоимость считалась по большему удельному показателю. См. п. 20 порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514).